Содержание.
Требования к содержанию информационного сообщения о проведении торгов разбросаны по различным нормативно-правовым актам: нескольким пунктам комментируемой статьи, различным статьям ГК РФ; часть требований к информационному сообщению содержится в Порядке организации и проведения торгов.
В соответствии с п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке в сообщении о проведении торгов должны быть указаны дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Что такое "характер продаваемого имущества", в ст. 57 не разъясняется. Должно ли указываться только то, что это "нежилое здание", "земельный участок" и т.п., или же должно быть полное описание имущества, комментируемая статья не разъясняет.
В соответствии с п. 4 ст. 57 лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Таким образом, в соответствии с комментируемой статьей в сообщении должны содержаться:
- дата, время и место проведения публичных торгов;
- характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена;
- размер, сроки и порядок внесения задатка.
В соответствии со ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Кроме того, из ст. 437 ГК РФ следует, что данное сообщение является публичной офертой. Согласно ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора. Поэтому в информационном сообщении должны быть указаны все существенные условия договора купли-продажи недвижимости вообще и отдельных видов недвижимости в частности. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это снимает вопросы, связанные с понятием "характер имущества". В соответствии со ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена.
Кроме того, в соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные п. 1 упомянутой статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. А это означает, что в информационном сообщении должны быть указаны сведения об обременениях реализуемого с торгов имущества.
Итак, попробуем составить полный перечень условий, которые должны содержаться в информационном сообщении в соответствии с действующим законодательством.
1. Сведения об имуществе, продаваемом с торгов.
Характер продаваемого имущества (п. 3 комментируемой статьи, ст. 448 ГК РФ).
Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии данных сведений договор, подписанный по результатам торгов, может быть признан незаключенным.
Наименование, основные характеристики предмета торгов, сведения о разбивке имущества на лоты, а также основание продажи имущества (пп. "в" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Местонахождение имущества, являющегося предметом торгов, дата, время и порядок ознакомления с ним и приложенными к заявке на реализацию имущества документами (пп. "ж" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Начальная продажная цена (п. 3 комментируемой статьи, ст. 448 ГК РФ).
Сведения об имеющихся обременениях имущества (ст. 460 ГК РФ). При отсутствии этих сведений у покупателя возникает право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Кроме того, в этом случае торги могут быть признаны недействительными в соответствии со ст. 180 ГК РФ (как сделки, заключенной в результате заблуждения).
2. Сведения об оформлении участия в торгах.
Размер, сроки и порядок внесения задатка (п. 4 комментируемой статьи).
Порядок заключения договора о задатке (пп. "к" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Место и время ознакомления с утвержденной Фондом формой заявки на участие в торгах (приложение N 1 к Порядку организации и проведения торгов), а также адрес (адреса) пункта (пунктов) приема заявок, дату и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов от заявителей (с указанием в случае необходимости этажа, комнаты, номера телефона) (пп. "л" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Место и время ознакомления с утвержденными Фондом формами договора о задатке (приложение N 2 к Порядку организации и проведения торгов), протокола о результатах торгов, имеющего силу договора (приложение N 3 к Порядку организации и проведения торгов), или договора купли-продажи имущества (приложение N 4 к Порядку организации и проведения торгов), условия которых устанавливаются в качестве условий договоров присоединения (пп. "и" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Перечень документов, которые должны быть приложены к заявке на участие в торгах, и требования к их оформлению (пп. "з" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Сведения о порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах (ст. 448 ГК РФ, пп. "б" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Дата и время (час, минуты) окончания приема комиссией предложений в случае проведения торгов, закрытых по форме подачи предложения по цене (подп. "м" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Дата и время подведения итогов приема заявок и порядок оформления участия в торгах (пп. "н" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Адрес, телефон и телефакс Фонда (отделения Фонда), представителя Фонда, являющегося организатором торгов, комиссии по проведению торгов (пп. "о" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
3. Сведения о порядке проведения торгов и подведения их итогов.
Сведения о форме торгов (ст. 448 ГК РФ, пп. "б" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Дата, время и место проведения публичных торгов (п. 3 комментируемой статьи, ст. 448 ГК РФ).
Форма подачи предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе (пп. "д" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Сведения о порядке проведения торгов, в том числе об определении лица, выигравшего торги (ст. 448 ГК РФ, пп. "б" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Дата, время (час, минуты), место проведения и подведения итогов торгов (пп. "а" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Срок и порядок подписания протокола о результатах торгов, имеющего силу договора (пп. "п" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Условия конкурса (в случае проведения торгов в форме конкурса) (пп. "е" п. 5.2 Порядка организации и проведения торгов).
Согласно п. 5.3 Порядка организации и проведения торгов в содержащийся в извещении перечень документов, которые должны быть приложены к заявке на участие в торгах, включаются:
1) предложения (в запечатанном конверте) в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса;
2) платежный документ, подтверждающий внесение (перечисление) задатка на основании заключенного с Фондом (отделением Фонда) договора о задатке;
3) нотариально заверенные копии учредительных документов и копия свидетельства о регистрации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, протокол о назначении исполнительного органа, решение уполномоченного органа об участии в торгах (для юридических лиц - резидентов РФ);
4) выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса (для юридических лиц - нерезидентов РФ);
5) копии паспортов (для физических лиц);
6) доверенность на лицо, уполномоченное действовать от имени заявителя при подаче заявки на участие в торгах;
7) опись документов (в двух экземплярах);
8) иные необходимые документы.
В соответствии с п. 5.4 Порядка организации и проведения торгов утвержденные Фондом формы договора о задатке, заявки на участие в торгах, договора купли-продажи имущества и протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, а также утвержденные Фондом формы других документов должны быть представлены организатором торгов в наглядной форме (информационная доска и т.д.) в доступном для ознакомления специально отведенном в пункте приема и регистрации заявок месте.
С учетом п. 6.1 Порядка организации и проведения торгов общая продолжительность приема заявок должна быть не менее 15 дней.
Полагаем, что могут быть истребованы и иные документы: например, согласие третьих лиц на участие в торгах, если в соответствии с законодательством и (или) учредительными документами юридического лица - участника такое согласие требуется. Это может быть, например, согласие супруга(-и) - если покупателем выступает физическое лицо, решение общего собрания акционеров (учредителей) - если покупателем выступает АО или ООО и для данного лица это является крупной сделкой, и т.д.
Срок публикации.
В соответствии с комментируемой статьей организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения.
Нарушение этого срока является основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии с п. 5.1 Порядка организации и проведения торгов указанный срок исчисляется со дня, следующего за днем публикации извещения.
Порядок публикации.
В соответствии с комментируемой статьей организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
Возникает вопрос: а каковы последствия нарушения данного требования? До недавнего времени возникший вопрос не имел однозначного ответа.
Так, в Постановлении ФАС СЗО от 9 сентября 1999 г. N А56-3547/99 было указано "то обстоятельство, что о проведении публичных торгов было сообщено в газете "Славянка", а не в официальном информационном органе органа исполнительной власти города Санкт-Петербурга, как это предусмотрено в пункте 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не может являться основанием для признания торгов недействительными, поскольку зафиксированное в данной норме Закона правило направлено в защиту прав потенциальных покупателей, каковым не является истец, права которого отсутствием соответствующей публикации не нарушены".
Но сомнения были разрешены в информационном письме ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101, в п. 4 которого указано: "Ненадлежащую форму доведения информации о публичных торгах суд признал нарушением, достаточным для признания их недействительными...
Извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены)". Думается, что, хотя в процитированном информационном письме шла речь об извещении о проведении торгов по радио и телевидению, то же относится и к публикации сообщения в средствах массовой информации, не являющихся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
Различного рода нарушения при публикации информационных сообщений весьма разнообразны, иногда доходит до различных махинаций.
Проиллюстрируем это на конкретном примере (Постановление ФАС СЗО от 27 декабря 2005 г. N А56-8458/2005).
"Суд не дал оценки доводам ООО "Нева-АГРО" и представленным им доказательствам того, что извещение о проведении торгов 27.12.2004 не было опубликовано в газете "Бизнесинформ". Арбитражный суд лишь указал, что представленный в суд N 32 названной газеты содержит публикацию о торгах. Однако в материалах дела имеются различные по содержанию под указанным номером газеты, при этом в N 32, вышедшем 23.11.2004 и поступившим в Ленинградскую областную библиотеку, содержится информация о проведении торгов РФФИ 24.12.2004 в отношении иного имущества (объекты недвижимости, принадлежащие МУП "Жилкомхоз" и расположенные в г. Подпорожье) и отсутствует извещение о проведении оспариваемых торгов. Одним из оснований предъявленного иска о признании торгов недействительными является проведение торгов без соответствующей о них публикации. ООО "Нева-АГРО" представило доказательства, которые арбитражным судом не оценивались. В то же время арбитражный суд немотивированно согласился с РФФИ, который указал на то, что газета N 32 "Бизнесинформ" с извещением о проведении торгов 27.12.2004 была выпущена дополнительным тиражом 25.11.2004. Арбитражный суд данные доводы не подверг оценке, как не проверил и саму необходимость выпуска дополнительного тиража газеты под тем же номером, но с другой датой и с отличающимся содержанием лишь в части публикации о проводимых торгах. В материалы дела представлена заявка на публикацию информационного сообщения о торгах 25.11.2004 за подписью заместителя начальника Северо-Западного отделения РФФИ от 24.11.2004 N 2800/1-30и, однако имущество передано на реализацию РФФИ судебным приставом-исполнителем лишь 25.11.2004. Таким образом, остался невыясненным вопрос о том, почему РФФИ обращается с заявкой на публикацию извещения о проведении торгов в отношении имущества, еще ему не переданного.
В материалах дела имеется обращение Северо-Западного отделения РФФИ на имя заместителя председателя РФФИ от 21.12.2004 N 3063-21 о даче согласия на реализацию спорного имущества со ссылкой на распоряжение от 14.04.2004 N 57 и согласование РФФИ от 27.12.2004 N ФИ-25-1/16203. Суду следовало проверить возможность совершения Северо-Западным отделением РФФИ самостоятельных действий по публикации извещения о проведении торгов и проведению торгов до получения согласования от РФФИ. Если необходимости в согласовании не было, то в связи с чем обращение было направлено. Отсутствуют данные и о дате получения Северо-Западным отделением РФФИ согласия на реализацию имущества.
Кроме того, в материалах дела имеются и иные документы, свидетельствующие о необходимости критического отношения к доказанности факта публикации. Постановлением от 09.06.2005 первый заместитель прокурора Ленинградской области возбудил уголовное дело по факту мошеннических действий неустановленных лиц, осуществлявших организацию и проведение торгов имущества ООО "Нева-АГРО". В данном Постановлении указывается, что документов, подтверждающих распространение единичных экземпляров газеты "Бизнесинформ" N 32 от 25.11.2004, не обнаружено (лист дела 182 тома 2). В дальнейшем уголовное дело прекращено, однако в заседание кассационной инстанции представлено сообщение Прокуратуры Ленинградской области об отмене постановления о прекращении уголовного дела.
При таком положении выводы суда о состоявшейся публикации извещения о проведении торгов спорным имуществом не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам и нуждаются в дополнительной проверке.
Кроме того, кассационная инстанция считает, что судом неправильно применены нормы материального права.
В данном случае реализовывалось являвшееся предметом ипотеки недвижимое имущество ООО "Нева-АГРО". Порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с пунктом 3 статьи 57 названного Закона организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества. Официальными изданиями Ленинградской области считаются ленинградская областная газета "Вести", бюллетени "Вестник Законодательного собрания Ленинградской области" и "Вестник Правительства Ленинградской области" (статья 2 Закона Ленинградской области от 13.12.2001 N 71-ОЗ "О порядке подписания, опубликования и вступления в силу правовых актов органов государственной власти Ленинградской области"). По мнению кассационной инстанции, термины "официальный информационный орган органа исполнительной власти" и "официальное издание органа исполнительной власти" идентичны. ООО "Нева-АГРО" указывает, что публикация не в том информационном органе, если и имела место, то нарушила его права, поскольку потенциальные участники торгов не смогли принять в них участие, что не могло не сказаться на продажной цене. Истец также указывает на то, что отсутствие публикации о предстоящих торгах в надлежащем органе лишило его возможности погасить задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству, что являлось бы основанием для прекращения ипотеки и соответственно повлекло бы окончание исполнительного производства.
Кассационная инстанция отмечает также неправильное применение норм процессуального права. Требования о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности направлены сторонам договора, одной из которых является ООО "Август". Это означает необходимость привлечения названного лица к участию в деле в качестве ответчика, а не третьим лицом. Данных о том, что судом разрешен вопрос об изменении процессуального положения ООО "Август", в материалах дела не имеется. В протоколе судебного заседания от 10.06.2005 - 16.06.2005 ООО "Август" значится третьим лицом. Однако в решении суда указывается, что по ходатайству истца ООО "Август" привлечено к участию в деле в качестве ответчика. Калининское подразделение Службы судебных приставов, изначально привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, а также Межрайонное подразделение Службы судебных приставов Ленинградской области, данных о привлечении которого к участию в деле не имеется, но которое однако в судебном решении значится третьим лицом, не являются юридическими лицами, и поэтому не могут выступать в арбитражном суде по рассматриваемому в исковом порядке гражданско-правовому спору.
При таком положении решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение".
В этом деле нельзя согласиться только с тем, что "отсутствие публикации о предстоящих торгах в надлежащем органе лишило его возможности погасить задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству, что являлось бы основанием для прекращения ипотеки и соответственно повлекло бы окончание исполнительного производства". Истец, знавший о возбуждении исполнительного производства, в любой момент мог исполнить решение суда, вне зависимости от того, когда и как было опубликовано сообщение.
Соответственно, нарушение порядка публикации информационного сообщения является основанием для признания торгов недействительными, и наличие или отсутствие нарушений порядка публикации вносится в предмет доказывания по делам об оспаривании торгов.
Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 7 ноября 2006 г. N Ф04-7334/2006(28119-А75-11) указал: "Без правовой оценки суда остались доводы истца о том, что извещение о торгах опубликовано в периодическом издании, издаваемом не в месте нахождения имущества, выпущенном небольшим тиражом и не обеспечивающем массовость участия заинтересованных в приобретении имущества лиц.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 информационного письма "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" от 22.12.2005 N 101 разъяснил, что ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).
Поэтому подлежали исследованию и правовой оценке суда вопросы о том, относится ли газета "Пятница" к органам местной периодической печати либо к специальным информационным изданиям. Обеспечена ли издаваемым тиражом газеты "Пятница" доступность участия потенциально заинтересованным в приобретении реализуемого имущества лицам, а также обеспечена ли таким образом массовость для участия в торгах".