На юридическую экспертизу должны быть представлены следующие документы (копии, удостоверенные нотариально или выдавшими их лицами):
1. Закладная со всеми приложениями к ней.
В закладной необходимо проверять:
- соответствие условий закладной условиям кредитного договора и договора ипотеки (в том числе описания обязательств, указанных в закладной, описанию этих обязательств в кредитном договоре и договоре ипотеки);
- в каком размере обязательства, срок исполнения которых уже наступил или наступит на момент заключения договора о залоге закладной;
- относится ли закладная к высокорискованным по классификации ФКЦБ России;
- допускаются ли составление и выдача закладной в данном случае;
- наличие всех реквизитов закладной, указанных в ст. 14 комментируемого Закона;
- наличие отметок об исполнении обязательств, удостоверенных закладной;
- наличие приложений к закладной;
- если залогодатель закладной является не первоначальным владельцем закладной, необходимо проверять наличие непрерывной цепочки передаточных надписей.
2. Выписка из ЕГРП на переданный в ипотеку объект недвижимости, в которой должна иметься запись о выдаче закладной. Выписка должна быть представлена по состоянию на дату, максимально приближенную к дате заключения договора залога закладной.
В данной выписке необходимо проверять:
- сведения, которые должны проверяться при принятии в ипотеку объекта недвижимости;
- зарегистрирована ли ипотека в ЕГРП и не погашена ли запись об ипотеке;
- зарегистрирована ли закладная;
- является ли залогодатель закладной последним законным владельцем закладной.
3. Кредитный договор или иной договор, из которого вытекает обеспечиваемое ипотекой обязательство (со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, заявками на выдачу траншей и т.д.).
В этом договоре необходимо проверять:
- размер, срок исполнения обязательств, удостоверенных закладной;
- условия досрочного исполнения обязательств, удостоверенных закладной;
- сроки исполнения обязательств залогодателем закладной;
- не может ли договор быть признан недействительной сделкой или незаключенным договором.
4. Договор ипотеки или договор (купли-продажи и др.), из которого возникла ипотека в силу закона (со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и т.д.).
В этом договоре необходимо проверять:
- предусмотрена ли договором выдача закладной;
- наличие в договоре всех существенных условий договора ипотеки;
- зарегистрирован ли договор (а в случае, если договор заключен в период, когда требовалось нотариальное удостоверение договора ипотеки, необходимо также проверять, удостоверен ли договор нотариально);
- не является ли договор недействительной сделкой или незаключенным договором;
- условия о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки.
5. Документы, необходимые для юридической экспертизы по договору ипотеки.
В этих документах необходимо проверять все то же, что и при принятии в ипотеку данного объекта недвижимости.
6. Выписка по ссудному счету должника по обязательству, обеспеченному ипотекой (если залогодатель является одновременно банком или небанковской кредитной организацией и кредитором по обеспечиваемому ипотекой обязательству), или письмо залогодателя закладной о размере неисполненного обязательства.
В данных документах необходимо проверять:
- не прекратились ли закладываемые права;
- размер неисполненного обязательства;
- размер просроченной задолженности.
7. Если залогодатель закладной является не первоначальным владельцем закладной - все договоры уступки прав по закладной.
В этих договорах необходимо проверять:
- перешли ли права, удостоверенные закладной, к залогодателю закладной;
- было ли лицо, отчуждавшее закладную и уступавшее удостоверенные ею права, зарегистрировано в ЕГРП в качестве законного владельца закладной;
- оплачены ли права залогодателем закладной (если они не оплачены, то в соответствии со ст. 488 ГК РФ существуют риски: 1) признания того, что закладная и удостоверенные ею права находятся в залоге у прежнего владельца закладной и залог по договору залога закладной является последующим; 2) расторжения договора уступки прав по закладной и прекращения залога закладной);
- не является ли договор недействительной сделкой или незаключенным договором.
8. Гарантийное письмо залогодателя закладной об отсутствии следующих обстоятельств:
- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной (в том числе при обращении на нее взыскания) либо о применении последствий недействительности этой сделки;
- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.
Кроме того, в этом письме целесообразно указать гарантии залогодателя, что:
- им выполнены встречные обязательства (по выдаче кредита и т.д.);
- закладываемые права не прекратились, не уступлены, не заложены, никем не оспариваются.
Также в этом письме должен быть указан размер неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.