Учитывая название статьи, нахождение в ней норм, посвященных плану земельного участка, довольно странно, но, как мы уже видели на примере "отсутствующего залогодателя", названия статей комментируемого Закона к содержанию этих статей имеют весьма отдаленное отношение.
В соответствии с комментируемой статьей к договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Согласно ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При сопоставлении этих двух статей возникают вопросы:
1. Должен ли план являться приложением к договору ипотеки, т.е. с указанием в договоре ипотеки, что план является приложением к договору, с отметкой на копии плана, что эта копия является приложением к договору N ___ от ____, с подписями всех сторон договора, с прошивкой этого плана вместе со всеми остальными листами договора, или же план должен просто входить в комплект документов, передаваемых на государственную регистрацию ипотеки?
2. Должен ли предоставляться план земельного участка, если ранее данный план предоставлялся на государственную регистрацию?
3. Каковы последствия непредоставления плана вообще и в качестве приложения к договору в частности?
При анализе указанных статей получаются разные ответы на эти вопросы.
В соответствии с комментируемой статьей получается, что к договору ипотеки в обязательном порядке должен быть приложен кадастровый план, являющийся частью договора, т.е. на этом плане должно быть указано, что он является приложением к договору, в договоре должна иметься ссылка на план как на приложение и т.д., и обязательность его приложения к договору не зависит от того, предоставлялся ли данный план ранее. Отсутствие кадастрового плана (именно как приложения к договору) влечет следующие риски:
1) отказ в государственной регистрации договора ипотеки;
2) признание плана существенным условием договора, и, как следствие, риск признания договора ипотеки незаключенным в связи с отсутствием существенного условия;
3) риск признания того, что план является составной частью формы договора, и, как следствие, риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой.
При этом, поскольку именно кадастровый план должен быть приложен к договору ипотеки, то может быть представлен только один план - приложение к договору ипотеки, второй экземпляр такого плана может и не предоставляться.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
Заметим, что нигде не установлен срок действия кадастрового плана, а потому, с формально-юридической точки зрения, на государственную регистрацию может предоставляться кадастровый план на любую дату, но думается, что если между моментом государственной регистрации и моментом составления плана прошло несколько лет, то целесообразно представить новый план, поскольку старый план может не отражать действительного состояния дел. Кроме того, представление нового плана требуется в случае, если сведения в представленном кадастровом плане расходятся со сведениями, отраженными в ЕГРП, например изменилась площадь участка, его кадастровый номер и т.д. В ином случае договор ипотеки может быть признан незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета ипотеки.
В настоящее время в связи с введением в действие Закона о государственном кадастре недвижимости вместо кадастрового плана должен будет предоставляться кадастровый паспорт.