В соответствии с комментируемой статьей обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Описание обязательства в договоре ипотеки.
В п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указано, что "когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия". Заметим, что, несмотря на это указание, регистрирующие органы обычно требуют определять все условия обеспечиваемого обязательства. В связи с этим мы бы рекомендовали указывать все условия договора полностью, так как сдача документов, получение отказа, обжалование его в суде, вступление решения в законную силу отнимают большое количество времени, за которое договор залога может утратить свою актуальность, или имущество, пока договор не зарегистрирован, может быть продано недобросовестным заемщиком.
Кроме того, в настоящее время суды отказывают в обращении взыскания на предмет ипотеки, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, изменилось, а соответствующие изменения в договор ипотеки внесены не были (в том числе существует практика признания договоров ипотеки по этому основанию незаключенными), даже если залогодатель является должником. А это означает, что в настоящее время суды практически не применяют процитированный пункт. Поэтому в договоре ипотеки необходимо подробно описывать обеспечиваемое обязательство.
Обеспечение договором ипотеки нескольких обязательств.
Еще один интересный вопрос, который возникает при ипотеке, - а могут ли одним договором ипотеки обеспечиваться обязательства заемщика по нескольким договорам или вообще обязательства нескольких разных заемщиков по нескольким кредитным договорам?
До недавнего времени данный вопрос был дискуссионным. В отношении обязательств одного заемщика конец дискуссии положил ВАС РФ, указав в п. 8 Обзора N 90, что "исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания".
В отношении же обязательств нескольких лиц все не так просто. Из процитированного указания можно предположить, что в случае если обеспечиваются обязательства не между одними и теми же кредитором и должником, то обеспечение таких обязательств одним договором ипотеки не допускается. Кроме того, обеспечение одним договором ипотеки обязательств нескольких лиц невыгодно залогодержателю, поскольку влечет следующие риски:
1) риск отказа в государственной регистрации договора ипотеки на том основании, что данная ипотека должна оформляться двумя договорами, как предшествующая и последующая ипотеки. Данный отказ может быть обжалован в судебном порядке, но тем не менее обжалование отказа займет срок от нескольких месяцев до нескольких лет и значительно затянет регистрацию договора ипотеки;
2) в случае обращения взыскания на предмет ипотеки с торгов по обязательствам одного из лиц в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной. Таким образом, обращение взыскания на предмет ипотеки по одному из обеспечиваемых обязательств повлечет прекращение ипотеки. При этом залогодержатель будет обязан вернуть денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований, во исполнение которых было обращено взыскание на предмет ипотеки. В случае удержания залогодержателем денежных средств по остальным обязательствам, которые обеспечивались данной ипотекой, эти денежные средства с процентами за пользование чужими денежными средствами могут быть истребованы залогодателем. В этом случае залогодержатель может подать иск о досрочном истребовании кредита от остальных должников по обеспечиваемым ипотекой обязательствам, но существует высокий риск отказа в удовлетворении иска на том основании, что данные лица какие-либо обязательства перед залогодержателем не нарушали, а ухудшение обеспечения произошло по обстоятельствам, за которые данное лицо не отвечало и, более того, наступление которых зависело от воли залогодержателя. Таким образом, остальные обязательства, указанные в договоре ипотеки, не будут обеспечены. Соответственно, при необходимости обеспечить ипотекой обязательства нескольких лиц должно заключаться несколько договоров ипотеки.
Срок исполнения обеспечиваемого обязательства.
В договоре ипотеки должен быть указан срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В Постановлении ФАС ПО от 10 апреля 2003 г. N А55-9653/02-2(27) установлено, что "залогодателями являются лица, не являющиеся должниками в основном кредитном обязательстве, что допускается в силу п. 1 ст. 335 ГК РФ. Таким образом, соблюдение всех существенных условий при заключении обеспечительных залоговых договоров между третьими лицами и банком является обязательным вне зависимости от условий кредитного обязательства или отсылок на основное обязательство.
Судебная инстанция, признавая договоры залога незаключенными, обоснованно исходила из факта отсутствия в их условиях срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств.
При этом суд обоснованно исходил из следующего. В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, установленное в представленных обеспечительных договорах (п. 5.2) условие о действии залога до полного выполнения обязательств, взятых ЗАО по кредитному договору, не может считаться условием о сроке.
В случаях если возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей по совершенной сделке связывается с наступлением события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие (ст. 157 ГК РФ)".
Заметим, что в данном случае с выводом суда вряд ли можно согласиться. По всей видимости, здесь произошло смешение понятий "срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой" и "срок действия договора ипотеки", что далеко не одно и то же.
Как уже говорилось, срок исполнения основного обязательства должен быть определен в договоре ипотеки конкретно. Следует заметить, что иногда регистрирующие органы считают, что необходимо представить доказательства возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, и что самого договора, из которого возникли эти обязательства, недостаточно, надо представить и доказательства исполнения залогодержателем своих обязательств по этому договору.
Так, органами государственной регистрации было отказано в регистрации договора ипотеки на том основании, что для государственной регистрации ипотеки заявителями не был представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть документ, подтверждающий фактическое предоставление заемщику кредита по кредитному договору, что явилось нарушением п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке.
В качестве такого документа был представлен непосредственно кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой. Однако вышеназванный документ, по мнению регистрирующего органа, не свидетельствовал о возникновении обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По изложенным основаниям заявителям было отказано в государственной регистрации ипотеки по представленному договору залога.
Данный отказ был обжалован в арбитражный суд.
Решением суда отказ в государственной регистрации ипотеки был признан незаконным.
По мнению суда, кредитный договор в силу ст. 432, 819 - 821 ГК РФ является действительным и, следовательно, предъявление текста данного договора служит достаточным доказательством возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, но кассационная инстанция отменила постановление апелляции и оставила в силе решение первой инстанции, указав, что в комплект документов, переданных на регистрацию, входил экземпляр кредитного договора, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор залога.
ВАС РФ отказал в принесении протеста в связи с отсутствием оснований <1>.
--------------------------------
<1> См.: Нагорских А.Ю. Судебная практика по спорам, связанным с государственной регистрацией ипотеки в Санкт-Петербурге // http://info.gbr.ru/2002-1/8.htm.

Обычной банковской практикой является выдача кредита после государственной регистрации договора ипотеки - действительно, в ином случае недобросовестный заемщик может отказаться регистрировать договор, а поскольку дело о понуждении его к регистрации может рассматриваться весьма долго, в результате банковский кредит становится необеспеченным. Если исходить из логики регистрирующего органа в данном деле, то получается, что кредит должен быть полностью выдан до момента регистрации договора ипотеки. Суды, на наш взгляд, правильно признавшие отказ незаконным, отметили, что доказательством возникновения обязательства является договор, - ведь надо различать возникновение обязательства и его исполнение, а моменты возникновения и исполнения могут различаться.
Заметим, что в случае, когда кредит выдается (и, соответственно, срок возврата кредита наступает) после регистрации договора ипотеки, нельзя говорить о том, что это является обеспечением ипотекой обязательства, которое возникнет в будущем.
Обеспечение ипотекой обязательств из договора кредитной линии.
Договор ипотеки может обеспечивать одновременно все кредиты, выдаваемые в рамках кредитной линии. При этом необходимо соблюдение следующих условий:
1) при заключении договора ипотеки уже должны быть известны и описаны в договоре ипотеки в качестве обеспечиваемого обязательства все параметры первого транша и самого договора кредитной линии;
2) при выдаче каждого транша по дополнительному соглашению в рамках договора кредитной линии происходит увеличение размера обеспечиваемого (основного) обязательства, поэтому необходимо внести соответствующие изменения в договор об ипотеке, заключая изменения и дополнения к договору ипотеки;
3) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поэтому, чтобы договор ипотеки продолжал действовать до окончания срока действия договора кредитной линии, необходимо, чтобы задолженность по кредитной линии не погашалась в ноль до выдачи последнего транша.
Рекомендуется подписывать договор кредитной линии, дополнительное соглашение к нему о выдаче первого транша и договор о залоге недвижимости (ипотеки) в один день.