По мнению М.Г. Масевич, "если же невыполнение залогодателем установленных правил произошло по причинам, от него не зависящим, положения комментируемой статьи не применяются. Вместо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель вправе требовать исполнения залогодателем предусмотренных ст. 29 - 34 обязанностей, обеспечивающих сохранность имущества" <1>.
--------------------------------
<1> Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М.Г. Масевич.

С этим мнением нельзя согласиться. Следует различать четыре случая:
1) нарушение залогодателем обязательств, перечисленных в комментируемой статье, в результате действий третьих лиц. Например, предмет ипотеки передан в аренду, и арендатор не производит текущий ремонт сам и не допускает к проведению ремонта залогодателя-арендодателя;
2) нарушение залогодателем обязательств, перечисленных в комментируемой статье, в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Например, в результате наводнения местность, в которой находится заложенное здание, оказалась отрезанной от остальной части суши, и у залогодателя нет возможности попасть в здание и предпринять какие-либо меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки;
3) возникновение угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки в результате действий третьих лиц. Например, в принадлежащем третьему лицу помещении этажом выше заложенного начата перепланировка, в результате чего в заложенном помещении появились трещины, протечки и т.д.;
4) возникновение угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Например, такая угроза возникает при наводнении.
Конечно, подобные факторы могут сочетаться, например могут одновременно наличествовать факторы 1 и 3 или 2 и 4.
Поэтому необходимо четко различать все эти случаи, определяя в каждом конкретном случае, имело ли место неисполнение залогодателем своих обязательств (и если да, то какова причина или причины такого неисполнения) либо факторы 3 - 4.
Каковы последствия каждого из этих случаев?
Согласно ст. 401 ГК РФ сторона, не исполнившая обязательство, несет ответственность независимо от наличия вины, если не докажет, что такое неисполнение было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы.
Соответственно в случае нарушения залогодателем обязательств, перечисленных в комментируемой статье, в результате действий третьих лиц наступают последствия, указанные в ней, а залогодатель впоследствии может взыскать с этих лиц убытки, вызванные их действиями. При этом для наступления последствий, указанных в исследуемой статье, не имеет значения, являются ли такие действия правомерными или нет.
В случае нарушения залогодателем обязательств, перечисленных в комментируемой статье, в результате действия обстоятельств непреодолимой силы, последствия, указанные в ней, не наступают, поскольку в соответствии со ст. 401 ГК РФ залогодатель не несет ответственности за их неисполнение.
В случае возникновения угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки в результате действий третьих лиц или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы залогодержатель не вправе потребовать досрочного исполнения обязательств в соответствии с комментируемой статьей (поскольку в ней говорится только о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества в результате неисполнения залогодателем своих обязательств, но не в результате каких-либо иных обстоятельств), но вправе потребовать досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки по иным основаниям (по кредиту, например, на основании ст. 813 ГК РФ).