В соответствии с комментируемой статьей, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Данная норма, как и все остальные нормы Закона об ипотеке, допускает несколько вариантов толкования.
Что, например, означает "более 3 раз в течение 12 месяцев" - должны ли эти месяцы идти подряд? Чтобы было понятно, о чем идет речь, проиллюстрируем это таким примером.
Ипотекой обеспечиваются обязательства по кредитному договору. Кредит выдан в 2003 г. на срок 5 лет. В 2004 г. должник задерживал платежи 2 раза в течение 10 месяцев, в 2006 г. - тоже 2 раза в течение трех месяцев. Итого задержка внесения платежей составила в общей сложности 13 месяцев, количество просрочек - явно более трех. Можно ли в этом случае говорить о наличии оснований для досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки? Думается, что нельзя, речь идет все-таки про 12 месяцев подряд.
Также непонятно, что имеется в виду под словами "даже если каждая просрочка незначительна". Исходя из комментируемой нормы, получается, что досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки возможно и в том случае, если срок просрочки составил один день и менее и если сумма неисполненного или ненадлежаще исполненного обязательства составляет 1 рубль или, например, 10 коп. Впрочем, думается, что доводить до такого абсурда комментируемую норму не стоит и при наличии в действиях залогодержателя признаков злоупотребления правом в удовлетворении исковых требований о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть отказано.

IV. Противоречие комментируемой статьи ст. 401 ГК РФ

В соответствии с комментируемой статьей по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Очередная замечательная норма, противоречащая всему, чему можно и чему нельзя, и в первую очередь ст. 401 ГК РФ! Итак, попробуем в ней разобраться.
Нормы гражданского законодательства, регулирующие гражданскую ответственность, в том числе основания освобождения от ответственности, устанавливаются ГК РФ. Основания освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств регулируются ст. 401 ГК РФ, устанавливающей исчерпывающий перечень случаев освобождения от ответственности за нарушение обязательства и не предусматривающей возможности установления каких-либо оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств законом или тем более подзаконным нормативным актом. Соответственно, ни о каких иных основаниях, установленных федеральными законами и иными правовыми актами, речи быть не может.
Далее. Ипотекой обеспечиваются денежные обязательства, а в соответствии со ст. 401 ГК РФ не является основанием для освобождения от ответственности отсутствие у должника необходимых денежных средств. Данная норма является императивной. А какие-либо иные обстоятельства, мешающие должнику исполнить денежное обязательство, представить весьма проблематично. Конечно, в случае установления законодательством, например, запрета на возврат кредитов такой запрет будет являться обстоятельством непреодолимой силы и основанием для освобождения заемщика от ответственности за невозврат кредита. Но для этого надо, чтобы сам запрет существовал, а таких запретов не существовало ни в момент введения Закона об ипотеке в действие, ни в настоящий момент, и возможность введения такого запрета находится где-то в области фантастики. Таким образом, при наличии денежных средств в достаточном количестве заемщик имеет возможность исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство (и, соответственно, не может быть освобожден от ответственности за его неисполнение), а отсутствие денежных средств основанием для освобождения от ответственности не является. Тогда получается, что ни о каком освобождении должника от ответственности применительно к комментируемому Закону и речи быть не может.
Кроме того, если бы даже можно было говорить об освобождении должника от ответственности за неисполнение обязательства, обеспечиваемого ипотекой, надо учитывать, что обращение взыскания на предмет ипотеки - это не мера ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Залог является способом обеспечения исполнения обязательств, обращение взыскания на предмет залога направлено на исполнение обязательства, а не на применение ответственности к должнику. Освобождение от ответственности за неисполнение обязательства не равнозначно освобождению от исполнения самого обязательства. Если, например, поставщик несвоевременно поставил товар покупателю в связи с тем, что из-за нелетной погоды был задержан вылет самолета, перевозившего груз, поставщик может быть освобожден от уплаты неустойки и возмещения убытков покупателю, но никак не от поставки товара. Поэтому даже при освобождении должника от ответственности у него сохраняется обязательство, обеспечиваемое ипотекой, а соответственно, у залогодержателя сохраняется право обратить взыскание на предмет ипотеки.
Кроме того, ст. 50 Закона об ипотеке не указывает, прекращается ли при этом ипотека. Поскольку нигде не установлено, что ипотека прекращается при отказе в обращении взыскания, можно предположить, что ипотека не прекращается. В этом случае, если руководствоваться комментируемой статьей, складывается парадоксальная ситуация: в обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть отказано, но ипотека не прекращается и продолжает обременять имущество.
Из всего вышесказанного следует сделать один вывод: комментируемая норма не соответствует действующему законодательству и не подлежит применению.