Статья 27. Отказ в осуществлении кадастрового учета

Комментарий к статье 27

В соответствии с п. 19 Порядка при выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой на кадастровый учет, учетом изменений, снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, может быть принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета.
Принятие указанного решения возможно в том случае, когда это допускается настоящей статьей:
- по основаниям, предусмотренным п. 2 настоящей статьи (они являются общими для всех объектов недвижимости);
- в соответствии с п. 3 (в случае, когда речь идет об отказе в постановке на учет земельного участка);
- на основании п. 4 (по причине изменения площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ);
- отдельные причины отказа предусмотрены п. 5 (в связи с уточнением границ земельного участка);
- согласно п. 6 - в случае снятия с учета земельного участка;
- отказ в постановке на учет не изолированного и не измененного помещения регулируется п. 7 рассматриваемой статьи.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что Порядком ведения государственного кадастра недвижимости предусмотрен не только отказ в осуществлении кадастрового учета, но и отказ во внесении соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 1 рассматриваемого Закона кадастровым учетом признаются, в частности, действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества или прекращение его существования.
То есть данное решение об отказе во внесении соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости должно подпадать под регулирование настоящей статьи. Но в соответствии с п. 19 Порядка ведения ГКН при выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия, может быть принято решение об отказе во внесении соответствующих сведений.
Основаниями для его принятия согласно п. 34 Порядка (при выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия) являются:
- отсутствие у органа государственной власти или органа местного самоуправления правомочий на принятие и направление в орган кадастрового учета документов, поступающих в порядке информационного взаимодействия (например, принятие решения о переводе земельного участка из одной категории в другую не уполномоченным органом);
- противоречие сведений об объектах недвижимости в документах, поступающих в порядке информационного взаимодействия, и сведений, содержащихся о таких объектах в государственном кадастре недвижимости (за исключением случаев поступления документов для учета изменений объектов недвижимости);
- отсутствие в представленных (поступивших) документах оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости как о ранее учтенном.
2. Согласно п. 31 Порядка ведения ГКН сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются на предмет выявления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета.
В соответствии с комментируемым пунктом таковыми могут быть следующие обстоятельства:
- имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, - п. 5 ст. 1 рассматриваемого Закона устанавливает в качестве объектов недвижимости только земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В отношении иных объектов недвижимости, которые признаются таковыми согласно ГК РФ, кадастровый учет не производится;
- заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям закона - состав необходимых для кадастрового учета документов определен в ст. 22 рассматриваемого Закона, а форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества утверждена Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 34;
- объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком преобразовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями - например, в соответствии с п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Кроме того, согласно п. 6 указанной статьи ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами;
- объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о таком преобразуемом объекте недвижимости или таких преобразуемых объектах недвижимости носят временный характер - в отношении объектов недвижимости, имеющих статус временных, нельзя осуществлять кадастровый учет до момента, пока они не приобретут статус учтенных;
- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо - в соответствии со ст. 20 Закона с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в ч. 2 - 6 указанной статьи лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления;
- истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении, - в соответствии с п. 9 ст. 26 Закона осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца. В случае если в указанный срок не устранены указанные обстоятельства, в проведении кадастрового учета будет отказано.
3. Кроме причин вынесения решения об отказе в осуществлении кадастрового учета, изложенных в предыдущем пункте комментируемой статьи, настоящий пункт также содержит основания, при наличии которых орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке на учет земельного участка.
Заявителю будет отказано в постановке на учет земельного участка также в следующих случаях:
размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков - в соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются:
- если в отношении земельных участков установлены градостроительные регламенты, эти размеры определяются указанными градостроительными регламентами.
Градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГСК РФ);
- если в отношении земельных участков действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении их градостроительные регламенты не устанавливаются, указанные размеры определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
Например, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, также устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков;
такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка, и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков - если в результате преобразования земельного участка его размер также не будет соответствовать требованиям законодательства о минимальном размере участка;
доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен - если изначально нет доступа к земельному участку, в постановке на учет такого земельного участка будет отказано;
такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка, и к последнему в связи с этим преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, - если в результате преобразования к первоначальному участку не будет возможно обеспечить доступ, орган кадастрового учета также вправе отказать в постановке на учет;
одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта - данное положение соответствует ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которой границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
такой земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков, и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных федеральным законом случаев, - если преобразуемые участки не принадлежат к одной категории земель (например, земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и др. согласно ст. 7 ЗК РФ), то из них нельзя образовывать один новый участок, так как категории земель устанавливаются исходя из их целевого назначения и должны использоваться в соответствии с ним.
4. В соответствии с п. 3 ст. 25 настоящего Закона кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
5. В соответствии с п. 3 ст. 25 Закона кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Если необходимо проведение кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в его осуществлении в следующих случаях:
в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, - порядок определения площади установлен в п. 8 ст. 38 настоящего Закона.
В соответствии с ним площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Орган кадастрового учета может принять решение об отказе в его осуществлении, если:
- площадь земельного участка (определенная указанным способом) больше площади, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования;
- в случае если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;
при уточнении указанных границ нарушен установленный настоящим Федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора, - в соответствии со ст. 39 настоящего Закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
Согласно ст. 40 Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
В соответствии с письмом Роснедвижимости от 04.03.2008 N ВК/0878 до вступления в силу Приказа Минюста России "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке" в состав описания земельных участков включаются подлинники актов согласования границ земельного участка, извещений (вызовов) лицам, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, а также возражений о согласовании местоположения границ земельного участка, не отраженных в акте согласования (при наличии таких возражений).
Если предусмотренный Законом порядок был нарушен или местоположение границ не считается согласованным, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в его осуществлении. Исключение составляют случаи признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.
6. В соответствии с п. 2 ст. 25 рассматриваемого Закона орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Закона особенностями осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости.
Если же подано заявление и документы для снятия с учета земельного участка по другим основаниям, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета.
7. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является его изолированность. По аналогии данное определение можно применить также и в отношении нежилых помещений.
Если заявителем поданы документы для осуществления кадастрового учета в отношении помещения, которое не является изолированным или не обособленным от других помещений в здании или сооружении, то можно говорить о том, что данное помещение является составной частью иного помещения. Постановка на учет не изолированного или не обособленного помещения невозможна. В связи с этим орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке его на учет.
8. Согласно п. 36 Порядка ведения ГКН в решении об отказе, подготавливаемом с использованием специального бланка, кратко излагается цель обращения в орган кадастрового учета с указанием регистрационного номера соответствующего заявления или регистрационного номера документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия, а также со ссылкой на соответствующие положения Закона приводятся причины отказа в осуществлении кадастрового учета.
Если указанное решение было принято по причине того, что заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям рассматриваемого Закона, в решении должны быть рекомендации о доработке указанных документов.
9. В соответствии с п. 36 Порядка ведения ГКН решение об отказе и решение о приостановлении принимаются в срок не более чем 20 рабочих дней со дня регистрации заявления или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия. Если представлено (получено) заявление об учете адреса правообладателя, решение об отказе принимается в срок не более чем 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.
10. П. 37 Порядка ведения ГКН в качестве одного из вариантов уведомления заявителя о принятии решения об отказе в осуществлении кадастрового учета предусматривает, что орган кадастрового учета в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения, направляет уведомление о принятии решения об отказе по указанному в соответствующем заявлении адресу электронной почты (при наличии в данном заявлении сведений о таком адресе).
11. Комментируемая статья устанавливает положение, в соответствии с которым орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю решение об отказе в осуществлении кадастрового учета лично под расписку. Данное действие в Законе не увязано с необходимостью уведомления заявителя о принятии указанного решения по указанному в соответствующем заявлении адресу электронной почты.
Срок уведомления путем выдачи или направления соответствующего решения - не позднее рабочего дня, следующего за 5 рабочим днем со дня истечения установленного срока.
Но в Порядке ведения ГКН действия органа кадастрового учета уточнены. В нем сказано, что предусмотренные настоящим пунктом обязанности органа кадастрового учета предлагаются как один из способов уведомления заявителя (наряду с направлением решения по электронной почте).
Кроме того, в Порядке ведения ГКН предусмотрено следующее. Если решение об отказе принято на основании документов, представленных в порядке информационного взаимодействия, заверенная копия решения с сопроводительным письмом направляется по адресу органа государственной власти или органа местного самоуправления, представивших указанные документы.
12. В том случае, если поданные заявителем заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона, орган кадастрового учета должен направить заявителю:
- соответствующее решение;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за кадастровый учет.
Так как заявитель в данном случае вправе повторно обратиться с заявлением о кадастровом учете соответствующего объекта недвижимости после доработки документов в соответствии с рекомендациями органа кадастрового учета, то документ, подтверждающий оплату госпошлины, также может быть представлен им повторно.
В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 21.05.2008 N ВК/2177 "О представлении документов, необходимых для государственного кадастрового учета" даны следующие рекомендации. В случае принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета в разделе "Особые отметки" решения об отказе вносить запись вида: "При подаче повторного заявления о постановке на государственный кадастровый учет (учете изменений) объекта недвижимости может быть указан регистрационный номер ранее поданного заявления, с которым были представлены необходимые для кадастрового учета документы, а также наименования документа, содержание или отсутствие которого послужило причиной отказа".
Таким образом, с повторным заявлением о проведении кадастрового учета (учете изменений) земельных участков представляется только тот документ (документы), содержание или отсутствие которого послужило причиной отказа в осуществлении кадастрового учета.
В сформированное учетное (а в последующем - в кадастровое) дело включается учетное дело, содержащее документы, по которым было принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета (учета изменений) земельного участка. При этом в книге учета заявлений в соответствующую ячейку (графа 9.2) строки, содержащей сведения о ранее поданном заявлении, заносится регистрационный номер и дата вновь принятого заявления.
В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 04.03.2008 N ВК/0876 "Разъяснения по ведению кадастровых дел" при принятии решения об отказе в проведении кадастрового учета учетное дело закрывается и помещается в архив на хранение.
Если в течение трех лет учетное дело, по которому принято решение об отказе в проведении кадастрового учета, не было возобновлено, такое дело подлежит уничтожению в установленном порядке.
Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что заявитель может обратиться повторно с соответствующим заявлением в срок, ограниченный указанным письмом (до внесения изменения указанного срока уполномоченными органами), так как при принятии решения о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости кадастровое дело объектов недвижимости формируется из соответствующего учетного дела (по которому изначально было принято решение об отказе в проведении кадастрового учета).
13. Права заявителя, нарушенные принятием решения об отказе в осуществлении кадастрового учета, могут быть восстановлены путем обращения им в судебные органы при наличии для этого необходимых оснований.