Статья 25. Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости

Комментарий к статье 25

1. В соответствии с комментируемой статьей при постановке на учет земельного участка внесенные в государственный кадастр недвижимости в связи с этим сведения имеют статус временных.
Но в соответствии с п. 4 ст. 24 рассматриваемого Закона такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
Но если по истечении 2 лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
П. 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости также содержит основания для аннулирования временных сведений о земельном участке. В соответствии с ней временный статус кадастровых сведений может быть изменен на аннулированный, в частности, в случае истечения срока действия временного статуса сведений государственного кадастра недвижимости и непоступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него.
При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Датой изменения статуса кадастровых сведений является дата принятия уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета соответствующего решения либо дата истечения срока действия "временного" статуса сведений государственного кадастра недвижимости.
2. Если земельный участок был поставлен на учет, то орган кадастрового учета может снять его с учета только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 24 рассматриваемого Закона снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате преобразования таких объектов недвижимости. Указанный учет осуществляется на основании таких документов в срок не более чем 3 рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета.
3. Осуществление кадастрового учета в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ возможно только в связи с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Если происходит кадастровый учет уточнения границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого земельного участка, то орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.
Согласно п. 11 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Ведение государственного земельного кадастра" заявителем при кадастровом учете текущих изменений характеристик, связанном с уточнением границ земельных участков, представляются документы о межевании земельных участков.
В соответствии со ст. 39 Закона в ряде случаев местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
Порядок проведения согласования об оформлении его результатов предусмотрено ст. 38, 39, 40 рассматриваемого Закона.
4. При постановке на учет помещения, расположенного в здании или сооружении, которое, в свою очередь, также не поставлено на учет, необходимо одновременно с постановкой на учет помещения осуществить постановку на учет всего задания или сооружения.
Согласно п. 82 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости это обусловлено тем, что в реестр объектов недвижимости вносятся следующие общие сведения о помещении (в том числе касающиеся характеристик здания или сооружения):
- вид объекта недвижимости (помещение);
- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его внесения в ГКН;
- назначение помещения (жилое или нежилое, для жилых помещений дополнительно указывается вид помещения - комната или квартира);
- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
- кадастровый номер (номера) помещения (помещений), в результате преобразования которого (которых) было образовано существующее помещение;
- кадастровые номера помещений, образуемых из существующего помещения;
- кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение;
- кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната;
- адрес помещения или при отсутствии такого адреса - описание местоположения (путем перечисления наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта и т.п.);
- площадь в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра.
Кроме того, в реестр вносятся следующие сведения о местоположении помещения в пределах здания или сооружения:
- номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания или сооружения);
- описание местоположения помещения в пределах этажа (этажей), или в пределах здания или сооружения, или в пределах соответствующей части здания или сооружения.
5. Собственник здания или сооружения вправе обратиться в орган кадастрового учета лично или через своего представителя с заявлением о снятии с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении. Это право возникает у указанного лица только после государственной регистрации права собственности на здание или сооружение. Исходя из положений комментируемой статьи и норм законодательства, собственник здания или сооружения должен также быть собственником отдельных помещений, расположенных в указанном здании или сооружении. Число помещений, которые можно снять с учета, не ограничено законом (речь идет об одном, одновременно двух и более либо всех принадлежащих этому собственнику помещений в таком здании или сооружении).
При этом представлять акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (который требуется представлять согласно общим нормам, содержащимся в п. 4 ч. 1 ст. 22 рассматриваемого Закона, при снятии с учета такого объекта недвижимости), не требуется.
6. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
То есть комната и квартира соотносятся между собой как часть и целое.
Поэтому в соответствии с п. 84 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в реестр вносятся следующие сведения о частях помещения (в данном случае - комнатах в квартире):
- учетный номер части помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
- площадь части помещения в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра;
- описание местоположения части помещения в объеме сведений, приведенных в пункте 83 Порядка;
- сведения о прекращении существования части помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Комментируемая статья в соответствии с этим предписывает органу кадастрового учета снять с учета комнаты в квартире, право собственности на которые зарегистрировано. Основанием для снятия с кадастрового учета должен служить документ, содержащий сведения об указанной регистрации и поступивший в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
7. В соответствии с п. 3 ст. 17 настоящего Закона датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости, в частности, сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).
Одновременно со снятием с кадастрового учета здания или сооружения снимаются с учета все помещения в таком здании или сооружении.
Настоящая статья не требует представления дополнительного заявления для учета прекращения существования помещений. Для этого достаточно только подать заявление о снятии с учета всего здания или сооружения.
8. Если заявителем подается заявление в орган кадастрового учета о прекращении существования помещения в здании или сооружении, одновременно с ним представляется акт обследования, подтверждающий прекращение существования этого помещения как объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости) (п. 1 ст. 22 настоящего Закона).
Но если указанный акт подтверждает прекращение существования не только отдельно взятого помещения, но и здания или сооружения, в котором оно находится, в целом, то орган кадастрового учета снимает с учета все здание или сооружение, а также все иные расположенные в нем помещения.
Основанием для осуществления указанных действий органа кадастрового учета служит первоначальное заявление о снятии с учета одного помещения.
9. Настоящий пункт регулирует особенности и порядок постановки на учет отдельной категории объектов недвижимости:
- созданных на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке;
- гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого выдача разрешения на строительство не требуется.
Постановка на учет указанных объектов осуществляется на основании копии декларации о таком объекте недвижимости, которая должна быть направлена в орган кадастрового учета от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 18 указанного Федерального закона форма представляемой в соответствии со ст. 25.3 Закона декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Она была утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 N 232.
В декларации (копия которой представляется в орган кадастрового учета) содержатся следующие сведения об объекте недвижимого имущества:
- его адрес (местоположение);
- вид (название);
- назначение;
- технические характеристики: площадь, количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, год его создания, материалы наружных стен, его подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;
- кадастровый номер земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.
После получения указанной декларации орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет указанного объекта недвижимости, а затем в срок не более чем 7 рабочих дней со дня поступления этой копии направляет кадастровый паспорт такого объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Но заявитель не ограничен настоящей статьей в возможности постановки на учет объекта недвижимости на общих основаниях (путем подачи соответствующего заявления с приложением необходимых документов). В этом случае, если заявителю принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, он вправе представить для осуществления кадастрового учета вместо технического плана составленную и заверенную им декларацию об указанном объекте недвижимости.
10. Орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений может принять нормативный документ, в котором установить особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и т.п.) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, а также учета частей этих земельных участков.
В настоящее время подобный документ отсутствует.
Но Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъектам РФ совместно с ФГУ "Земельная кадастровая палата" по субъектам РФ было подготовлено письмо N ВК/4249 от 03.10.2008 "О кадастровом учете земельных участков, занятых линейными объектами".
В нем говорится о том, что разработка нормативного правового акта, устанавливающего особенности кадастрового учета, запланирована Минэкономразвития России на апрель 2009 г.
При этом в адрес Роснедвижимости поступают многочисленные обращения от юридических лиц, заинтересованных в кадастровом учете земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений линейных объектов, такие, как опоры воздушных линий связи и электропередачи, наземные сооружения кабельных линий связи и электропередачи, трубопроводного транспорта, и другие подобные сооружения и объекты.
В этой связи Роснедвижимость направляет разъяснения по вопросу оформления документов, необходимых для кадастрового учета земельных участков, на которых расположены указанные типы сооружений.
Ч. 1 ст. 24 рассматриваемого Закона предусмотрена возможность постановки на кадастровый учет нескольких одновременно образованных объектов недвижимости на основании одного заявления о кадастровом учете. В соответствии с п. 5 Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327, для всех земельных участков, образующихся одновременно при разделе ранее учтенных земельных участков, оформляется одно описание земельных участков.
Таким образом, для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, может представляться одно заявление о кадастровом учете и одно описание. При этом такие образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям действующего законодательства, т.е. принадлежать к одной категории земель, быть заняты одним линейным объектом, находиться в одном муниципальном образовании (населенном пункте).
Постановка на учет всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте), осуществляется одновременно в срок, установленный Законом о кадастре недвижимости.
По решению Управления Роснедвижимости по субъекту РФ может приниматься одно описание в отношении земельных участков, находящихся в одном муниципальном образовании (населенном пункте) при условии соблюдения сроков проведения государственного кадастрового учета.
Раздел "Чертеж земельных участков" описания должен содержать сведения о взаимном расположении земельных участков с отображением границ всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте). При необходимости могут быть оформлены дополнительные листы чертежа, включающие изображение в более крупном масштабе отдельных земельных участков (если на основном листе чертежа не обеспечивается читаемость изображения - невозможно отразить точки и их обозначение и т.п.).
На схеме границ земельного участка (обратная сторона акта согласования местоположения границ) допускается отражать несколько земельных участков в случае, если они являются смежными не более чем с одним земельным участком.
Заявление и описание помещаются в кадастровое дело земельного участка с наименьшим кадастровым номером, в кадастровых делах остальных земельных участков делается ссылка на место хранения документов.
В качестве примера нормативного акта, регулирующего аналогичные правоотношения, можно привести действующее на настоящий момент Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68, в соответствии с которым государственная регистрация права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, под которыми понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи, осуществляется на основании ГК РФ и в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иными нормативными правовыми актами РФ с учетом особенностей, установленных указанным Положением (п. 1). Государственная регистрация права на земельные участки, на которых располагаются линейно-кабельные сооружения связи, осуществляется территориальными органами, действующими в пределах соответствующего регистрационного округа (по месту расположения этих земельных участков).
К документам, необходимым для государственной регистрации права на линейно-кабельное сооружение связи, прилагается технический паспорт линейно-кабельного сооружения связи, включающий в себя план линейно-кабельного сооружения связи и иные характеристики объекта недвижимости. Составление технических паспортов производится специализированными организациями, осуществляющими в соответствии с законодательством РФ техническую инвентаризацию и учет объектов недвижимости.
11. Сведения, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости при учете части объекта недвижимости, имеют статус временных. С момента государственной регистрации этого обременения эти сведения утрачивают указанный статус.
Но в случае, когда по истечении 1 года со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. То есть временный статус кадастровых сведений может быть изменен на аннулированный в случае истечения срока действия временного статуса сведений государственного кадастра недвижимости и непоступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременений) прав на него.
В этом случае орган кадастрового учета обязан направить представленные документы и заявление о кадастровом учете данного объекта недвижимости по указанному в этом заявлении почтовому адресу. Срок направления - рабочий день, следующий за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости.