Риски, связанные с передачей имущества в доверительное управление.
1. Поскольку доверительный управляющий заинтересован в получении имущества, не обремененного ипотекой, и устранении необходимости согласования всех совершаемых сделок с залогодержателем, риск оспаривания договора ипотеки (в случае наличия каких-либо оснований для такого оспаривания, а эти основания имеются почти всегда) возрастает многократно.
2. Как следует из ст. 1024 ГК РФ, при переходе права собственности к новому собственнику доверительное управление имуществом не прекращается. Таким образом, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки имущество будет приобретаться с обременением в виде доверительного управления. В соответствии со ст. 1024 ГК РФ учредитель управления вправе отказаться от договора при одновременном соблюдении следующих условий:
а) выплата доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
б) уведомление доверительного управляющего о расторжении договора за 3 месяца до прекращения договора, если договором не установлен иной срок.
Следовательно, в договоре доверительного управления (как путем указания соответствующих условий в договоре в момент его заключения, так и впоследствии путем заключения дополнительного соглашения к договору) может быть установлен высокий размер вознаграждения, подлежащего выплате доверительному управляющему, и (или) большой срок уведомления доверительного управляющего о расторжении договора (например, за год до прекращения договора).
Соответственно, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки автоматического прекращения доверительного управления не произойдет, к новому собственнику имущества перейдут обязанности по договору доверительного управления (в том числе по уплате доверительному управляющему вознаграждения, возмещению расходов и т.д.), а расторжение договора по инициативе нового собственника имущества на основании ст. 1024 ГК РФ может оказаться затруднительным, что в конечном итоге может привести к неликвидности предмета ипотеки.
3. Поскольку законодательством прямо не урегулирован вопрос о том, в каком порядке могут заключаться дополнительные соглашения к договору ипотеки после заключения договора доверительного управления, существует риск признания того, что при отсутствии в договоре иных условий дополнительные соглашения к договору ипотеки могут заключаться только учредителем управления с согласия доверительного управляющего либо самим доверительным управляющим. Поэтому при отказе доверительного управляющего от подписания дополнительного соглашения такое соглашение не может быть заключено. При этом следует учитывать, что в случае, например, заключения дополнительного соглашения к кредитному договору соответствующее дополнительное соглашение должно быть заключено и к договору ипотеки, в ином случае существует риск прекращения ипотеки. Поэтому в случае отказа доверительного управляющего от согласования дополнительного соглашения к договору ипотеки или от заключения договора ипотеки существует риск признания ипотеки прекратившейся.
4. В соответствии с п. 2 ст. 1020 ГК РФ обязанности, возникшие в результате действий доверительного управляющего по доверительному управлению имуществом, исполняются за счет этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 1022 ГК РФ долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества.
Таким образом, существует высокий риск обращения взыскания на предмет ипотеки по долгам перед третьими лицами. При этом, если требования данных лиц будут относиться к более ранней очереди (см. ст. 78, 111 Закона об исполнительном производстве), требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворены не будут. Кроме того, если залогодержателем не будет своевременно заявлено об обращении взыскания на заложенное имущество, а имущество будет продано с торгов на основании ст. 1020 или 1022 ГК РФ, существует риск признания того, что в соответствии со ст. 352 ГК РФ при продаже с торгов ипотека прекратилась (хотя, как мы говорили выше, такая трактовка неправильна).
5. В ст. 1019 ГК РФ предусматривается, что передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. В то же время в соответствии со ст. 1018 ГК РФ обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица, при этом ссылка на ст. 1019 ГК РФ отсутствует. Получается противоречие между указанными статьями, и в связи с отсутствием судебной практики не представляется возможным установить, как будет истолковано данное противоречие в суде. Соответственно, существует риск признания того, что обращение взыскания на имущество, переданное в учредительное управление (в том числе при обращении взыскания на заложенное имущество) по долгам учредителя управления, возможно только при банкротстве учредителя управления.
6. В случае возникновения споров по договору о доверительном управлении (например, при подаче исков о признании договора доверительного управления недействительной сделкой, незаключенным договором и т.д.) существует риск приостановления рассмотрения дела об обращении взыскания на предмет ипотеки до вступления в законную силу решения по спору, связанному с доверительным управлением.
7. В связи с тем, что доверительное управление предполагает фактическую передачу имущества доверительному управляющему, может быть затруднен доступ представителей залогодержателя к предмету ипотеки при осуществлении проверок.
Условия согласия на передачу имущества в доверительное управление.
Если тем не менее будет принято решение о выдаче такого согласия, в документе, подтверждающем согласие залогодержателя, должны быть отражены следующие условия:
1) ссылка на договор ипотеки;
2) ссылка на письмо залогодателя о предоставлении согласия на передачу предмета ипотеки в доверительное управление;
3) условия, на которых согласовывается передача имущества в доверительное управление:
- наименование юридического лица - доверительного управляющего или Ф.И.О. доверительного управляющего, если это физическое лицо;
- наименование выгодоприобретателя;
- идентификация имущества, на передачу которого в доверительное управление дано согласие;
- срок доверительного управления;
- размер, срок уплаты и форма вознаграждения доверительного управляющего;
- размер и порядок возмещения доверительному управляющему понесенных им расходов;
- перечень сделок, которые доверительный управляющий вправе заключать, и порядок согласования условий сделок, заключаемых доверительным управляющим;
- срок, в течение которого учредитель управления обязан известить доверительного управляющего о расторжении договора доверительного управления, составляет один месяц до момента прекращения договора;
4) дополнительные условия, которые должны быть включены в договор доверительного управления:
- указание на то, что передаваемое в доверительное управление имущество обременено ипотекой в пользу ________ по договору ипотеки N __ от ________, зарегистрированному ________ (кем, когда), со всеми условиями которого доверительный управляющий ознакомлен;
- определение порядка заключения дополнительных соглашений к договору ипотеки;
- обязанность учредителя управления при наступлении обстоятельств для обращения взыскания на предмет ипотеки направить доверительному управляющему уведомление о расторжении договора доверительного управления;
- запрет на внесение каких-либо изменений в договор доверительного управления без согласия залогодержателя;
- запрет на уступку и (или) залог прав учредителя управления, в том числе права на получение дохода;
- обязательность согласования договора доверительного управления с залогодержателем путем проставления соответствующей отметки на договоре доверительного управления;
- обязанность доверительного управляющего осуществлять допуск представителей залогодержателя для осуществления проверок заложенного имущества;
5) залогодатель обязан согласовать проект договора доверительного управления с залогодержателем, а после регистрации доверительного управления залогодатель обязан представить залогодержателю один экземпляр договора доверительного управления с отметкой о регистрации доверительного управления.
На письме залогодержателя должны стоять отметки залогодателя, доверительного управляющего и выгодоприобретателя о том, что они с настоящим согласием ознакомлены, согласны и принимают все условия.