Основания для оспаривания договора ипотеки, вытекающие из комментируемой статьи.
Из комментируемой статьи усматриваются следующие основания для признания договора ипотеки ничтожной сделкой.
1. Собственнику здания, сооружения или нежилого помещения земельный участок, на котором это здание, сооружение или помещение расположено, принадлежит на праве собственности или аренды, а земельный участок или право аренды земельного участка не переданы в ипотеку одновременно со зданием по одному договору.
В этом случае в предмет доказывания входят следующие факты.
1. Зарегистрировано ли право аренды или собственности залогодателя на земельный участок (это можно установить из выписки из ЕГРП).
2. Отводился ли участок залогодателю или предшествующим собственникам данного здания (сооружения) под строительство данного здания (сооружения) и на каком праве земельный участок принадлежал предшествующим собственникам здания (сооружения) (если залогодатель не является первым собственником) (эти факты можно установить из совокупности следующих документов: выписка из ЕГРП, справка из органов, осуществлявших заключение договоров аренды земельного участка, документы о правах предыдущего собственника здания на земельный участок (договор аренды земельного участка, акт о праве постоянного (бессрочного) пользования и т.д.)).
3. Как были определены права залогодателя на земельный участок в договоре, на основании которого у залогодателя возникло право собственности на здание (сооружение) (это должно устанавливаться из правоустанавливающих документов на здание (сооружение)).
4. Не были ли права залогодателя на земельный участок оформлены до введения в действие Закона о регистрации (это можно установить из следующих документов: справка из органов, осуществлявших распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, справка из органов, осуществлявших в данном регионе регистрацию прав на земельный участок (если распоряжение участками и регистрацию прав на них осуществляли разные органы)).
5. Не заключались ли с залогодателем договоры аренды земельного участка, не подлежащие государственной регистрации (на срок менее года или на неопределенный срок) (эти факты можно установить из справки из органов, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности).
6. Если с залогодателем заключался договор аренды земельного участка и срок аренды истек, считается ли договор автоматически продленным (на тот же срок или на неопределенный срок), а также на каком основании собственник здания пользуется земельным участком после истечения срока аренды (это можно установить из договора аренды земельного участка, выписки из ЕГРП и справки из органов, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности).
7. Заложен ли земельный участок или право его аренды одновременно со зданием, сооружением, помещением (это устанавливается из самого оспариваемого договора ипотеки).
2. Здание, сооружение или помещение расположены на ином участке, нежели тот, который (или право аренды которого) заложен по договору ипотеки.
В этом случае в предмет доказывания входят следующие факты:
- на каком участке расположено закладываемое здание, сооружение или помещение и сведения о земельном участке, на котором, как предполагается, расположено закладываемое здание, сооружение или помещение (адрес, кадастровый или условный номер). Это устанавливается из документов на земельный участок, на котором, как предполагается, расположено закладываемое здание, сооружение или помещение, а также на земельный участок, который (или право аренды которого) заложен по договору ипотеки:
1) кадастровый план (сведения о кадастровом номере земельного участка, о предыдущих кадастровых номерах и графе В.3) или кадастровый паспорт земельного участка;
2) правоустанавливающие документы (если на земельный участок зарегистрировано право собственности, также свидетельство о государственной регистрации права собственности);
3) кадастровые справки;
4) справки органов БТИ и органов земельного кадастра о том, на каком участке расположено закладываемое здание, сооружение или помещение;
5) при необходимости, заключение землеустроительной экспертизы о том, на каком участке расположено закладываемое здание, сооружение или помещение;
6) выписка из ЕГРП;
7) выписка из градостроительного кадастра;
- на каком праве земельный участок, на котором расположено закладываемое здание, сооружение или помещение, принадлежит залогодателю. О том, какими документами это доказывается, мы уже указали выше.