При решении вопроса об уступке прав по закладной на юридическую экспертизу должны быть представлены следующие документы (копии, удостоверенные нотариально или выдавшими их лицами):
1. Закладная со всеми приложениями к ней.
В закладной необходимо проверять следующее:
- соответствие условий закладной условиям кредитного договора и договора ипотеки (в том числе описания обязательств, указанных в закладной, описанию этих обязательств в кредитном договоре и договоре ипотеки);
- размер обязательства, срок исполнения которых уже наступил или наступит на момент заключения договора об уступке прав по закладной;
- допускаются ли составление и выдача закладной в данном случае;
- наличие всех реквизитов закладной, указанных в ст. 14 Закона об ипотеке;
- наличие отметок об исполнении обязательств, удостоверенных закладной;
- не относится ли закладная к высокорискованным по классификации ФКЦБ России;
- наличие приложений к закладной;
- если лицо, уступающее права по закладной, является не первоначальным владельцем закладной, необходимо проверять наличие непрерывной цепочки передаточных надписей.
2. Выписка из ЕГРП на переданный в ипотеку объект недвижимости, в которой должна иметься запись о выдаче закладной. Выписка должна быть представлена по состоянию на дату, максимально приближенную к дате заключения договора уступки прав закладной.
В данной выписке необходимо проверять:
- сведения, которые должны проверяться при принятии в ипотеку объекта недвижимости;
- зарегистрирована ли ипотека в ЕГРП и не погашена ли запись об ипотеке;
- выдавалась ли регистрирующим органом закладная;
- является ли лицо, уступающее права по закладной, последним законным владельцем закладной.
3. Кредитный договор или иной договор, из которого вытекает обеспечиваемое ипотекой обязательство (со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, заявками на выдачу траншей и т.д.).
В этом договоре необходимо проверять:
- размер и срок исполнения обязательств, удостоверенных закладной;
- условия досрочного исполнения обязательств, удостоверенных закладной;
- сроки исполнения обязательств залогодателем закладной;
- не может ли договор быть признан недействительной сделкой или незаключенным договором.
4. Договор ипотеки или договор (купли-продажи и др.), из которого возникла ипотека в силу закона (со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и т.д.).
В этом договоре необходимо проверять:
- предусмотрена ли договором выдача закладной;
- наличие в договоре всех существенных условий договора ипотеки;
- зарегистрирован ли договор (а в случае, если договор заключен в период, когда требовалось нотариальное удостоверение договора ипотеки, необходимо также проверять, удостоверен ли договор нотариально);
- не является ли договор недействительной сделкой или незаключенным договором;
- условия о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки.
5. Документы, необходимые для юридической экспертизы по договору ипотеки.
В этих документах необходимо проверять все то же, что и при принятии в ипотеку данного объекта недвижимости.
6. Выписка по ссудному счету должника по обязательству, обеспеченному ипотекой (если залогодатель является одновременно банком или небанковской кредитной организацией и кредитором по обеспечиваемому ипотекой обязательству), или письмо залогодателя закладной о размере неисполненного обязательства.
В данных документах необходимо проверять:
- не прекратились ли уступаемые права;
- размер неисполненного обязательства;
- размер просроченной задолженности.
7. Если лицо, уступающее права по закладной, является не первоначальным владельцем закладной - все договоры уступки прав по закладной.
В этих договорах необходимо проверять:
- перешли ли права, удостоверенные закладной, к лицу, уступающему права по закладной;
- было ли лицо, отчуждавшее закладную и уступавшее удостоверенные ею права, зарегистрировано в ЕГРП в качестве законного владельца закладной;
- оплачены ли права лицом, уступающим права по закладной (если они не оплачены, то в соответствии со ст. 488 ГК РФ существует риск признания того, что закладная и удостоверенные ею права находятся в залоге у прежнего владельца закладной и, соответственно, риск признания договора уступки прав по закладной, заключенного без согласия предыдущего владельца закладной, недействительной сделкой);
- не является ли договор недействительной сделкой или незаключенным договором.
8. Гарантийное письмо лица, уступающего права по закладной, об отсутствии следующих обстоятельств:
- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной и (или) о применении последствий недействительности этой сделки (если лицо, уступающее права по закладной, является не первоначальным ее владельцем);
- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.
Кроме того, в этом письме целесообразно указать гарантии лица, которое отчуждает закладную, что:
- им выполнены встречные обязательства (по выдаче кредита и т.д.);
- уступаемые права не прекратились, не уступлены, не заложены, никем не оспариваются.
Также в этом письме должен быть указан размер неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
9. Документы, необходимые для регистрации прав нового залогодержателя.