Статья 38. Межевой план

Комментарий к статье 38

1. В соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396 (п. 8), межевание объектов землеустройства представляет собой установление границ муниципальных и других административно-территориальных образований, а также земельных участков.
Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:
- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;
- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.
Комментируемый Закон вводит новое понятие - "межевой план". Межевой план - это документ:
который составляется на основе одного из приведенных ниже документов:
- кадастрового плана соответствующей территории - в соответствии с п. 5 ст. 14 кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения;
- кадастровой выписки о соответствующем земельном участке - согласно п. 3 ст. 14 комментируемого Закона кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.
И кадастровый план, и кадастровая выписка содержат сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости;
в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости;
в котором указаны следующие сведения:
- об образуемых земельном участке или земельных участках;
- о части или частях земельного участка;
- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Значение межевого плана очень велико. В соответствии с п. 1 Порядка ведения кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35, государственный кадастр недвижимости состоит из реестра объектов недвижимости, кадастровых дел, кадастровых карт.
В отношении земельного участка в реестр подлежат внесению сведения о земельном участке, о местоположении его границы и о его частях.
Ряд сведений, прямо перечисленных в Порядке (п. 71), вносится в реестр на основании межевого плана:
согласно подп. 9 и 10 п. 63 Порядка к информации о земельном участке, подлежащей внесению в реестр на основании межевого плана, отнесены: площадь участка в квадратных метрах с округлением до 1 кв. м с указанием погрешности вычисления; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
в соответствии с п. 64 Порядка на основании межевого плана в реестр заносятся следующие сведения о местоположении границы земельного участка:
- список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 м и с указанием погрешности определения, система координат);
- кадастровые номера смежных земельных участков;
- дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов);
на основании п. 65 Порядка в реестр должна вноситься информация о части земельного участка:
- его площадь в квадратных метрах с округлением до 1 кв. м и с указанием погрешности вычисления;
- описание местоположения границы части земельного участка.
В рамках комментария к настоящей статье необходимо сказать, что начиная с марта 2008 г. по настоящее время не вступил в силу Приказ Минюста России "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке".
В связи с этим Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в письме от 04.03.2008 N ВК/0878 "Об оформлении документов, необходимых для кадастрового учета" устанавливает следующее.
До вступления в силу указанного Приказа Минюста России при постановке на кадастровый учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка в составе документов, необходимых для кадастрового учета, в качестве межевого плана принимается описание земельных участков, оформленное в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327.
Описание земельных участков представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.
При этом описание земельных участков оформляется с учетом следующих особенностей:
- на титульном листе приводятся: наименование (Ф.И.О. для физического лица, сокращенное наименование для юридического лица), подпись и печать лица, считающегося кадастровым инженером, номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;
- на титульном листе кроме реквизитов кадастрового плана земельного участка (территории) и карты (плана), сведения которых использованы в качестве основы, указываются наименование, дата и номер регистрации правоустанавливающего документа на земельный участок (решения о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка и т.п.);
- в разделе "Описание границ" в графу "f" записываются значения средней квадратической погрешности определения координат характерных (поворотных) точек границ земельного участка;
- в приложении описания земельных участков вместо расчета предельных (минимальных) размеров земельных участков, при которых они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без перевода в земли иной категории, отражаются сведения о наличии доступа к земельным участкам по прилагаемой в приложении форме;
- в случаях, установленных ст. 39 комментируемого Федерального закона, в качестве составной части в описание земельных участков включаются документы, свидетельствующие о соблюдении порядка согласования границ земельного участка.
Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области было направлено письмо от 05.03.2008 N 4991 "О разъяснениях Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по вопросу утверждения землеустроительной документации в отношении земельных участков". В связи с разъяснениями, содержащимися в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 04.03.2008 N ВК/0878 (приведено ранее), согласно которым все землеустроительные дела, представляемые в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, включая карты (планы) земельных участков после 01.03.2008, не подлежат утверждению территориальными органами Роснедвижимости, предлагается руководствоваться следующим.
Принимая во внимание изложенное, землеустроительные дела, содержащие материалы межевания земельных участков и (или) частей земельных участков, представленные для утверждения после 01.03.2008, должны быть возвращены заявителям без рассмотрения по существу. При этом предложено оформлять сопроводительное письмо, в котором сообщать о возврате материалов межевания как не подлежащих утверждению в территориальных органах Роснедвижимости, и разъяснять, что в соответствии с письмом Роснедвижимости от 04.03.2008 N ВК/0878 до вступления в силу Приказа Минюста России об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке при постановке на кадастровый учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка в составе документов, необходимых для кадастрового учета, в качестве межевого плана принимается описание земельных участков.
Материалы межевания, представленные для утверждения до 02.03.2008, рассматриваются в установленном порядке с последующей передачей экземпляра утвержденной землеустроительной документации в фонд данных (Постановление Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства").
2. В соответствии со ст. 22 комментируемого Закона межевой план представляется в орган кадастрового учета одновременно с заявлением и иными, предусмотренными Законом документами в следующих случаях:
- при постановке на учет земельного участка;
- при учете части земельного участка;
- при кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка.
Согласно комментируемой статье в нем указываются (в зависимости от того, в каких целях осуществляются кадастровые работы):
- сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, если при выполнении кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков;
- сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка;
- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, когда кадастровые работы выполнялись с целью подготовки документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.
3. В соответствии со ст. 22 настоящего Федерального закона одновременно с подачей заявления в орган кадастрового учета при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка представляется межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка. Этот документ требуется в случае, если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ.
Комментируемая статья прямо предусматривает, что если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, то сведения о результате проведения этого согласования должны быть включены в межевой план.
Так как согласно письму Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 04.03.2008 N ВК/0878 "Об оформлении документов, необходимых для кадастрового учета" до вступления в силу Приказа Минюста России "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке" при постановке на кадастровый учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка в составе документов, необходимых для кадастрового учета, в качестве межевого плана принимается описание земельных участков, оформленное в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327, то в качестве документов, свидетельствующих о соблюдении порядка согласования границ земельного участка, представляются:
- акт (акты) согласования границ земельного участка;
- извещения (вызовы) лицам, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства;
- возражения о согласовании местоположения границ земельного участка, не отраженные в акте согласования (при наличии таких возражений).
4. Комментируемый пункт устанавливает структуру межевого плана. Он должен состоять из двух частей: графической и текстовой.
5. Составными элементами графической части межевого плана земельного участка могут быть обзорная карта (схема) и план (карта) земельного участка.
В комментируемой статье определены обязательные сведения, которые должны содержаться в графической части межевого плана:
сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке с указанием:
- границ земельных участков, затрагиваемых кадастровыми работами;
- кадастровых номеров земельных участков, затрагиваемых кадастровыми работами;
- границ образуемого земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков;
- части земельного участка, занятой объектами недвижимости;
- номеров характерных точек образуемого земельного участка;
- доступа к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;
- площади земельного участка;
- описания границ смежных земельных участков (описание смежеств);
- выходов координатной сетки;
- направления "юг - север";
- численного масштаба;
местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков;
доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, - в соответствии с п. 72 Порядка ведения кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35, если в межевом плане содержатся сведения о частях земельных участков, образованных в связи с необходимостью обеспечения прохода или проезда к земельным участкам общего пользования, либо содержатся сведения об установлении ограничений (обременений) в связи с такой необходимостью на весь земельный участок, в том числе содержится согласие собственников указанных земельных участков на образование частей (установление ограничений пользования частями земельных участков) или установление ограничений пользования земельными участками, в записи о земельных участках, посредством которых обеспечивается проход или проезд, вносятся сведения об образованных частях или установлении ограничений в использовании земельных участков, содержании ограничений в их использовании и кадастровых номерах земельных участков, для которых обеспечен проход или проезд.
В записи о земельных участках, для которых обеспечен проход или проезд, вносятся сведения о кадастровых номерах земельных участков, посредством которых обеспечивается проход или проезд.
Указанные сведения включаются в состав кадастрового паспорта и кадастровой выписки земельных участков, для которых обеспечен проход или проезд, а также земельных участков, посредством которых обеспечивается проход или проезд к земельным участкам общего пользования.
6. Текстовая часть межевого плана также должна соответствовать по своему содержанию следующим требованиям. В ней должны содержаться сведения о земельном участке или земельных участках, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости. Их объем должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений дополнительно. Кроме того, если применимы требования ч. 1 ст. 39 рассматриваемого Закона о согласовании местоположения границ земельных участков, то прикладывается акт согласования местоположения таких границ.
7. Состав кадастровых работ при составлении межевого плана земельного участка может включать:
- подготовительные кадастровые работы;
- определение геодезических координат пунктов съемочного обоснования;
- определение координат характерных точек границ земельного участка геодезическим методом;
- определение координат характерных точек границ земельного участка картометрическим (фотограмметрическим) методом;
- определение координат характерных точек границ земельного участка комбинированным методом;
- вычерчивание графической части межевого плана земельного участка;
- согласование местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков;
- закрепление границ земельного участка долговременными межевыми знаками;
- оформление межевого плана земельного участка;
- работы, сопутствующие проведению кадастровых работ при составлении межевого плана земельного участка.
Наиболее важным в указанном перечне является определение местоположения границ земельного участка. Оно устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.09.2005 N 560 "Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 гг.)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 гг.)" в качестве одного из мероприятий подпрограммы названо создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе снятие ограничений на точность определения координат географических объектов, формирование единой открытой системы координат.
Местоположение отдельных частей границ земельного участка устанавливается аналогично местоположению границ земельного участка (посредством определения координат характерных точек таких границ). Кроме этого, определение местоположения частей границ может производиться в порядке, который будет установлен Минэкономразвития РФ. Установление местоположения в данном случае будет осуществляться посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты. Но это будет возможно в случае, если сведения о таких объектах (линейных) содержатся в государственном кадастре недвижимости. При этом местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка должно совпадать с местоположением внешних границ таких объектов.
Орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений должен установить:
- порядок установления характерных точек границ земельного участка;
- порядок определения их координат;
- требования к точности определения таких координат.
8. Общее правило, касающееся расчета площади земельного участка, с учетом требований, установленных настоящим Законом, состоит в том, что необходимо определить площадь геометрической фигуры, образованной в результате проекции границ земельного участка на горизонтальную поверхность.
То есть если земельный участок находится в горной местности, то кадастровому инженеру необходимо произвести проекцию чертежа участка (его границ) на горизонтальную плоскость. В данном случае эта площадь будет отличаться от площади фигуры, расположенной на наклонной поверхности. Но именно площадь, определенная в соответствии с комментируемой статьей, должна быть занесена в кадастр.
9. П. 3 ст. 25 настоящего Закона предусматривает, что кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка.
При уточнении границ земельного участка кадастровым инженером при изготовлении межевого плана местоположение границ земельного участка определяется:
- либо на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок;
- либо при отсутствии указанного документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
Если же указанные документы отсутствуют, границы земельного участка определяются исходя из границ, существовавших на местности 15 и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Указанный срок определен на основании норм ГК РФ, регулирующих приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ). В соответствии с ней лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Вопрос начала течения указанного срока определен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
В соответствии с п. 17 указанного Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Исключение из практики применения срока приобретательной давности в отношении недвижимого имущества составляет следующее. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 (Определение N 18-Впр03-05), приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
10. В соответствии с настоящей статьей вновь образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям:
- гражданского законодательства - в соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением;
- земельного, градостроительного законодательства - в ст. 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Согласно ей предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.
Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами, нормами лесного и водного законодательства, иные установленные в соответствии с законодательством РФ требования, предъявляемые к земельным участкам.
В письме N ВК/2019 Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 30.04.2008 "О государственном кадастре недвижимости", Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в связи с поступающими обращениями относительно отказа в осуществлении кадастрового учета земельных участков, в случае, если указанное в межевом плане местоположение земельного участка, заполненное в соответствии с правоустанавливающим документом, не соответствует п. 68 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, а именно: в части, касающейся описания местоположения земельного участка при отсутствии на нем объекта недвижимости и в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, не выполнена планировка территории, разъясняет следующее.
Согласно ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.).
Как уже было сказано ранее, в п. 68 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости указано, если на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, а в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, не выполнена планировка территории (отсутствуют улицы и т.д.), в качестве местоположения земельного участка в реестре указывается конкретная информация.
Поскольку использование в описании местоположения земельного участка части кадастрового квартала, в пределах которой расположен земельный участок, нормами рассматриваемого Закона не предусмотрено, то указанные сведения носят вспомогательный характер и не являются обязательными.
Учитывая изложенное, в случае, если органом кадастрового учета для осуществления кадастрового учета объекта недвижимости принят межевой план, в котором местоположение объекта недвижимости заполнено в соответствии с правоустанавливающим документом, и сведения, содержащиеся в нем, в целом соответствуют ст. 7 Федерального закона, то принимается решение об его осуществлении. В данном случае в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о субъекте РФ, муниципальном образовании, населенном пункте местности и т.д., а сведения об ориентире и части кадастрового квартала, в пределах которой расположен земельный участок, не вносятся.
Если же в сведениях о местоположении объекта недвижимости отсутствует информация, соответствующая комментируемому Закону, то принимается решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 27 настоящего Закона.
11. В соответствии с п. 4 ст. 31 настоящего Закона каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Так как кадастровый инженер несет ответственность за результат выполненной им работы (в настоящем случае - подготовку межевого плана), требование о заверении им подготовленного межевого плана своей подписью и печатью является необходимым и разумным требованием.
12. На момент подготовки настоящего Комментария органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений не утверждены указанные нормативные документы. Но с марта 2008 г. ожидается вступление в силу соответствующего Приказа Минюста России "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке".