В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
Тут встает тот же вопрос: что имеется в виду под одновременным обращением взыскания, обращение взыскания в одном процессе или в разных? И опять-таки при рассмотрении дела в двух разных процессах возникает нарушение прав либо предшествующего, либо последующего залогодержателя. И в этом случае тоже исходя из буквального толкования комментируемой нормы получается, что ее соблюдение возможно только в том случае, если требования всех залогодержателей рассматриваются в одном процессе. В этом процессе предшествующий залогодержатель должен выступать в качестве истца, залогодатель - в качестве ответчика, а последующий залогодержатель - в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Следует также учитывать, что право решать, заявлять или не заявлять требования относительно предмета спора, принадлежит последующему залогодержателю, который может и вообще отказаться от обращения взыскания на предмет ипотеки. Соответственно, предшествующий залогодержатель должен в исковом заявлении указывать последующего залогодержателя в качестве третьего лица без самостоятельных требований, а в случае, если последующий залогодержатель решит воспользоваться своим правом на одновременное удовлетворение своих требований, он должен заявлять ходатайство об изменении процессуального статуса, выполнив все требования к подаче иска, в том числе уплатив госпошлину.
Но это не единственный вопрос, который возникает при чтении норм ст. 46 Закона об ипотеке об обращении взыскания на предмет ипотеки по требованиям, обеспечиваемым предшествующей ипотекой, поскольку регулирование обращения взыскания по требованиям, обеспечиваемым предшествующей ипотекой, значительно отличается от регулирования обращения взыскания по требованиям, обеспечиваемым последующей ипотекой.
Итак, в соответствии с комментируемой статьей требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества. Как всегда, данная норма в Законе об ипотеке никак не разъясняется. Во-первых, ст. 46 не различает ситуации, когда предмет ипотеки является делимой вещью и неделимой, когда на часть предмета ипотеки зарегистрировано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости и когда право собственности на эту часть как на самостоятельный объект не зарегистрировано. Считаем, что требования, обеспеченные последующей ипотекой, подлежат досрочному удовлетворению, если предмет ипотеки является неделимой вещью и, соответственно, если не может быть обращено взыскание на часть предмета ипотеки. Во-вторых, неизвестно, какой должна быть эта часть, чтобы требования, обеспечиваемые последующей ипотекой, не могли быть удовлетворены досрочно. На наш взгляд, в этом случае необходимо исходить из следующего. Требования, обеспечиваемые последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если стоимость части предмета ипотеки, оставшейся после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, полностью обеспечивает обязательства, обеспечиваемые последующей ипотекой.
Например, заложено имущество на 100 тыс. руб. Требования, обеспечиваемые предшествующей ипотекой, составляют 20 тыс. руб., требования, обеспечиваемые последующей ипотекой, - 50 тыс. руб., при этом часть заложенного имущества на сумму 20 тыс. руб. может быть реализована в качестве самостоятельного объекта недвижимости (например, если заложено несколько квартир). Соответственно, в досрочном удовлетворении требований последующего залогодержателя должно быть отказано.
Есть и еще одно отличие между нормами комментируемой статьи, регулирующими обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по требованиям последующего залогодержателя, если предшествующий залогодержатель не воспользовался правом на одновременное удовлетворение своих требований, ипотека сохраняется, а в случае обращения взыскания по требованиям предшествующего залогодержателя, если последующий залогодержатель не воспользовался правом на одновременное удовлетворение своих требований, такого указания в ст. 46 не содержится. Из этого, видимо, надо сделать вывод, что в случае обращения взыскания по требованиям предшествующего залогодержателя, если последующий залогодержатель не воспользовался правом на одновременное удовлетворение своих требований, последующая ипотека прекращается.