В соответствии со ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие указанного Закона распространяется на объекты недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г.
Статья 13 указанного Закона устанавливает особенности ипотеки некоторых объектов (если на эти объекты распространяется названный Закон), а именно:
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на названный земельный участок;
- строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
- объект незавершенного строительства (при государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект);
- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (при государственной регистрации права собственности застройщика на указанные помещения).
Эти особенности распространяются как на ипотеку в силу закона в пользу дольщиков, так и на ипотеку, возникшую по иным основаниям (например, ипотеку в силу закона, возникшую на основании ст. 64.1 - 64.2 Закона об ипотеке, или на ипотеку в силу договора).
При обращении взыскания на предмет ипотеки, на который распространяются нормы Закона об участии в долевом строительстве, нужно учитывать следующие особенности.
1. Как правило, договор долевого участия в строительстве заключается с привлечением в качестве дольщиков физических лиц. Поскольку у дольщиков возникает ипотека в силу закона на имущество, указанное в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, то, соответственно, и дела об обращении взыскания на предмет ипотеки (в том числе по искам залогодержателей, не являющихся дольщиками, например банка, выдавшего кредит на строительство) должны рассматриваться в судах общей юрисдикции. Это не касается, конечно, случаев, когда всеми дольщиками являются юридические лица (а такие случаи вполне имеют право на существование), но на практике они весьма мало распространены.
2. Дольщики, не заявившие своих требований, должны привлекаться в качестве третьих лиц без самостоятельных требований (естественно, с правом замены процессуального статуса на статус соистца).
3. В соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
а) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
б) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Взыскание на предмет залога может быть обращено в указанные сроки независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, т.е. перед банком, выдавшим кредит, или юридическим лицом, выдавшим целевой кредит на строительство.
4. Распределение средств, вырученных от обращения взыскания, осуществляется в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве, в соответствии со ст. 15 которого денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.
При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и банком, выдавшим кредит, либо юридическим лицом, выдавшим целевой заем на строительство данного объекта, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.
Таким образом, в случае недостаточности средств, вырученных при обращении взыскания на имущество, указанное в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, средства будут распределяться пропорционально между всеми залогодержателями, включая тех, которые не заявили своих требований.

VII. Соотношение комментируемой статьи со ст. 1018 - 1019 ГК РФ

В соответствии со ст. 1019 ГК РФ передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. В то же время в соответствии со ст. 1018 ГК РФ обращения взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица, при этом ссылка на ст. 1019 ГК РФ отсутствует. Таким образом, существует противоречие между указанными статьями, и в связи с отсутствием судебной практики не представляется возможным установить, как будет истолковано данное противоречие в суде. Соответственно, существует риск признания того, что обращение взыскания на имущество, переданное в учредительное управление (в том числе при обращении взыскания на заложенное имущество), по долгам учредителя управления возможно только в случае банкротства учредителя управления.