Статья 41. Технический план

Комментарий к статье 41

1. При постановке на учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, учете его части или учете его изменений (кроме изменений, касающихся назначения здания или назначения помещения) с заявлением в орган кадастрового учета должен быть представлен технический план соответствующего объекта недвижимости.
Технический план - это документ, в котором (в зависимости от того, для каких целей он изготовлен):
- воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости;
- указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости;
- содержится информация о части или частях такого объекта недвижимости либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
2. Комментируемая статья ограничивает содержание технического плана объекта недвижимости следующим образом.
Если технический план изготовлен для постановки на учет объекта недвижимости, в нем указываются необходимые для этого сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства.
Если произведена подготовка документов и выполнены кадастровые работы для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, то в техническом плане должны содержаться сведения о части или частях такого объекта недвижимости.
В случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости, в нем определяются новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
3. Структура технического плана такова. Он состоит из двух частей: графической и текстовой, каждая из которых несет определенную, необходимую для проведения кадастрового учета информацию.
4. Графическая часть технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства содержит сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. Кроме того, в ней указываются местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. То есть для создания графической части технического плана одного из указанных объектов недвижимости необходимо получить подтверждение сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости в виде кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. После этого будет возможно определить местоположение такого недвижимого имущества на земельном участке.
Выписка представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Если у здания или сооружения отсутствует этажность, в этой части технического плана должен быть помещен план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.
Это позволяет определить местоположение интересующего объекта недвижимости по отношению к строению, в котором он находится.
5. Если речь идет о здании, сооружении или объекте незавершенного строительства, то местоположение одного из указанных объектов недвижимости определяется с помощью определения координат характерных точек его контура на земельном участке.
6. В том случае, если технический план составляется в отношении помещения, то его местоположение должно определяться посредством графического отображения границы геометрической фигуры, состоящей из внутренних сторон наружных стен такого помещения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения. Если у строения отсутствует этажность (видимо, предполагается наличие хотя бы одного этажа), местоположение помещения определяется на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.
7. По своей сути текстовая часть технического плана является комментирующей по отношению к графической части. В ней должны быть отражены результаты работ, произведенных при составлении графической части. Но именно эти сведения необходимы в дальнейшем для внесения в государственный кадастр недвижимости. Объем их должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
8. Если сведения о земельном участке, на котором расположен один из перечисленных объектов недвижимости, должны подтверждаться (п. 4 настоящей статьи) кадастровым планом соответствующей территории или кадастровой выпиской о соответствующем земельном участке, то сведения непосредственно о недвижимом имуществе, в отношении которого готовится технический план, указываются на основании:
разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию - в соответствии со ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (п. 4 ст. 8) до 01.01.2010 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта;
проектной документации такого объекта недвижимости - согласно п. 12 ст. 48 ГСК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:
- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
- архитектурные решения;
- конструктивные и объемно-планировочные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
- проект организации строительства объектов капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
- перечень мероприятий по охране окружающей среды;
- перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
- перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
- смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
- иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами;
технического паспорта на такой объект недвижимости - в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (в ред. от 04.09.2000, с изм. и доп., вступ. в силу с 19.05.2008), выделяют:
- технический паспорт домовладения - в нем указываются сведения о принадлежности, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений;
- технический паспорт на здание (строение) - структура данного техпаспорта следующая: архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели здания, техническое описание здания или его основной пристройки, благоустройство площади квартир здания, сведения о принадлежности, стоимость здания;
- технический паспорт жилого помещения (квартиры) - включает следующие разделы: стоимость здания, экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры, стоимость квартиры.
Необходимые документы из этого перечня должны быть представлены заказчиком кадастровых работ.
Если заказчик не может представить вышеперечисленные документы по причине их отсутствия, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
9. Обязательным требованием к оформлению технического плана является наличие подписи и печати кадастрового инженера, подготовившего его.
10. Комментируемый пункт устанавливает обязанность органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений принять нормативные документы, в которых будут определены:
- форма технического плана;
- форма декларации, которая должна быть составлена и заверена правообладателем объекта недвижимости при отсутствии у него документов, необходимых для указания в техническом плане сведений об объекте недвижимости;
- требования к точности и способам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (они должны содержаться в графической части технического плана);
- требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения;
- требования к определению площади здания или помещения.