В соответствии с комментируемой статьей не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
При применении комментируемой статьи необходимо учитывать следующее:
1. Может быть признано, что досрочное истребование кредита или предъявление требования о досрочном исполнении иного обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка сельскохозяйственного назначения, невозможно и что даже в случае, если досрочное истребование кредита или предъявление требования о досрочном исполнении иного обязательства возможно, то невозможно досрочное обращение взыскания на такой земельный участок.
2. Вопрос о периоде сельскохозяйственных работ должен решаться в каждом конкретном случае индивидуально (исходя из того, какие сельскохозяйственные работы осуществляются, какой период их осуществления принят в данном регионе и т.п.).
3. Может быть признано, что до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, недопустимо обращение взыскания на данный участок (например, если датой возврата кредита или исполнения иного обязательства является 1 марта 2010 г., то обращение взыскания невозможно до 1 ноября 2010 г.).
Комментируемая статья не поясняет, что имеется в виду под фразой "не допускается обращение взыскания": имеется ли в виду, что до этого срока не может быть вынесено решение суда об обращении взыскания на заложенный земельный участок, что не могут быть назначены торги или что участок не может быть передан покупателю. Думается, что правильным является второй вариант.
4. Договором ипотеки может быть установлена иная дата, чем 1 ноября, но судами может быть признано, что допустимо устанавливать только более позднюю дату, но не более раннюю.
Однако в соответствии со ст. 54 комментируемого Закона по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В результате встает вопрос: как соотносятся между собой комментируемая статья и ст. 54?
Представляется, что наиболее правильным является следующее толкование: залогодателю может быть предоставлена отсрочка на год после даты, указанной в комментируемой статье. Все иные способы толкования приводят к возникновению противоречия между комментируемой статьей и ст. 54 Закона об ипотеке, а также к тому, что нормы комментируемой статьи становятся диспозитивными, хотя из самой статьи явствует, что она в части регулирования обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения носит императивный характер.