Иногда возникает вопрос: а может ли быть оспорена государственная регистрация ипотеки, когда договор ипотеки не содержит признаков недействительной сделки или незаключенного договора, а нарушения закона допущены именно при регистрации, например на государственную регистрацию не представлены документы технического учета, не в полном объеме уплачена госпошлина, заявление о государственной регистрации подписано неуполномоченным лицом и т.д.?
Рассмотрим этот вопрос на примере двух судебных дел.
Одно дело было рассмотрено ФАС ЗСО, который в Постановлении от 7 августа 2000 г. N Ф04/1951-448/А27-2000 отметил: "Удовлетворяя иск о признании недействительной государственной регистрации договора залога (ипотеки), арбитражный суд первой и апелляционной инстанций указал на то, что залогодатель не обращался к ответчику с заявлением о регистрации договора.
Выводы суда основаны на материалах дела и правильном применении норм материального права.
Из содержания заявления представителя истца к ответчику, содержащего исправления, не следует обращение залогодателя о регистрации договора залога. В заявлении указано имущество, не являющееся предметом договора залога.
Заявление, имеющее исправление и не содержащее обращение о регистрации договора залога, как не соответствующее требованиям ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежало приему ответчиком и не являлось основанием для осуществления государственной регистрации договора залога.
В связи с чем на основании ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" арбитражным судом правомерно сделан вывод о том, что регистрация осуществлена без заявления залогодателя (истца) и правомерно удовлетворен иск по изложенным основаниям".
Заметим, что с данным Постановлением вряд ли можно согласиться. Думается, что лицо, обратившееся с иском о признании государственной регистрации недействительной, должно было доказать не только формальное нарушение закона, но и факт нарушения своих прав - например, доказать, что у истца отсутствовала обязанность по регистрации данного договора ипотеки (например, путем представления доказательств того, что после подписания договора уполномоченными лицами обе стороны приняли решение об отказе от заключения договора ипотеки).
Другое дело было рассмотрено ФАС ДО, который в Постановлении от 19 апреля 2004 г. N Ф03-А16/04-1/659 указал: "По заявлению работника ООО "Корунд, Ко" И.Д. Семеновой договор залога зарегистрирован Центром государственной регистрации.
В нарушение положения ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" И.Д. Семенова не представила в Центр государственной регистрации нотариально удостоверенную доверенность на право государственной регистрации договора залога.
Вместе с тем согласно п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что получение истцом кредита по кредитному договору, обеспеченному договором залога, свидетельствует об одобрении государственной регистрации договора залога.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Государственная регистрация договора залога, подписанного директором ООО "Корунд, Ко" и нотариально удостоверенного, не нарушила прав и охраняемых законом интересов истца".
С этим выводом следует согласиться.
Таким образом, думается, что государственная регистрация ипотеки может быть оспорена при одновременном наличии следующих условий:
1) сам факт государственной регистрации ипотеки нарушает права лица, такую регистрацию оспаривающего;
2) нарушение состоит в неправильном внесении записи в ЕГРП, а не в неправильности оформления документов, подаваемых на регистрацию. К нарушениям, состоящим в неправильном внесении записи в ЕГРП, можно отнести:
- внесение в ЕГРП записи об обременении ипотекой имущества, не указанного в договоре ипотеки;
- внесение в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в случаях, когда ипотека в силу закона не возникает (например, обременение ипотекой в силу закона нежилого здания, приобретенного на средства кредита) либо когда стороны своим соглашением исключили возникновение ипотеки в силу закона (например, указав в договоре купли-продажи недвижимости, приобретаемой в рассрочку, что по соглашению сторон ипотека на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает);
- обременение ипотекой имущества, не являющегося собственностью лица, указанного в качестве залогодателя;
- регистрация ипотеки не по месту нахождения предмета ипотеки.
В остальных случаях (например, если при государственной регистрации не были представлены документы об одобрении крупной сделки) должна оспариваться не регистрация сама по себе, а договор ипотеки.