Определение оценки предмета ипотеки в договоре ипотеки.
Согласно комментируемой статье оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
При установлении договором ипотеки оценки предмета ипотеки необходимо иметь в виду следующее.
1. Договором ипотеки должна быть установлена оценка предмета ипотеки, позволяющая однозначно установить оценку на момент заключения договора ипотеки. Соответственно, не допускается указание в договоре ипотеки на то, что "оценка предмета ипотеки устанавливается дополнительным соглашением сторон", "оценка определяется на момент реализации предмета ипотеки" и иные аналогичные указания.
2. В п. 19 Обзора N 90 отмечено: "При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке".
Таким образом, если в договоре ипотеки указывается несколько оценок предмета ипотеки, в договоре должно быть определено, которая из этих оценок является той, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
3. Установление договором ипотеки оценки предмета ипотеки еще не означает, что имущество будет реализовано именно по этой цене. Во-первых, в случае, если одна из сторон возражает против установления оценки, указанной в договоре ипотеки, в качестве начальной продажной цены, суд, как правило, при установлении цены руководствуется иными документами - по большей части отчетом независимого оценщика; а во-вторых, имущество продается не по начальной продажной цене.
Поэтому, как правило, оценка по соглашению сторон в договоре ипотеки указывается на 20 - 50% ниже рыночной.
Вопрос о правомерности установления договором ипотеки оценки предмета ипотеки ниже рыночной цены неоднократно рассматривался судебной практикой. Так, в одном случае в соответствии с отчетом независимого оценщика была установлена стоимость всего имущественного комплекса, а в залог передавалось только одно здание, при этом стоимость здания была установлена в размере определенной оценщиком стоимости всего комплекса.
При рассмотрении этого дела в Постановлении ФАС СКО от 30 ноября 2005 г. N Ф08-5570/2005 было указано: "Несоответствие оценки заложенного незавершенного строительством административно-производственного здания с пристройками его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке, не может свидетельствовать о неопределенности предмета договора ипотеки. Более того, оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Пункт 1.3 договора ипотеки определенно устанавливает оценку заложенного имущества в размере 1893600 рублей.
Указание в пункте 1.2 договора ипотеки на то, что в соответствии с оценкой об отчете рыночная цена заложенного недвижимого имущества определена в размере 1893600 рублей (цена всего имущественного комплекса), не влияет на заключенность договора ипотеки. При наличии на то необходимых условий неправильное указание цены может служить основанием для оспаривания договора ипотеки в части определения оценки заложенного имущества. В то же время, как правильно указал суд апелляционной инстанции, определение величины оценки предмета договора ипотеки выше оценки, установленной в отчете об оценке данного недвижимого имущества, не нарушает права и законные интересы залогодателя".
Аналогичный вывод был сделан ФАС ПО в Постановлении от 16 февраля 2006 г. N А55-5902/05-44: "Оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при ипотечном кредитовании физических лиц обязательность проведения оценки объектов оценки установлена при возникновении спора о стоимости объекта оценки".
Как видим, суды отказываются признавать договоры ипотеки недействительными сделками на том основании, что оценка предмета ипотеки по соглашению сторон ниже рыночной стоимости.
Определение оценки предмета ипотеки при передаче в ипотеку нескольких объектов.
Спорным является вопрос о том, как должны определяться условия договора ипотеки, если по одному договору в ипотеку передаются несколько объектов (например, здание и право аренды земельного участка или несколько зданий), в частности, должна ли указываться оценка каждого объекта или же достаточно определить общую оценку всех передаваемых в ипотеку объектов.
ФАС СЗО в Постановлении от 4 сентября 2001 г. N А05-2363/01-106/23 указал: залогодатель "в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда, считая ошибочным вывод апелляционной инстанции о том, что действующим законодательством не предусмотрена необходимость оценки каждого из объектов, передаваемых в залог...
Апелляционная инстанция обоснованно признала ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора об ипотеке ввиду отсутствия в нем условия об оценке предмета ипотеки, поскольку такая оценка содержится в пункте 4.7 договора. Считать данный пункт не соответствующим статье 339 ГК РФ, статье 9 Закона об ипотеке у суда не имелось оснований. При наличии в договоре об ипотеке всех условий, названных указанными выше законами существенными для данного договора, договор согласно статье 432 ГК РФ является заключенным".
Однако по большей части судебная практика в таком случае признает договор ипотеки незаключенным.
Так, в Постановлениях ФАС ВВО от 20 апреля 2000 г. N А43-1318/99-21-52 и N А43-6085/99-21-197 указано: "В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся: условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется при ипотеке земельного участка с соблюдением требований статьи 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Однако стороны, заключая договор ипотеки здания с одновременной ипотекой по тому же договору права аренды земельного участка, вопреки вышеназванным нормам материального права не определили оценку права аренды земельного участка".
Аналогичная позиция была высказана в Постановлении ФАС СЗО от 14 мая 2004 г. N А05-1619/03-59/23: "Согласно договору об ипотеке его предметом явились самостоятельные объекты недвижимости (всего 21 объект). Пунктом 4.23 договора определена общая стоимость всех объектов недвижимости. В совокупности все объекты недвижимости с находящимся в них оборудованием являются лесопильным заводом. Однако как имущественный комплекс завод не зарегистрирован. В нарушение статьи 339 ГК РФ, пункта 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не определяет порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, несмотря на то, что свидетельство о государственной регистрации выдано на каждый объект недвижимости.
При таких обстоятельствах следует признать, что стороны не достигли соглашения по существенному условию договора залога (цене), в связи с чем суд обоснованно и законно в порядке статьи 432 ГК РФ признал их незаключенными".
Думается, что следует согласиться с судами, признающими такие договоры незаключенными.
Случаи, когда требуется оценка предмета ипотеки независимым оценщиком.
Проведение оценки независимым оценщиком требуется в следующих случаях:
- при ипотеке государственного и муниципального имущества (комментируемая статья и ст. 8 Закона об оценочной деятельности);
- при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
В этих случаях при отсутствии такой оценки договор ипотеки может быть признан ничтожной сделкой.
Кроме того, абсолютно невнятный п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке иногда трактуется так, что в любом случае (независимо от того, нужна ли такая оценка в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности) требуется оценка передаваемого в ипотеку земельного участка.
При определении рыночной оценки необходимо иметь в виду следующее. В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 <1>, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
--------------------------------
<1> РГ. 2007. 4 сент.

Это может быть расценено так, что:
а) если сделка совершается по истечении 6 месяцев после составления отчета об оценке и данная оценка является обязательной, то необходимо составление нового отчета об оценке;
б) при определении прогнозной рыночной стоимости если между моментом составления отчета об оценке и моментом обращения взыскания на предмет ипотеки прошло более 6 месяцев, то такой отчет не может использоваться как основание установления начальной продажной цены.