В соответствии с комментируемой статьей при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
Список обременений не является исчерпывающим. Зачастую встречаются обременение предмета ипотеки приватизационными условиями - сохранение профиля использования (например, использование под продуктовый магазин), обременение условиями охранного обязательства для объектов культурного наследия, иные приватизационные обременения. Земельные участки зачастую обременены градостроительными ограничениями, что тоже может значительно повлиять на их ликвидность. О наличии или отсутствии всех указанных обременений - приватизационных, градостроительных и т.д. - залогодатель также должен предупреждать залогодержателя.
Заметим, что залогодатель должен предупредить о наличии таких ограничений на момент заключения, т.е. государственной регистрации договора ипотеки. Соответственно если между моментом подписания договора ипотеки и моментом его государственной регистрации в этих сведениях произошли изменения (например, имущество в этот период было передано в аренду), то залогодатель должен уведомить залогодержателя о произошедших изменениях.
Комментируемая статья не устанавливает конкретного требования о том, должно ли такое предупреждение включаться в договор или может быть выражено в письменной форме в другом документе.
Как уже говорилось выше, в случаях, когда в ЕГРП имеются сведения об обременениях имущества, регистрирующие органы отказывают в регистрации договора ипотеки в том случае, если в договоре не отражены эти обременения. И проще внести сведения о таких обременениях в договор ипотеки, чем обжаловать отказ в регистрации (причем еще неизвестно, будет ли в суде такой отказ признан незаконным).
В комментируемой статье говорится только то, что залогодатель должен уведомить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц, но не указано, должен ли залогодатель сообщать сведения об условиях договоров с этими лицами. При буквальном чтении комментируемой статьи получается, что не должен. Но отсутствие сведений об условиях обременений может точно так же повлиять, например, на оценку предмета ипотеки, как и отсутствие сведений о наличии обременений вообще. Целесообразно требовать указания в договоре ипотеки условий, на которых имущество обременено правами третьих лиц. Эта целесообразность вытекает из следующего.
1. При отсутствии сведений об условиях обременений предмета ипотеки могут возникнуть затруднения с надлежащим установлением оценки, а впоследствии и начальной продажной цены имущества. Нет необходимости в получении статуса независимого оценщика, чтобы понять, что не может быть одинаковой цена здания, обремененного правами аренды одного арендатора, переданного в аренду по рыночной цене, с условием о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и здания, обремененного правами нескольких сотен, а то и нескольких тысяч арендаторов, сданного в аренду по цене в 10 - 20 раз ниже рыночной, без права одностороннего внесудебного расторжения договора и без права одностороннего увеличения арендной платы.
2. При отсутствии сведений об условиях обременений предмета ипотеки могут возникнуть проблемы с реализацией предмета ипотеки при обращении на него взыскания. Понятно, что мало кто захочет покупать "кота в мешке", т.е. имущество, в отношении которого известно только, что оно обременено правами третьих лиц, а на каких условиях - неизвестно. Но даже если и найдется покупатель на такое имущество, то если выяснится, что условия, на которых предмет ипотеки обременен правами третьих лиц, значительно отличаются от рыночных, то приобретатель имущества сможет оспорить торги как сделку, совершенную под влиянием заблуждения.
3. Такое указание необходимо во избежание споров о том, предупреждал ли залогодатель залогодержателя об условиях, на которых имущество обременено правами третьих лиц. Это может потребоваться, например, при рассмотрении дела о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки в связи с ухудшением обеспечения. При рассмотрении такого дела может встать вопрос о том, существовали ли обстоятельства, приведшие к уменьшению стоимости предмета ипотеки, изначально и был ли залогодержатель уведомлен об этих обстоятельствах при заключении договора или же ухудшение произошло позже и залогодержатель о соответствующих обстоятельствах не знал.
Так, например, в договоре ипотеки установлено, что залогодержателю известно, что предмет ипотеки обременен правами аренды. Залогодатель в этом случае будет утверждать, что поскольку в договоре имеются указания на обременение предмета ипотеки арендой, то залогодержатель знал обо всех условиях этого обременения. Залогодержатель же будет утверждать, что об условиях обременения не знал и знать не мог. В этом случае каждой из сторон придется доказывать: залогодателю - что залогодержатель знал или мог знать об условиях обременения, а залогодержателю - что об условиях обременения он не знал и знать не мог. При этом должны будут учитываться многие факторы - например, мог ли узнать об условиях обременения залогодержатель из ЕГРП. Но в отношении, например, размера арендной платы такие сведения из ЕГРП не могут быть получены, а то, что имущество сдано в аренду по цене значительно ниже рыночной без права изменения размера арендной платы, может значительно повлиять на ликвидность имущества. Для предотвращения таких споров в договоре ипотеки необходимо указывать все условия обременения.
4. Включение в договор условий, на которых предмет ипотеки обременен правами третьих лиц (при наличии в договоре ипотеки соответствующих условий, о которых мы расскажем ниже), может минимизировать риски залогодержателя, связанные с изменением этих условий.