Если в удовлетворении требования о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Лицо, от которого должен быть получен отказ.
В комментируемой статье не указано, кем должно быть отказано - должником, залогодателем, обоими или судом? Последнее, полагаем, привело бы к абсурду - в досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства отказано, а право на досрочное обращение взыскания возникло, чего не может быть, поскольку само по себе, без права получить исполнение обязательства, право залога не существует. Полагаем, что отказ должен поступить и от должника, и от залогодателя.
Исковые требования.
Из комментируемой статьи вовсе не следует, что предъявление требования залогодержателем неизбежно влечет досрочное наступление обеспечиваемого ипотекой обязательства. Ведь требование о досрочном исполнении обязательства не что иное, как одностороннее расторжение договора, которое в соответствии со ст. 452 ГК РФ допускается только в судебном порядке (если иное не предусмотрено договором).
Поэтому думается, что в иске должны содержаться одновременно два требования:
1) о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства;
2) о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки.
Подача отдельного иска о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки без предварительной подачи иска о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства невозможна.
Лица, участвующие в деле.
То, что истцом по такому делу выступает залогодержатель, сомнения не вызывает. Ответчиком станет должник-залогодатель, а если должник и залогодатель являются разными лицами, то они должны быть соответчиками.
Кроме того, к участию в деле должны привлекаться и третьи лица. Это, во-первых, должны быть лица, указанные в ст. 53 Закона об ипотеке. Во-вторых, если досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки происходит в результате действий третьих лиц, то эти лица также должны привлекаться.
Например, в процессе проведения очередной проверки выясняется, что состояние предмета ипотеки значительно ухудшилось - в стенах появилось несколько больших трещин. Выясняется, что произошло это в результате строительных работ, производимых в заложенном помещении строительной организацией, с которой залогодателем был заключен договор строительного подряда на выполнение ремонта. Залогодержатель подает иск к залогодателю, поскольку для залогодержателя не имеет значения, кто нарушил правила - сам залогодатель или нанятый им подрядчик. В суде залогодержатель доказывает факт нарушения, а также что нарушение является грубым и обращает взыскание на предмет ипотеки. Но если фактически правила были нарушены подрядчиком, залогодатель имеет право на подачу иска к подрядчику о взыскании убытков. А это означает, что права и обязанности третьих лиц (в приводимом примере - права и обязанности подрядчика) могут быть затронуты решением по иску о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки.
Поэтому, на наш взгляд, если нарушение залогодателем своих обязательств возникло или могло возникнуть в результате действий третьих лиц (как связанных с залогодателем каким-либо договором, так и не связанных договором), к участию в деле об обращении взыскания должны привлекаться и такие лица в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.
Предмет доказывания.
Исходя из всего вышеизложенного, на наш взгляд, по делу о досрочном исполнении обеспечиваемого обязательства и досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть доказано одновременно:

 Заметим, что этот способ - самый ненадежный. Если есть риск отказа в получении документов, лучше направлять требование через нотариуса; если требование направлялось через нотариуса, то должен представляться акт нотариуса об отказе от получения документов и, при необходимости, подтверждаться свидетельскими показаниями самого нотариуса.

По вопросу о том, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств залогодателем по договору ипотеки влечет или может повлечь нарушение прав и законных интересов залогодержателя, необходимо учитывать следующее. Даже в случае, если доказано, что имелось нарушение правил содержания имущества и что вследствие этого возникает угроза повреждения имущества, это вовсе не означает, что нарушены права залогодержателя.
Например: стоимость предмета ипотеки составляет 100 тыс. руб., размер неисполненного обязательства - 50 тыс. руб. В результате нарушения правил содержания имущества стоимость предмета ипотеки может снизиться до 80 тыс. руб. Соответственно, нарушения прав залогодержателя в данном случае нет.
Думается, что нарушение прав залогодержателя имеет место только в том случае, если стоимость предмета ипотеки в результате повреждения может оказаться ниже размера обеспечиваемого обязательства либо если предмет ипотеки в результате такого повреждения становится неликвидным. Для доказывания этого необходимо заключение независимой строительно-технической экспертизы, которая должна определить, какие конкретно повреждения имущества могут возникнуть в результате несоблюдения указанных в комментируемой статье правил, а также отчет независимого оценщика, определяющий возможную стоимость предмета ипотеки с учетом таких повреждений.
Перед экспертом при проведении строительно-технической экспертизы должны быть поставлены следующие вопросы:
1. Имеются ли повреждения предмета ипотеки?
2. Привело ли появление данных повреждений к ухудшению состояния данного здания по сравнению с состоянием нормального износа и если да, то сколько процентов составляет разница между таким ухудшением и ухудшением в связи с нормальным износом?
3. Могло ли привести появление данных повреждений к гибели данного здания и если могло, то с какой степенью вероятности?
4. В случае, если появление повреждений могло привести к ухудшению состояния или гибели здания, то какие работы по устранению повреждений и их последствий и в какой срок должны были быть проведены и были проведены эти работы?
Перед оценщиком должен быть поставлен вопрос, привело ли появление повреждений к снижению рыночной стоимости данного имущества и если привело, то сколько составляет рыночная стоимость подобного имущества после появления такой трещины?
Должно ли быть отказано в удовлетворении искового требования, если на момент рассмотрения дела нарушения устранены? Полагаем, что да, должно быть отказано, поскольку не имеется нарушенных интересов истца. Тем не менее представляется, что в соответствии со ст. 111 АПК РФ судебные расходы должны быть отнесены на залогодателя.