Может ли залогодержатель использовать какие-либо иные способы защиты своих прав, кроме предусмотренных комментируемой статьей, в том числе при нарушении, не являющемся грубым, либо же требование о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства и досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки являются единственным способом защиты залогодержателем своих прав?
Итак, какие же способы защиты своего нарушенного права может применить залогодержатель?
Таких способов несколько.
1. Понуждение к исполнению обязанности, например обязание залогодателя провести капитальный ремонт, предпринять меры противопожарной безопасности и т.д. Этот способ - самый ненадежный изо всех возможных. Во-первых, судебное разбирательство может занять от нескольких месяцев до полутора-двух лет, что делает подачу такого иска просто бессмысленной, поскольку меры по обеспечению сохранности имущества надо предпринимать незамедлительно. Во-вторых, даже в случае успешного для залогодержателя исхода дела исполнение решения суда будет практически невозможно как в силу отсутствия норм, регулирующих порядок исполнения таких решений, так и в силу того, что вообще невозможно представить, как пристав может понудить залогодателя, например, провести работы по проведению капитального ремонта. Выполнение же капитального ремонта без участия должника представляется невозможным, так как в этом случае невозможен будет, например, доступ представителей подрядчика к объекту, в отношении которого осуществляется капитальный ремонт. В соответствии со ст. 105 Закона об исполнительном производстве максимум, что может сделать пристав при неисполнении должником по исполнительному листу обязанности произвести определенные действия - это наложить на должника штраф, предусмотренный ст. 17.15 КоАП РФ.
2. Выполнение обязанностей залогодателя самим залогодержателем с последующим взысканием понесенных расходов с залогодателя. Это право залогодержателя возникает в том числе из ст. 3 - 4 Закона об ипотеке.
3. Внесение изменений в договор ипотеки в связи с существенным изменением обстоятельств, например уменьшение оценки предмета ипотеки. Это право залогодержателя следует из ст. 451 ГК РФ.
Каким из этих способов воспользоваться, выбирает сам залогодержатель.