Общие правила обращения взыскания на земельный участок, переданный в залог на основании комментируемой статьи.
В соответствии с п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, предусмотренных в п. 1 комментируемой статьи, осуществляются в соответствии со ст. 57 и 58 названного Закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
Из Закона об ипотеке усматривается, что на земельный участок, переданный в ипотеку на основании комментируемой статьи, взыскание может быть обращено как с аукциона, так и с публичных торгов.
Можно выделить следующие общие правила обращения взыскания на земельный участок, переданный в залог на основании комментируемой статьи:
1. В соответствии с пп. 2.2 ст. 55 Закона об ипотеке не допускается внесудебное обращение взыскания, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 комментируемой статьи.
2. В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке, а также п. 3 комментируемой статьи в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем особые условия проведения публичных торгов, а именно особые условия о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
Заметим, что ни предельное количество торгов, ни максимальная величина снижения начальной продажной цены комментируемым Законом не установлены. А это значит, что количество торгов может исчисляться десятками, а то и сотнями (ограничений нет вообще никаких), а начальная продажная цена может быть снижена хоть на 99,99% - тут тоже нет никаких ограничений.
3. После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
4. В соответствии со ст. 58 комментируемого Закона в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 указанного Закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Естественно, ни комментируемая статья, ни ст. 58 не поясняют, в каком порядке и по какой цене залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) земельный участок, переданный в залог на основании комментируемой статьи. Соответственно, можно насчитать несколько способов толкования ст. 58:
1. Залогодержатель вообще не вправе оставить за собой такой участок. Эта точка зрения базируется на том, что в ст. 58 указание "за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона" относится к словам "вправе приобрести заложенное имущество", т.е. данную фразу следует читать как "вправе приобрести заложенное имущество, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона". В пользу этой точки зрения говорит и то, что ипотека прекращается после признания всех аукционов несостоявшимися, а по общему правилу ипотека прекращается после отказа залогодержателя оставить за собой имущество после признания несостоявшимися последних торгов.
2. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить за собой земельный участок с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Данная трактовка базируется на том, что если ст. 58 фактически исключены специальные правила, установленные Законом об ипотеке, то должны применяться правила ГК РФ, а процитированные правила как раз установлены ст. 350 ГК РФ.
3. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить имущество за собой по цене, сниженной в пределах величины снижения начальной продажной цены. Эта точка зрения базируется на том предположении (только предположении, так как из самого комментируемого Закона это прямо не следует), что, говоря об установлении величины снижения начальной продажной цены, законодатель имел в виду, что эта величина должна применяться не только к продаже имущества с повторных торгов, но и при оставлении залогодержателем имущества за собой, и именно с этой целью в ст. 58 было указано "за исключением".
Все три точки зрения имеют равное право на жизнь, и какая из них окажется правильной, покажет только судебная практика.
Обращение взыскания на земельный участок с аукциона.
В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке при принятии решения об обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с п. 1 комментируемой статьи, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном п. 4 комментируемой статьи.
В соответствии со ст. 62.1 Закона об ипотеке в случае, если земельный участок, указанный в п. 1 названной статьи, подлежит реализации на основании п. 4 ст. 56 комментируемого Закона (т.е. с аукциона), такой земельный участок реализуется в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ, с учетом следующих особенностей:
- начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
- организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
- предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в п. 1 комментируемой статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
Участок, взыскание на который может быть обращено с аукциона.
В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ с аукциона может быть продан только участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, одновременно соответствующий всем нижеуказанным требованиям:
- земельный участок должен пройти государственный кадастровый учет;
- должны быть определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Правила проведения аукциона.
Закон об ипотеке и ЗК РФ, когда речь заходит о проведении аукциона, прямо противоречат друг другу.
1. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Это одно из немногих положений ст. 38.1 ЗК РФ, не противоречащих комментируемому Закону.
2. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. Заметим, что в процитированной норме нет оговорки "если иное не предусмотрено законом". Нет в процитированной норме и права органа государственной власти или органа местного самоуправления делегировать свои полномочия иному лицу - оговорки "или лицо, уполномоченное таким органом" ст. 38.1 ЗК РФ не содержит. Таким образом, в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ продавцом участка с аукциона может являться только исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, но не какое-либо иное лицо, даже уполномоченное этим органом. А комментируемой статьей установлено, что продажу участка при обращении на него взыскания осуществляет организатор торгов, но никак не орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Подтверждается этот вывод и судебной практикой. Так, в п. 13 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 указано, что должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги, так как должник-залогодатель не является организатором торгов.
3. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка принимает решение о проведении аукциона. А в соответствии с комментируемой статьей решение об обращении взыскания (т.е. о продаже участка) принимает суд, а решение о проведении аукциона принимают залогодатель и залогодержатель земельного участка, а не продавец, которым является организатор торгов.
4. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ в качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация. А в соответствии с комментируемой статьей организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя. И, как мы уже говорили выше, при судебном обращении взыскания договор с организатором торгов заключается не залогодателем, а службой судебных приставов-исполнителей (а внесудебное обращение взыскания в данном случае невозможно согласно ст. 55 Закона об ипотеке).
5. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Данная норма также не содержит указания "если иное не установлено законом".
А в соответствии с комментируемой статьей начальная продажная цена определяется не залогодателем и не продавцом земельного участка, а решением суда.
6. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
А комментируемой статьей предусмотрена возможность снижения начальной продажной цены (причем величина такого снижения комментируемой статьей не ограничена), ст. 38.1 ЗК РФ опять-таки не предусмотренная. Причем величина эта устанавливается судом, а не организатором аукциона. И опять-таки ст. 38.1 ЗК РФ не содержит оговорки "если иное не предусмотрено законом".
7. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.
Как и во всех остальных случаях, процитированная норма не содержит указания "если иное не предусмотрено законом". Как и во всех остальных случаях, процитированная норма вступает в противоречие с комментируемым Законом, который устанавливает иные правила опубликования информационного сообщения о проведении аукциона. В частности, "периодическое печатное издание, определяемое соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования" и "официальный орган субъекта федерации", упомянутый в ст. 57 Закона об ипотеке, далеко не всегда могут совпадать. Уж не говоря о том, что комментируемый Закон не содержит обязательности публикации информационного сообщения в сети Интернет, предусмотренной ст. 38.1 ЗК РФ.
8. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, которые рассматриваемым Законом не установлены:
- о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
- о "шаге аукциона";
- о реквизитах счета для перечисления задатка.
Конечно, это никак не согласуется с содержанием информационного сообщения, установленным ст. 57 Закона об ипотеке. Естественно, процитированный пункт ст. 38.1 ЗК РФ не содержит указания "а также иные сведения, установленные федеральным законом" или иного аналогичного указания.
9. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.
Ничего подобного комментируемой статьей не предусмотрено. Кроме того, возникает такое противоречие: получается, что в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор торгов вправе отказаться от проведения аукциона просто потому, что он "вдруг передумал", а при обращении взыскания на основании судебного решения "вдруг передумать" ни организатор торгов, ни залогодатель не могут (за исключением разве что случая, когда такой отказ обязателен, например при возврате суммы долга до обращения взыскания на имущество, при отмене решения, послужившего основанием для обращения взыскания, и иных обстоятельствах, предусмотренных законодательством).
10. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:
- заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
- выписка из ЕГРЮЛ - для юридических лиц; выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей; копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;
- документы, подтверждающие внесение задатка.
Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов.
А вот при обращении взыскания на имущество перечень документов, установленный Порядком организации и проведения торгов, несколько отличается от перечня, содержащегося в ст. 38.1 ЗК РФ, при этом перечень, установленный Порядком, не является исчерпывающим.
11. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона. Комментируемым Законом такие сроки не установлены; в соответствии с Порядком срок приема заявок должен составлять не менее 15 дней.
12. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.
Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.
Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:
- непредставление определенных п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
- непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;
- подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.
Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в п. 17 ст. 38.1 ЗК РФ, не допускается.
Эти правила одни из немногих, не противоречащих ни комментируемому Закону, ни Порядку.
13. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.
Комментируемым Законом это, естественно, не предусмотрено.
14. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе. Заметим, что Порядок устанавливает иные правила.
15. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.
Комментируемым же Законом установлен порядок возврата внесенного задатка участникам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их.
16. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
17. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка.
Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
- предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
- победитель аукциона;
- цена приобретаемого в собственность земельного участка.
Естественно, указанный в ст. 38.1 ЗК РФ перечень сведений, которые должны содержаться в протоколе, не совпадает с перечнем, указанным в Порядке, и, конечно, не предусмотрен комментируемым Законом.
18. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем. А в соответствии со ст. 57 комментируемого Закона задаток лицам, участвовавшим в торгах, но не победившим в них, должен быть возвращен немедленно. Конечно, и в данном случае ст. 38.1 ЗК РФ не содержит указания "если иной срок не предусмотрен законом".
19. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ аукцион признается не состоявшимся в случае, если:
- в аукционе участвовали менее двух участников;
- после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
В комментируемом Законе, во-первых, ничего не говорится о троекратном объявлении начальной цены, а во-вторых, установлено еще одно основание для признания торгов несостоявшимися - если победитель торгов не внес покупную цену.
Кроме того, названный Закон не допускает заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов.
20. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
А в соответствии с комментируемой статьей проведение повторного аукциона - это обязанность, а не право. При этом условия аукциона могут быть изменены не произвольно, а в рамках, установленных решением суда об обращении взыскания на земельный участок. И опять-таки процитированная выше норма ст. 38.1 ЗК РФ не содержит никаких оговорок.
21. В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.
Конечно, комментируемым Законом такое требование не установлено.
Итак, подводя итоги, можно выявить следующие тенденции.
1. Между комментируемой статьей и ст. 38.1 ЗК РФ, а также между ст. 38.1 ЗК РФ и Порядком существует ряд серьезных противоречий. Причем этих противоречий значительно больше, чем "особенностей", специально оговоренных в комментируемой статье.
2. Ни один из пунктов ст. 38.1 ЗК РФ, в которых имеются противоречия с Законом об ипотеке, не содержит указания "если иное не установлено законом" или аналогичных.

VI. Противоречие комментируемой статьи и ЗК РФ

При чтении комментируемой статьи можно выявить (помимо тех противоречий со ст. 38.1 ЗК РФ, которые были проанализированы выше) следующие противоречия:
1. ЗК РФ не предусматривает возможность передачи в ипотеку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
2. ЗК РФ не содержит норм, регулирующих порядок передачи такого участка в ипотеку: не устанавливает, какой орган и в каком порядке должен принимать такое решение, как определяются условия договора и т.д., в то время как порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также порядок передачи таких участков в аренду ЗК РФ установлен.
3. ЗК РФ не установлено такое основание для продажи земельного участка, как следующая совокупность документов, которые в соответствии с комментируемой статьей являются основанием для обращения взыскания и последующего возникновения права собственности на участок: решение органа местного самоуправления о передаче участка в ипотеку, договор ипотеки и решение суда об обращении взыскания на заложенный участок. Комментируемая статья вообще не учитывает порядок продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный ЗК РФ. Авторы комментируемой статьи, по всей видимости, откуда-то узнали про существование ст. 38.1 ЗК РФ (но явно не читали ее, в ином случае противоречий должно было бы быть меньше), но не подозревали о существовании в ЗК РФ таких статей, как ст. 30, 30.1, 30.2, 31 - 34, 38, 38.2. А приобретение земельного участка в собственность регулируется совокупностью этих статей, а не только ст. 38.1 ЗК РФ. Естественным результатом этого является то, что комментируемая статья не соответствует вышеуказанным статьям.
4. Продажа заложенного земельного участка не с аукциона не соответствует ЗК РФ. Комментируемая статья говорит об ипотеке только участка, предоставленного под жилищное строительство, а такие участки в соответствии с вышеуказанными статьями ЗК РФ предоставляются только с аукционов.
5. Как мы уже говорили выше, порядок обращения взыскания с аукциона на земельный участок, установленный комментируемой статьей, не соответствует порядку проведения аукциона, предусмотренному ст. 38.1 ЗК РФ, на которую ссылается комментируемая статья. Причем противоречия эти весьма существенны.
Думается, что в связи с изложенным в случае возникновения противоречий должен применяться ЗК РФ, как специальный нормативный правовой акт, регулирующий основания и порядок возникновения земельных правоотношений, а не Закон об ипотеке. Все положения комментируемого Закона, касающиеся передачи в ипотеку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут применяться только в той части, которая не противоречит ЗК РФ. А это значит, что за отсутствием норм, не противоречащих ЗК РФ, положения исследуемого Закона, касающиеся передачи в ипотеку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут применяться вообще. Комментируемая статья является очередной неработающей нормой, не подлежащей применению.