Комментируемая статья не содержит определения того, что понимается под исправным состоянием. В.В. Смирнов и З.П. Лукина по этому поводу пишут: "Используемое понятие "исправное состояние" заимствовано из технической терминологии и связано с процессом эксплуатации того или иного объекта. Исправным состоянием называют состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится в неисправном состоянии. Следует подчеркнуть, что неисправность объекта еще не означает, что он не может выполнить заданные функции.
Работоспособным состоянием называют состояние объекта, при котором он способен выполнять заданные функции, сохраняя значения заданных параметров в пределах, установленных нормативно-технической документацией. Если хотя бы один из заданных параметров объекта, характеризующих способность выполнять заданные функции, не соответствует этим требованиям, то он находится в неработоспособном состоянии.
Как следует из определения, понятие "исправное состояние" более широкое, чем "работоспособное состояние", так как объект, например, может быть в неисправном состоянии (нарушение отделки фасада здания), но нормально функционировать.
Для отношений в сфере недвижимости более употребимо понятие "надлежащее состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК РФ), который обязан "поддерживать его в надлежащем состоянии" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи)" <1>. Аналогичное мнение высказывается и в иных комментариях к Закону об ипотеке.
--------------------------------
<1> Смирнов В.В., Лукина З.П. Указ. соч.

Все те же Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) содержат понятие неисправности элемента здания, под которым понимается состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований. Из этого следует, что под неисправным состоянием объекта недвижимости в целом следует понимать такое его состояние, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований. Соответственно, под исправным состоянием надо понимать такое состояние, при котором выполняются все заданные СНиПами и проектно-сметной документацией эксплуатационные требования.
Кроме того, необходимо учитывать следующее. Н.Е. Симионова выделяет 6 категорий технического состояния зданий при оценке технического состояния эксплуатируемых зданий, подразделяя эти категории в том числе по условиям эксплуатации:
1) хорошие (повреждений и видимых дефектов нет; снижения несущей способности нет);
2) нормальные с незначительными повреждениями (удовлетворительные) (снижение несущей способности до 15%);
3) повреждения, не вызывающие нарушений (снижение несущей способности до 20%);
4) повреждения, вызывающие частичное прекращение эксплуатации (снижение несущей способности до 25%);
5) повреждения, вызывающие временное прекращение эксплуатации (снижение несущей способности до 40%);
6) повреждения, вызывающие полную потерю эксплуатационных качеств здания (снижение несущей способности 50% и свыше; ремонт нецелесообразен, необходима полная разборка здания <1>.
--------------------------------
<1> См.: Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. М.; Ростов н/Д, 2006. С. 274 - 275.

Исходя из этой классификации, думается, что к исправному состоянию можно отнести только состояние, характеризуемое Н.Е. Симионовой как условия эксплуатации первой категории.