Понятие ремонта, капитального и текущего ремонта установлено Ведомственными строительными нормами "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ВСН 58-88 (р) (утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312): "Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей".
Аналогичное определение дает Главгосархстройнадзор России в инструктивном письме от 28 апреля 1994 г. N 16-14/63 "О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение", указывая следующее: "В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение", Главгосархстройнадзор России разъясняет:
при использовании данных терминов следует руководствоваться определениями, содержащимися в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 24 сентября 1993 г. N 185, в Ведомственных строительных нормах ВСН 42-85(р) "Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий", утвержденных Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 7 мая 1985 г. N 135, в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279 , и др.".
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.
Порядок проведения капитального ремонта зданий, сооружений, помещений регулируется ст. 48, 49, 51 - 55 ГСК РФ. Перечень работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, сроки проведения такого ремонта и т.д. устанавливаются СНиПами, ТСНами и прочими актами, регулирующими порядок ремонта и эксплуатации объектов недвижимости. Например, Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <1>, определяющие, что относится к текущему и капитальному ремонту жилищного фонда.
--------------------------------
<1> РГ. 2003. 23 окт.

Заметим, что капитальный ремонт может быть как плановым, осуществляемым в срок, предусмотренный для данного объекта, так и внеплановым, осуществляемым в результате какого-либо чрезвычайного происшествия - пожара, частичного обрушения объекта недвижимости и т.д.
Обязанность эта лежит на залогодателе во все время действия договора ипотеки.
В отношении текущего ремонта нет такой подробной регламентации, как в отношении капитального. Говоря о сроках проведения текущего ремонта, В.С. Буров указывает: "Разумные сроки для текущего ремонта, как правило, весьма невелики: раз неисправность выявлена, она должна быть оперативно, в течение одной - двух недель (максимум - месяц) устранена. Законные сроки для текущего ремонта, как правило, не устанавливаются" <1>. Заметим, что, во-первых, непонятно, откуда взялся именно такой срок, а во-вторых, что неисправности бывают разные - одни неисправности могут быть быстро устранены силами самого залогодателя, а на устранение других требуется значительное время (намного больше месяца), получение различной разрешительной документации, и произведены они могут быть только силами строительной организации.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. С. 68.

Следует обратить внимание, что при произведении капитального ремонта стоимость предмета ипотеки может значительно измениться, в связи с чем заинтересованная сторона может потребовать внесения изменений в договор ипотеки в части оценки предмета ипотеки. Впрочем, такое внесение изменений не обязательно - ведь при изменении стоимости предмета ипотеки любая из сторон может потребовать установления начальной продажной цены, отличной от оценки предмета ипотеки, установленной договором.