В соответствии с комментируемой статьей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Для передачи предмета ипотеки в аренду без согласия залогодержателя необходимо одновременное наличие обоих условий.
Правда, не совсем понятно, что следует понимать под сроком обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Так, например, по договору кредитной линии может устанавливаться срок действия кредитной линии, в течение которого должник вправе выбирать транши, срок возврата каждого из траншей и срок возврата последнего транша. При этом заемщик может воспользоваться, например, одним из пяти возможных траншей. Представим такую ситуацию: между банком и заемщиком 01.10.2005 заключен договор кредитной линии. Общая сумма кредитной линии составляет 1 млн. руб. Кредитная линия состоит из 5 траншей по 200 тыс. руб. каждый. Транши предоставляются раз в два месяца на основании заявки заемщика. Срок возврата каждого из траншей - три месяца с момента предоставления. Срок возврата последнего транша - 01.12.2006. Заемщик получил первый транш 10.10.2005, соответственно, срок возврата этого транша - 11.01.2006. В отношении остальных траншей неизвестно, выберет ли заемщик эти транши или откажется от них. А теперь возникает вопрос: если после заключения договора ипотеки предмет ипотеки передается в аренду, то до какой даты имущество может быть передано в аренду без согласия залогодержателя - до 11.01.2006 или до 01.12.2006? Думается, что все же имеется в виду последний срок исполнения обязательства, в данном случае 01.12.2006.
Непонятно также, что подразумевается под назначением имущества. Например, если в ипотеку передаются помещения магазина, то что следует понимать под назначением - использование помещений под магазин или использование помещений в качестве нежилых? Действующее законодательство содержит понятие "назначение имущества" в отношении лишь некоторых видов недвижимости:
1) в отношении жилого помещения в ст. 17 ЖК РФ, называющейся "Назначение жилого помещения", указано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан;
2) в отношении земельных участков понятие целевого назначения установлено ст. 7 ЗК РФ.
В отношении иных объектов недвижимости понятие назначения законодательно не установлено. Таким образом, для определения понятия назначения нежилых зданий, сооружений, помещений необходимо обратиться к ст. 37 и 39 ГСК РФ, устанавливающим виды разрешенного использования объектов капитального строительства. Статья 37 ГСК РФ устанавливает следующие виды разрешенного использования объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Мы не будем здесь подробно анализировать порядок выбора и изменения данных видов использования, установленный упомянутыми статьями. Надо заметить, что, естественно, четкое понятие разрешенного, условно разрешенного и вспомогательного видов использования объектов отсутствует, а также что на настоящий момент не существует или почти не существует каких-либо документов местного уровня, устанавливающих разрешенные виды использования каждого объекта недвижимости. Пока таких документов не существует, думается, что помещения магазина должны передаваться в аренду под магазин, производственные помещения - для производства и т.д. После же установления видов разрешенного использования имущество должно передаваться в аренду под любой из установленных для данного имущества видов разрешенного использования.
Пункт 2 ст. 40 Закона об ипотеке повергает в глубочайшее изумление.
По всей видимости, речь идет о прекращении аренды при обращении взыскания на предмет ипотеки (как при наступлении срока исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства, так и при досрочном обращении взыскания), а в случае внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки момент прекращения аренды иной - момент нотариального удостоверения соглашения об обращении взыскания (при этом между моментом нотариального удостоверения и обращением взыскания может пройти несколько месяцев, а может даже и не произойти обращения взыскания вовсе, например, если после заключения соглашения обеспечиваемое ипотекой обязательство было исполнено, но тем не менее аренда в этом случае прекращается).
Между тем данный абзац не соответствует нормам ГК РФ о прекращении аренды. В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя только при неисполнении арендатором своих обязательств. Так что приобретатель имущества, ставший арендодателем, не может в судебном порядке потребовать расторжения договора аренды на основании комментируемой статьи. Более того, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Заметим, что ст. 617 ГК РФ не содержит указания "если иное не предусмотрено законом или договором" и, соответственно, носит императивный характер. Закон об ипотеке может устанавливать правила, отличающиеся от правил, установленных ГК РФ, только в отношении залога, но не в отношении прекращения права аренды. Следовательно, комментируемый Закон не может устанавливать правила прекращения арендных правоотношений, а п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке не подлежит применению.
Но тогда как залогодержателю или приобретателю предмета ипотеки защитить свои права в подобной ситуации? Полагаем, что в такой ситуации договор аренды должен быть признан недействительной сделкой как не соответствующий закону, а именно ст. 346 ГК РФ, а также комментируемой статье.