Статья 22. Состав необходимых для кадастрового учета документов

Комментарий к статье 22

1. В зависимости от того, в связи с чем производится кадастровый учет, комментируемой статьей устанавливается следующий перечень необходимых документов, которые должны быть приложены к заявлению:
1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины, - он прилагается только при постановке на учет объекта недвижимости, так как согласно п. 2 ст. 19 комментируемого Закона учет изменения объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются без уплаты государственной пошлины. Уплата государственной пошлины должна производиться согласно гл. 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ. В указанной главе НК РФ, определяющей размеры и порядок уплаты государственной пошлины, уплата государственной пошлины за вышеперечисленные действия не предусмотрена. Но, как сказано в письме Минфина РФ от 21.04.2008 N 03-05-04-03/19, уже подготовлен проект Федерального закона "О внесении изменений в гл. 25.3 ч. 2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившим силу Федерального закона "О сборах за выдачу лицензий на осуществление видов деятельности, связанных с производством и оборотом этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции". Указанный законопроект согласован с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и направлен в Правительство РФ.
В соответствии с указанным письмом Минфина РФ этим законопроектом, в частности на основании принятого Комиссией решения, внесено изменение в гл. 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ, предусматривающее уплату государственной пошлины за постановку объекта недвижимости на государственный кадастровый учет физическими лицами в размере 100 руб., юридическими лицами - в размере 1000 руб.;
2) межевой план - он прилагается к заявлению при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 38 комментируемого Закона межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части или частях земельного участка либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Кроме того, в случае, если местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, заявитель должен представить копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства - это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Он представляется заявителем при постановке на учет указанного объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений. Исключение составляет проведение кадастрового учета в связи с изменением назначения здания (нежилого здания, жилого дома или многоквартирного дома) или помещения (жилого или нежилого).
Если же органом кадастрового учета осуществляется постановка на учет или учет изменений объекта капитального строительства (за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания или помещения) заявителем должна представляться копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) (далее - ГСК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации;
4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости - он представляется заявителем при снятии с учета указанного объекта. В соответствии со ст. 42 настоящего Закона это документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. Акт обследования заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, - он представляется в случае, если с заявлением обращается не заявитель лично, а его представитель.
Полномочия представителя могут быть оформлены доверенностью в соответствии со ст. 185 ГК РФ. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 20 настоящего Закона с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться заявители или их представители, действующие в силу полномочий, основанных, в частности, на нотариально удостоверенной доверенности.
Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
В том случае, если в качестве заявителя выступает несовершеннолетний гражданин (до достижения им возраста 18 лет), защита его прав и законных интересов осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных Семейным кодексом Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (далее - СК РФ), органом опеки и попечительства, прокурором и судом (п. 1 ст. 56 СК РФ).
В письме Минэкономразвития N Д23-562 от 30.09.2008 даны разъяснения в части подтверждения полномочий представителя заявителя.
П. 1 ст. 20 рассматриваемого Закона устанавливает, что с заявлениями о кадастровом учете вправе обращаться лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
Из нормы Закона не следует, что полномочия представителя заявителя (юридического лица) могут быть основаны на доверенности, оформленной в соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ в простой письменной форме на бланке юридического лица за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
Таким образом, полномочия представителя юридического лица, обращающегося с заявлением о кадастровом учете в орган кадастрового учета, должны быть основаны на нотариально удостоверенной доверенности, за исключением случаев, когда представителем юридического лица является лицо, уполномоченное представлять его интересы без доверенности. В данном случае в орган кадастрового учета предъявляется (без последующего включения в документы государственного кадастра недвижимости) документ, подтверждающий полномочия данного лица (например, копия приказа о назначении руководителя);
6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости, - она представляются при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости. В п. 5 ст. 1 настоящего Закона определен перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства). В соответствии со ст. 20 в зависимости от того, какие действия должны проводиться в рамках кадастрового учета, правом на обращение в органы кадастрового учета, в частности, обладают:
- об учете изменений объектов недвижимости - собственники таких объектов недвижимости;
- об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве;
- об учете адреса правообладателя объекта недвижимости - собственник такого объекта недвижимости;
- об учете адреса правообладателя земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве;
- о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства - собственники таких объектов недвижимости, а также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости;
- о снятии с учета помещений - собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.
Соответственно, эти копии правоустанавливающих либо удостоверяющих право документов должны представляться указанными лицами.
Несколько слов необходимо сказать о приведенной классификации документов:
правоустанавливающие документы - для того, чтобы определить, какие документы являются правоустанавливающими, обратимся к положениям ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В ней установлен перечень документов, который является основанием для государственной регистрации прав. То есть именно эти документы в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К таковым отнесены:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Эти документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;
правоудостоверяющие документы - в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (собственность на землю) и IV (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) ЗК РФ, также удостоверяются документами в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 14 этого Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки;
7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя, - данный документ необходим в случае, когда производится учет части объекта недвижимости при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированном праве заявителя на него. Данный документ не потребуется, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости;
8) копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель, - она необходима при кадастровом учете в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - ФЗ "О переводе земель") отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК РФ категорий земель является обязательным.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на определенные категории (например, земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.). Они используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в:
- актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
- договорах, предметом которых являются земельные участки;
- государственном кадастре недвижимости;
- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 14 ФЗ "О переводе земель" в случае, если категория земель не указана в документах государственного кадастра недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.
При этом на основании п. 5 указанной статьи земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка;
9) копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка, - он требуется при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ) отдельно.
Ст. 37 ГСК РФ, в частности, устанавливает виды разрешенного использования земельных участков. Оно может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст. 39 ГСК РФ, в которой установлен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. После проведения публичных слушаний, публикации заключения об их результатах, а также на основании рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается главой местной администрации;
10) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом) или помещения (жилое или нежилое), - эти документы должны представляться при кадастровом учете в связи с изменением соответствующих сведений о таком объекте недвижимости.
В соответствии с положениями гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается:
- по инициативе собственника (собственников) соответствующего помещения или уполномоченного им лица;
- при условии соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности;
- при условии использования помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством требований, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах;
- при условии расположения переводимой квартиры в многоквартирном доме на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, если помещения, располагаемые под переводимой квартирой, не являются жилыми;
- при условии соответствия нежилого помещения, переводимого в жилое, установленным требованиям или наличия возможности обеспечения соответствия такого помещения установленным требованиям, а также, если право собственности на такое помещение не обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с п. 5, 7 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений (о переводе или об отказе в переводе помещения). Указанный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
2. Ряд документов (в соответствии с комментируемой статьей) может представляться в виде копий. К таковым отнесены:
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- межевой план;
- технический план;
- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;
- копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
- копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка.
Верность копии этих документов должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
В соответствии со ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 18.10.2007) нотариус свидетельствует верность копий документов и выписок из них, выданных органами государственной власти в соответствии с законодательством РФ, юридическими лицами, а также гражданами при условии, что эти документы не противоречат законодательным актам РФ. При свидетельствовании верности копий документов нотариус должен проверить наличие необходимых реквизитов на этих документах, в частности даты составления документа, подписи должностного лица, а также печати.
Но настоящей статьей предусмотрен альтернативный вариант подачи указанных документов. Если заявитель или его представитель лично предъявит в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике, представление копии уже не требуется. В этом случае сотрудник органа кадастрового учета копирует этот документ, подлинник возвращает заявителю при выдаче расписки.
3. Комментируемый Закон предусматривает право заявителя при постановке на учет объекта недвижимости представить заявление и необходимые для кадастрового учета документы в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования (п. 1 ст. 21).
Но порядок подачи указанных документов, а также порядок свидетельствования верности электронного образа данного документа, который должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, в настоящее время отсутствует.