Возможные злоупотребления.
В соответствии с комментируемой статьей при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Этот пункт комментируемой статьи вообще замечателен - он противоречит всему, чему только может противоречить - и Конституции РФ, и АПК РФ с ГПК РФ, и ГК РФ, и Закону о регистрации... Вопросов по этому пункту имеется намного больше, чем ответов на них. И это не говоря о том, что данная статья дает неограниченный простор для злоупотреблений.
Приведем такой пример: между банком и неким ЗАО заключается кредитный договор, кредит выдается до заключения договора ипотеки. ЗАО приобрело имущество, передаваемое в ипотеку, по договору купли-продажи, заключенному с дружественной ему компанией - например, своим же акционером, и не хочет обременять свое имущество ипотекой. Дружественная компания подает иск к залогодателю о признании сделки недействительной на том или ином основании. При этом ходатайство о применении обеспечительных мер не заявляется. Но, несмотря на это, государственная регистрация ипотеки откладывается до рассмотрения спора по существу (что при умелом затягивании рассмотрения дела может занять несколько лет), а кредит оказывается необеспеченным. Заметим, что при этом, если на данное имущество не наложен арест, все остальные сделки с данным имуществом могут совершаться - так, оно может быть продано, внесено в уставный капитал, сдано в аренду на любой срок и т.д. А это значит, что лицо, получившее кредит, может и вовсе не заключать договор ипотеки - пока дело будет рассматриваться по существу, ЗАО из нашего примера может продать предмет ипотеки, в результате чего заключение договора ипотеки оказывается вообще невозможным.
Комментируемая статья не содержит ответа на вопрос: почему при наличии судебного спора и отсутствии ареста на имущество зарегистрировать ипотеку нельзя, а продать или сдать в аренду можно? Думается, что найти какой-либо логический ответ на данный вопрос невозможно вообще.
Вторая возможная ситуация: условием выдачи кредита является регистрация ипотеки. Об этом тем или иным образом узнает лицо, продавшее имущество, либо акционер залогодателя, действующий в корпоративной войне против залогодателя, и подает иск к залогодателю, например, оспаривая сделку, на основании которой у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки. Регистрация ипотеки отложена, кредит не выдан, необходимые залогодателю денежные средства не получены, проект, под который брался кредит, не осуществлен. Собственно, таких вариантов множество - кредит в таком случае может быть все-таки выдан, но под намного более высокий процент либо выдан под другое обеспечение, в связи с чем залогодатель вынужден обременять залогом иное свое имущество, и т.д. Если кредит уже выдан под условием, что должник обязан до определенной даты зарегистрировать ипотеку, кредитор может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в связи с непредоставлением должником обеспечения и т.д. Все это может нанести значительный экономический ущерб залогодателю (в особенности, если он является должником по обеспеченному обязательству) и даже привести его к банкротству.
Причем круг лиц, которые могут заявить иск о признании прав на имущество, весьма широк - это и лицо, у которого залогодатель приобрел объект недвижимости, и предшествующие собственники имущества, и акционеры или участники всех этих лиц (если это юридические лица), и собственник земельного участка, который может заявить иск о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, и т.д.
Такой иск может быть подан даже при отсутствии оснований для этого - так, один заемщик оспаривал кредитный договор на том основании, что компетенция генерального директора была ограничена уставом, по которому якобы все сделки на сумму свыше 10 тыс. руб. должны были совершаться с согласия общего собрания акционеров. При этом даже в уставе, представленном истцом в суд, такое указание отсутствовало - как в том пункте, на который ссылался истец, так и в остальных пунктах. Собственно, подача такого абсолютно безосновательного иска была рассчитана только на то, чтобы приостановить рассмотрение дела о взыскании кредита.
Извещение регистрирующего органа о наличии спора.
Первый вопрос, возникающий в связи с комментируемой нормой, - откуда регистрирующим органам известно про спор. Конечно, в большинстве случаев регистрирующие органы привлекаются к участию в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Но делается это далеко не всегда. При этом процессуальным законодательством не предусмотрена обязанность судов направлять сведения о наличии спора в регистрирующие органы, если только регистрирующий орган не привлекается к участию в деле или не применяются обеспечительные меры в виде ареста этого имущества. Думается, что в свете ГК РФ и Закона о регистрации, устанавливающих ответственность регистрирующих органов (ст. 223 ГК РФ и ст. 31 Закона о регистрации), регистрирующие органы должны привлекаться к участию в деле всегда.
В соответствии с Законом о регистрации сведения о наличии судебного спора должны вноситься в ЕГРП. Но когда эта норма была внесена в Закон, в Правила ведения ЕГРП соответствующие изменения внесены не были. В настоящее время порядок внесения сведений о наличии судебного спора в ЕГРП не установлен, и часто сведения о наличии судебного спора (если на имущество не наложен арест) в ЕГРП не отражаются.
Соотношение приостановления регистрации и ареста имущества.
Второй возникающий при чтении ст. 21 Закона об ипотеке вопрос - в соответствии с комментируемой нормой фактически на имущество накладывается арест, даже если о принятии обеспечительных мер не заявлено или в их применении отказано. Получается, что так. Собственник имущества ограничивается в распоряжении своим имуществом, что фактически является арестом этого имущества, и ст. 21 не ставит отложение государственной регистрации в зависимость от наличия определения суда о применении обеспечительных мер. Комментируемая норма носит императивный характер и, соответственно, должна применяться независимо от того, заявляются ли требования об отложении каким-либо лицом, в том числе участниками спора.
Соответственно, как только регистрирующему органу становится известно о наличии спора в отношении имущества, передаваемого в ипотеку, независимо от того, заявлялось ли кем-либо требование об отложении регистрации, наложен ли на имущество арест или нет, независимо ни от чего, ни от каких условий, регистрирующий орган обязан отложить регистрацию ипотеки.
При этом получается, что арест на имущество налагается не судом (который вынес только определение о принятии дела к рассмотрению, но не об аресте имущества), а самим регистрирующим органом.
Возмещение убытков при отказе в удовлетворении исковых требований.
Следующим возникающим вопросом является вопрос: кто возмещает убытки, если суд отказал в удовлетворении исковых требований, - истец, даже если он не требовал применения обеспечительных мер либо требовал, но получил отказ, или регистрирующий орган, который по своей инициативе фактически применил арест, но который был обязан это сделать? А ведь возникновение убытков у залогодателя и (или) залогодержателя весьма возможно - выше мы уже рассматривали ситуации, в которых у данных лиц могут возникнуть убытки. Одним из условий возникновения обязанности возместить убытки является наличие противоправного поведения причинителя убытков. И если в приведенном выше примере, когда договор оспаривался по несуществующему основанию, можно было говорить о противоправном поведении истца, то можно перечислить множество случаев, когда все не так явно - так, например, истец может ссылаться на то, что компетенция лица, подписавшего договор, была ограничена, например, внутренними документами; на то, что сделка являлась крупной сделкой, по-своему рассчитав соотношение стоимости имущества и стоимости активов; утверждать, что доверенность, по которой был подписан договор, была отозвана, и т.д. Истец счел, что его права были нарушены, и подал иск - это его право; суд счел, что права не нарушены - и это его право. Неправильно было бы говорить о том, что, например, поведение истца, которому было отказано в удовлетворении исковых требований, всегда неправомерно. Так что доказать противоправное поведение лица, подавшего иск, будет проблематично. И уж тем более нельзя назвать противоправным поведение регистрирующего органа, который, как следует из буквального толкования комментируемой статьи, не может, а обязан отложить регистрацию ипотеки. Таким образом, получается, что при применении данной статьи убытки взыскать будет очень трудно, практически невозможно, если только не удастся доказать, что иск был подан при отсутствии оснований для его подачи и именно с целью отложения регистрации и причинения убытков.
Виды исков, являющихся основанием для приостановления регистрации.
Еще один вопрос, который возникает при применении комментируемой статьи: о каких правах в ней идет речь? Должна ли откладываться регистрация ипотеки, если, например, подан иск не о признании права собственности на имущество, а иные иски о правах - например, если подан иск о признании права аренды третьего лица на данное имущество? По всей видимости, законодатель имел в виду только иски о признании права собственности или иных вещных прав, но если исходить из буквального толкования статьи, то получается, что и при подаче иска о признании права аренды, безвозмездного пользования, ипотеки и т.д. должно быть приостановление регистрации.
Подача иска, приводящая к отложению регистрации ипотеки.
Следующий возникающий вопрос: подача иска в какой суд должна привести к отложению регистрации ипотеки, только в суд общей юрисдикции или арбитражный суд или наличие судебного спора, рассматриваемого в третейском суде, тоже является основанием для отложения регистрации ипотеки? Заметим, что рассмотрение споров о признании права собственности на недвижимое имущество не относится к компетенции третейских судов. Так, ВАС РФ в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 96 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов" <1> обозначил: "В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 АПК РФ к исключительной компетенции арбитражных судов в Российской Федерации относятся дела по спорам, предметом которых является недвижимое имущество, если такое имущество находится на территории Российской Федерации, или права на него".
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2006. N 3.

Если же исходить из того, что подача любого иска о правах является основанием для отложения регистрации, а также из того, что судебный спор - это спор, рассматриваемый в том числе и третейским судом, то получается, что и в случае рассмотрения спора третейским судом должно происходить отложение регистрации ипотеки.
Срок приостановления регистрации.
Интересно, что регистрация ипотеки откладывается до рассмотрения спора по существу, а не до вступления в силу решения. Но, во-первых, не каждое дело заканчивается рассмотрением спора по существу - так, например, дело может быть прекращено вследствие его неподведомственности данному суду, либо в связи с тем, что иск по тому же основанию между теми же сторонами уже рассматривался в суде, либо в связи с отзывом иска... И получается, что в таком случае регистрация должна быть отложена навсегда? Вряд ли законодатель имел в виду такое приостановление регистрации.
Во-вторых, после рассмотрения дела по существу решение еще должно вступить в законную силу, что тоже вносит неопределенность в вопрос о том, когда должна быть возобновлена регистрация. Уж если приостанавливать регистрацию, то приостанавливать ее до вступления решения суда в законную силу.
И еще: если в отношении приостановления регистрации на основании решения или определения суда все ясно - регистрация возобновляется с момента отмены ареста, то в отношении отложения регистрации на основании комментируемой статьи вообще непонятно, должен ли орган регистрации по собственной инициативе возобновить регистрацию после разрешения дела по существу? По всей видимости, да.
Интересно также то, что о таком отложении сообщается только залогодателю, но не залогодержателю.
Буквальное толкование статьи.
Итак, если буквально толковать комментируемую статью, то получается следующее. В случае возникновения спора в суде в отношении права собственности (или иного вещного права) либо подачи иска об обращении взыскания на имущество, передаваемое в ипотеку, регистрирующий орган обязан, даже если на это имущество судом не наложен арест, отложить регистрацию до вынесения судом решения. Это как минимум. А как максимум - в случае рассмотрения в любом суде, будь то суд общей юрисдикции, арбитражный суд или третейский суд, спора о любом праве, будь то право собственности, право аренды или какое-либо иное право на передаваемое в ипотеку имущество, регистрирующий орган опять-таки даже при отсутствии решения или определения суда о запрете регистрационных действий обязан отложить регистрацию до вступления в законную силу решения суда.
Но это противоречит Конституции РФ, в соответствии с которой собственник может быть ограничен в распоряжении имуществом только на основании судебного акта. Поэтому в той части, в которой комментируемая статья позволяет отложить регистрацию ипотеки при отсутствии вынесенного в соответствии с процессуальным законодательством определения о применении обеспечительных мер в виде ареста только на основании наличия судебного спора, данная статья может быть оспорена в КС РФ и будет признана неконституционной, а отложение регистрации при отсутствии определения об аресте - незаконным.
Отложение, оно же приостановление, регистрации ипотеки при рассмотрении спора в суде возможно только на основаниях и в порядке, которые предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.