Статья 24. Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости

Комментарий к статье 24

1. Под преобразованием объекта недвижимости в рамках настоящей статьи понимается:
- его раздел - как вариант, если объект находился в совместной собственности, то он может осуществляться по соглашению сторон либо после определения соответствующих долей;
- выделение доли - например, когда объект находился в долевой собственности;
- объединение нескольких объектов недвижимости или изменение их характеристик - возможно в случае, когда на основе существующих объектов недвижимого имущества в результате их объединения создается один новый либо указанные первоначальные объекты меняют свои характеристики (площадь, границы) за счет друг друга.
В результате выполнения указанных действий образуется один или несколько объектов недвижимости.
В соответствии с п. 9 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
По смыслу настоящей статьи речь идет о преобразовании в форме раздела. В этом случае для осуществления кадастрового учета заявитель должен представить одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы.
Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.
2. Настоящий пункт комментируемой статьи посвящен выделению доли из объекта недвижимого имущества и объединению объектов недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Об этом также говорится в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ". В соответствии с ним суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом, в частности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Объединение объектов недвижимости возможно в том случае, если есть возможность этого слияния отдельных помещений в единый комплекс. В качестве примера можно привести Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.02.2007 N 15771/06, в котором сказано, что по существу рассматриваемого дела из содержания технической информации по объекту недвижимости следует вывод о возможности объединения в единый объект ряда нежилых помещений, расположенных в части жилого дома.
В случае проведения кадастрового учета по факту выдела доли в натуре из объекта недвижимости или объединения объектов недвижимости осуществляется постановка на учет такого образуемого объекта недвижимости. Для этого заявителю необходимо представить заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы.
Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 34 были утверждены формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, в частности форма заявления о постановке его на государственный кадастровый учет. В соответствии с указанным Приказом заявление оформляется на один объект недвижимости. Оформление одного заявления для постановки на государственный кадастровый учет нескольких объектов недвижимости допускается, если в результате преобразования одновременно образовано несколько объектов недвижимости.
3. В отношении первоначальных объектов, которые были преобразованы, также производится учет изменений, а в некоторых случаях осуществляется снятие их с учета.
Процедура учета изменений и снятия с учета в данном случае сравнительно проста. Указанные действия производятся в порядке информационного взаимодействия на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате их преобразования.
Подачи заявления для осуществления учета изменений или снятия с учета, а также иных документов не требуется.
Срок осуществления учета изменений или снятия с учета - 3 рабочих дня со дня поступления соответствующих документов в порядке информационного взаимодействия в орган кадастрового учета.
4. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со ст. 22 настоящего Федерального закона, вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
При постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате его преобразования, сведения о нем вносятся в государственный кадастр недвижимости как временные.
Для того чтобы они перестали быть временными, права на такой объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Срок для регистрации установлен настоящим Законом. Он составляет:
- 1 год со дня постановки на учет для объекта недвижимости, кроме земельного участка;
- 2 года со дня постановки на учет земельного участка.
В случае нарушения этого срока такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости, а документы и заявление о кадастровом учете, представленные заявителем в соответствии со ст. 22 настоящего Закона, возвращаются органом кадастрового учета по указанному в заявлении почтовому адресу.
В соответствии с п. 53 Приказа Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" в отношении образованных объектов недвижимости временный статус кадастровых сведений изменяется на учтенный, а в отношении преобразуемых объектов недвижимости - на архивный, в случае поступления в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости.
Исключением из данного правила является образование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. В таком случае основанием для изменения статуса кадастровых сведений является поступление документов о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков.
В отношении частей объектов недвижимости временный статус кадастровых сведений изменяется на учтенный, а учтенный - на архивный при поступлении в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов, соответственно, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) вещных прав либо документов о регистрации прекращения ограничений (обременений) прав и отсутствии сведений о том, что на данную часть не зарегистрировано другое ограничение (обременение) права.
Временный статус кадастровых сведений может быть изменен на аннулированный в случае:
- истечения срока действия временного статуса сведений ГКН и непоступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременений) прав на него;
- представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют временный статус;
- представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости или лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, заявления о снятии с кадастрового учета части объекта недвижимости, сведения ГКН о которой имеют временный статус.