В соответствии с комментируемой статьей правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, согласно срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
Вроде все понятно, но один вопрос остается: имеются ли в случае обращения взыскания по одним требованиям, обеспечиваемым ипотекой, основания для досрочного удовлетворения требований, обеспечиваемых ипотекой по другим договорам, если стороны по договорам предшествующей и последующей ипотек совпадают?
Полагаем, что такое право у залогодержателя имеется, только основано оно не на комментируемой статье. При этом надо исходить из следующего. В соответствии со ст. 352 ГК РФ при продаже имущества с торгов ипотека прекращается. Соответственно, у залогодержателя создается риск прекращения всех ипотек и, как следствие, возникает риск утраты обеспечения. А возникновение риска утраты обеспечения является основанием для предъявления требования о досрочном исполнении обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки.

VII. Противоречие комментируемой статьи ст. 77 Закона об ипотеке

В соответствии со ст. 77 комментируемого Закона жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Законом о накопительно-ипотечной системе, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При нахождении в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
Таким образом, ст. 77 установлен иной порядок распределения между несколькими залогодержателями суммы, вырученной при обращении взыскания на заложенное жилое помещение.
Независимо от того, в какой последовательности зарегистрированы ипотека в пользу банка, выдавшего кредит, или иного юридического лица, выдавшего целевой заем, и ипотека в пользу федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, сначала удовлетворяются требования этого банка или иного юридического лица, и только после этого удовлетворяются требования федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Заметим, что ст. 46 носит императивный характер и не содержит указания "если иное не установлено законом". Тем не менее думается, что применению в данном случае подлежит ст. 77, так как она носит специальный характер по отношению к комментируемой статье.