В соответствии с комментируемой статьей договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Заметим, кстати, что в судебной практике иногда встречается очень необычное толкование вопроса о моменте вступления в силу договора ипотеки.
Так, ФАС МО в Постановлении от 17 июня 2004 г. N КГ-А40/4682-04 указал: "Апелляционная инстанция в порядке статьи 268 АПК РФ, повторно рассмотрев заявленные требования, согласилась с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы Мосрегистрации, и дополнительно указала, что совершение сделки в силу статьи 153 ГК РФ происходит в момент подписания договора уполномоченными лицами, выражающими волю юридического лица на совершение сделки, то есть данная сделка была совершена до введения в отношении залогодателя процедуры наблюдения и согласия временного управляющего не требовалось.
Заявитель не согласен с выводом судов первой и апелляционной инстанций о совершении сделки до введения процедуры наблюдения, полагая, что договор ипотеки не совершается, а заключается, при этом все действия по составлению текста договора, его подписанию, нотариальному удостоверению и государственной регистрации направлены на заключение договора и представляют собой единый процесс, который считается завершенным только с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав.
Поскольку, по мнению заявителя, заключение сделки как единый процесс завершается государственной регистрацией, а документы на регистрацию договора об ипотеке были поданы после введения процедуры наблюдения, то свое требование о предоставлении согласия временного управляющего ответчик считает законным и обоснованным.
В отзыве на кассационную жалобу ответчика Сбербанк России указывает на то, что в силу положений части 1 статьи 160 и части 3 статьи 433 ГК РФ сделка об ипотеке была совершена путем составления документа и подписания его уполномоченными лицами, хотя будет считаться заключенной только с даты ее государственной регистрации. При этом истец ссылается на то, что подписание и нотариальное оформление договора об ипотеке, а также подача всего пакета документов в Московский земельный комитет для получения согласия на совершение сделки о залоге права аренды земельного участка были произведены до введения процедуры наблюдения, поэтому Сбербанк России считает отказ ответчика в регистрации договора незаконным.
Кроме того, согласно статье 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а часть вторая статьи 10 названного Закона с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. С учетом изложенного ссылки апелляционной инстанции на статью 153 ГК РФ являются правильными".
В данном деле был сделан очень интересный вывод: что моментом совершения сделки является момент подписания договора уполномоченными лицами, а не момент государственной регистрации. Заметим, что с данным выводом нельзя согласиться, поскольку в соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента регистрации. Однако ГК РФ не различает моменты совершения сделки и заключения договора, а потому данный вывод явно не соответствует закону.
Впрочем, это дело является, пожалуй, единственным, в котором был сделан такой вывод.