В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.
Естественно, ни комментируемая норма, ни процессуальное законодательство не расшифровывают, в каком порядке "одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой". Должно ли это осуществляться в том же процессе, что и дело по иску предшествующего залогодержателя, или же в самостоятельном процессе?
Думается, что дело должно рассматриваться в одном процессе по следующим причинам.
Во-первых, в обоих случаях суд должен будет выяснять одни и те же вопросы, например начальную цену предмета ипотеки. При этом данная цена в разных процессах может быть определена по-разному, и обстоятельства, установленные в одном процессе, не будут иметь преюдициального значения в другом процессе, с участием других лиц (а состав участников и их процессуальное положение в случае раздельного рассмотрения совпадать не будут). В то же время очевидно, что при обращении взыскания начальная продажная цена должна быть одна.
Во-вторых, не совсем понятно, как в случае рассмотрения данных дел в раздельных процессах должно исполняться решение об обращении взыскания по требованиям, обеспечиваемым последующей ипотекой. Очевидно то, что возбужденное на основании комментируемой статьи дело о досрочном исполнении обязательства, обеспечиваемого предшествующей ипотекой, может быть рассмотрено только после вступления в законную силу решения по делу об обращении взыскания по обязательствам, обеспечиваемым последующей ипотекой.
Соответственно, складывается следующая ситуация. У последующего залогодержателя имеется на руках исполнительный лист об обращении взыскания на предмет ипотеки, а дело по иску предшествующего залогодержателя только начинает рассматриваться, и рассмотрение может занять несколько лет. Если последующий залогодержатель предъявляет исполнительный лист к исполнению и происходит обращение взыскания на предмет ипотеки, то удовлетворяются требования последующего залогодержателя, а для удовлетворения требований предшествующего залогодержателя не имеется оснований, поскольку исполнительного листа у него еще нет, а в соответствии со ст. 78 Закона об исполнительном производстве для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество необходимо наличие исполнительного листа. А это означает, что право предшествующего залогодержателя на одновременное с последующим залогодержателем удовлетворение и право преимущественного удовлетворения требований предшествующего залогодержателя оказываются неработающими нормами.
Оснований же для приостановления исполнительного производства по исполнительному листу, выданному последующему залогодержателю, не имеется. Более того, запрет последующему залогодержателю на предъявление исполнительного листа к исполнению или приостановление исполнительного производства до вступления в законную силу судебного акта по делу о досрочном исполнении обязательств, обеспечиваемых предшествующей ипотекой, был бы прямым нарушением прав последующего залогодержателя. Заметим также, что в некоторых случаях (например, если предшествующий залогодержатель и залогодатель являются взаимосвязанными лицами) залогодатель вместе с предшествующим залогодержателем может умышленно затягивать на неопределенное время дело по иску предшествующего залогодержателя с целью не допустить обращения взыскания по исполнительному листу, уже выданному последующему залогодержателю.
Таким образом, в любом случае неизбежно получается нарушение прав: если обращение взыскания по обязательствам перед последующим залогодержателем не производится до возбуждения исполнительного производства в пользу предшествующего залогодержателя, то нарушаются права последующего залогодержателя; если же требования последующего залогодержателя удовлетворяются до того, как будет возбуждено исполнительное производство в пользу предшествующего залогодержателя, то нарушается установленное комментируемой статьей право предшествующего залогодержателя на одновременное с последующим залогодержателем удовлетворение своих требований.
Таким образом, исходя из буквального толкования комментируемой статьи получается, что право предшествующего залогодержателя на одновременное удовлетворение своих требований может быть реализовано только в случае, если требования всех залогодержателей будут рассматриваться в одном процессе. При этом необходимо учитывать следующее.
Истцом по такому иску должен быть последующий залогодержатель, залогодатель - ответчиком, а предшествующий залогодержатель должен выступать в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора. Следует также учитывать, что право решать, заявлять или не заявлять требования относительно предмета спора, принадлежит предшествующему залогодержателю, который может и вообще отказаться от обращения взыскания на предмет ипотеки. Соответственно, последующий залогодержатель должен в исковом заявлении указывать предшествующего залогодержателя в качестве третьего лица без самостоятельных требований, а в случае, если предшествующий залогодержатель решит воспользоваться своим правом на одновременное удовлетворение своих требований, он должен заявлять ходатайство об изменении процессуального статуса, выполнив все требования к подаче иска, в том числе уплатив госпошлину по заявляемым им требованиям.