Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете

Комментарий к статье 20

1. Как уже говорилось ранее (ст. 1 комментируемого Закона), государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это действия по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают:
- его существование с определенными, присущими только данному объекту уникальными характеристиками;
- прекращение его существования такого недвижимого имущества.
То есть кадастровый учет осуществляется в связи с постановкой на учет объектов недвижимости, с изменением характеристик объектов недвижимости, со снятием их с учета.
Также в кадастр могут вноситься иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения.
В настоящей статье приведен перечень заинтересованных лиц, которые вправе обратиться в орган кадастрового учета с соответствующими заявлениями о проведении кадастрового учета.
Подача заявления является обязательной, так как это предусмотрено в п. 2 ст. 16 рассматриваемого Закона. В соответствии с ней постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых предусмотренных законом сведений осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов.
Заявители могут обратиться в орган кадастрового учета лично либо предоставить соответствующие полномочия своему представителю.
По общему правилу, изложенному в комментируемом пункте, представители могут действовать на основании:
- нотариально удостоверенной доверенности - согласно ст. 185 ГК РФ доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами;
- указания федерального закона - например, на основании Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";
- акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
При этом последние положения рассматриваемого пункта конкретизируются в Законе следующим образом.
Если в качестве заявителя выступают собственники помещений в многоквартирном доме, их представитель должен быть уполномочен на подачу заявления о кадастровом учете в установленном порядке решением общего собрания указанных собственников.
От имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает 5) может действовать их представитель. Его полномочия подтверждаются решением общего собрания этих собственников.
Если заявление об осуществлении кадастрового учета подается от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, полномочия их представителя должны быть оформлены решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.
Далее в комментируемой статье приводится перечень лиц, обладающих правами на подачу заявлений о проведении кадастрового учета по различным основаниям.
2. Если кадастровый учет должен проводиться в связи с постановкой на учет объектов недвижимости, то заявителями могут быть их собственники или любые иные лица.
3. Если подается заявление об:
- учете изменений объектов недвижимости - с ним могут обратиться собственники таких объектов недвижимости (согласно п. 5 ст. 1 настоящего Закона - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства);
- учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - это право есть у лиц, обладающих этими земельными участками на указанном праве.
Для начала необходимо определиться с понятиями:
- постоянного (бессрочного) пользования - в соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица, за исключением указанных ранее юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Религиозные организации, кроме того, должны переоформить право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с нормами ст. 36 ЗК РФ. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Но при этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками;
- пожизненного наследуемого владения земельными участками - согласно ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения его в действие не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Вещные права указанных лиц подтверждаются следующими документами:
- свидетельства о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 22.11.2006);
- документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие их права на землю.
В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) "О введении в действие Земельного кодекса РФ" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 30.06.2008), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 22.11.1996) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
В свидетельстве указываются в следующем порядке:
- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
- дата выдачи свидетельства;
- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
- данные о субъектах права;
- вид зарегистрированного права;
- описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
- существующие ограничения (обременения) права.
В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.
В случае выдачи свидетельства о государственной регистрации права участнику общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на оборотную сторону свидетельства вносятся слова "иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на", далее указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдается свидетельство, а также вносятся слова "права не зарегистрированы", если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права не зарегистрированы.
4. В случае если меняется адрес правообладателя объекта недвижимости, то с заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться его собственник.
Если речь идет о земельном участке, предоставленном на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в качестве заявителя выступает лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве.
5. В соответствии с п. 68 Приказа Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" сведения об адресе земельного участка вносятся в реестр на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.
При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка в реестр вносится описание его местоположения.
Если на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, в качестве местоположения земельного участка в реестре указываются:
- наименования субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.);
- слова "на земельном участке расположен";
- вид объекта недвижимого имущества (здание, сооружение, объект незавершенного строительства);
- индивидуальное наименование здания или сооружения (например, Театр оперы и балета), при отсутствии индивидуального наименования здания или сооружения - обобщенное наименование соответствующего вида объектов (например, гараж);
- номер такого объекта (при наличии присвоенного адреса объекта недвижимости).
Если на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, а в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, не выполнена планировка территории (отсутствуют улицы и т.д.), в качестве местоположения земельного участка в реестре указываются:
- наименования субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта (при наличии);
- слова "земельный участок расположен";
- часть кадастрового квартала, в пределах которой расположен земельный участок (северо-западная, северная, северо-восточная, восточная, юго-восточная, южная, юго-западная, западная или центральная).
6. Подача заявления о снятии с учета объектов недвижимости осуществляется в зависимости от конкретной ситуации:
- если речь идет непосредственно о зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, то с соответствующими заявлениями вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости;
- если необходимо снять с учета объект недвижимости, прекративший свое существование, то подать заявление о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства могут собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости;
- если нужно снять с учета помещение, с таким заявлением обращаются также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.