Абсолютно непонятны положения комментируемой статьи о том, что неисполнение предусмотренной этой статьей обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Изменяемые условия.
Комментируемая статья не устанавливает, об изменении каких условий идет речь - об изменении оценки имущества или о каких-то иных условиях договора ипотеки. Думается, что залогодержатель вправе требовать внесения изменений в следующие условия договора ипотеки.
1. В части изменения существенных условий договора ипотеки речь может идти только об изменении оценки предмета ипотеки. Остальные существенные условия договора ипотеки касаются предмета ипотеки (который не изменяется) и основного обязательства, а основное обязательство договором ипотеки изменяться не может, для этого необходимо внесение изменений в само основное обязательство.
Это внесение изменений в оценку предмета ипотеки не является для залогодержателя необходимым. Если на момент рассмотрения в суде дела об обращении взыскания на предмет ипотеки оценка не будет соответствовать реальной стоимости, залогодержатель вправе не согласиться с такой оценкой и требовать установления иной начальной продажной цены.
2. Залогодержатель может потребовать установить договором ипотеки обязанность залогодателя, например, расторгнуть договоры, из которых возникают обременения, указав, что если в установленный срок это не будет сделано, то невыполнение данной обязанности считается ухудшением обеспечения и залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Заметим, что это условие не будет иметь никакого значения для третьих лиц, и как залогодатель договорится с этими лицами о расторжении договоров с ними, это проблемы самого залогодателя.
3. Также залогодержатель может потребовать внесения изменений в тот пункт договора, в котором перечисляются обременения предмета ипотеки в части указания обременений, о которых залогодатель не сообщил изначально.
4. Еще одно условие, внесения которого в договор ипотеки может требовать залогодатель, - это запрет на внесение изменений в условия обременений без согласия залогодержателя.
Основания для внесения изменений в договор ипотеки.
Не устанавливает комментируемая статья и того, на каком основании должно происходить изменение договора ипотеки - на основании существенного изменения обстоятельств или на каком-то ином основании. Не усматривается из статьи и того, любое ли невыполнение залогодателем указанного обязательства влечет право залогодержателя требовать изменения условий договора ипотеки, в том числе если такое несоблюдение несущественно.
Основания изменения договоров установлены ГК РФ. В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Относится ли изменение договора к случаям существенного нарушения обязательств залогодателем или к иным случаям, установленным законом? В комментируемой статье это прямо не указано. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Относится ли обязательство залогодателя уведомить залогодержателя о наличии прав третьих лиц к договорным обязательствам? Да, относится. Даже если договором ипотеки не установлена такая обязанность залогодателя, она установлена Законом об ипотеке и автоматически включена в договор ипотеки. Защите в суде подлежит только нарушенное право. Если право истца никто не нарушал, то и нет оснований для подачи иска. Таким образом, думается, что, хотя при буквальном прочтении комментируемой статьи получается, что изменение договора ипотеки относится к иным случаям, установленным законом, при более глубоком анализе получается, что все же необходимо говорить о внесении изменений в договор в связи с существенным нарушением обязательств залогодателем.
На основе изложенного видно, что не любое невыполнение залогодателем указанного обязательства влечет право залогодержателя требовать изменения условий договора ипотеки. Если, например, залогодателем заключен договор аренды на месяц, а обеспечиваемое договором ипотеки обязательство подлежит исполнению через три года, то тогда залогодержатель вряд ли вправе требовать, например, переоценки предмета ипотеки, но вправе потребовать внесения в договор ипотеки условия, запрещающего залогодателю изменять условия договора аренды, в том числе продлевать срок аренды. Если же залогодатель не сообщил залогодержателю о том, что участок обременен сервитутом в виде права доступа коммунальных служб к находящимся на участке коммуникациям (подобный сервитут весьма распространен и встречается в отношении большинства участков) и данный сервитут не влияет на стоимость предмета ипотеки, то требовать какого-либо изменения договора залогодержатель не вправе.
Изменение обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Еще один вопрос, возникающий при чтении комментируемой статьи, - может ли залогодержатель на основании этой статьи требовать изменения основного обязательства, особенно если залогодатель не является должником.
Прямо данной статьей такое право кредитора не установлено. А соответственно, залогодержатель вправе требовать изменения основного обязательства, если неисполнение данной обязанности залогодателем может быть истолковано как существенное нарушение обеспечиваемого обязательства должником (в части обязательства предоставить надлежащее обеспечение) либо как существенное изменение обстоятельств, при которых заключался договор.
Влияет ли на право залогодателя требовать изменения договора ипотеки то, знал ли и мог ли знать залогодержатель о наличии таких обременений? Думается, что да, влияет, поскольку каждое лицо при осуществлении своих прав должно проявлять разумность и осмотрительность. Если сведения о наличии обременений залогодержатель мог получить из ЕГРП, то вряд ли можно признать, что залогодержатель проявил разумность и осмотрительность. Например, если залогодатель сообщил залогодержателю, что имущество, передаваемое в ипотеку, не обременено правами третьих лиц, а впоследствии выясняется, что предмет ипотеки передан в аренду, что отражено в ЕГРП, а залогодержатель не пробовал получить (сам или через залогодателя) выписку из ЕГРП, то во внесении изменений в договор может быть отказано.
Поэтому и для залогодателя, и для залогодержателя целесообразно получать выписку из ЕГРП и указывать в документе, в котором содержится предупреждение залогодателя о наличии или отсутствии прав третьих лиц, что "указанные сведения подтверждаются выпиской из ЕГРП N... от...". Такую выписку следует получать как перед подписанием договора, так и после подачи документов на регистрацию, на дату, наиболее приближенную к дате заключения договора ипотеки.
А вот приватизационные обременения часто в документах ЕГРП не отражаются. Так, указанное выше обязательство о перечислении 80% вырученных от продажи средств ни в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, ни в выписке из ЕГРП отражены не были. Также не отражаются в выписке из ЕГРП сведения об условиях, на которых имущество обременено правами третьих лиц. В этом случае необходимо проверять, передавались ли залогодержателю документы, из которых эти обременения усматриваются.