В практике зачастую встает вопрос: как быть, если залогодатель полностью исполнил свои обязательства, обеспеченные ипотекой, а залогодержатель ликвидирован? В таком случае подача совместного заявления залогодателем и залогодержателем невозможна, а возможность погашения записи об ипотеке на основании одностороннего заявления залогодателя не предусмотрена ни комментируемой статьей, ни ст. 29 Закона о регистрации. Залогодатели, попавшие в такую ситуацию, как правило, подают в суд заявления об установлении юридического факта прекращения ипотеки и... получают отказ. Посмотрим, какие варианты выхода из такой ситуации дает судебная практика.
ФАС ЗСО в Постановлении от 22 мая 2006 г. N Ф04-2423/2006(22687-А27-22) указал следующее: "Обращаясь с настоящим заявлением в арбитражный суд, залогодатель ссылался на то, что условия договора по оплате им выполнены, а продавец ликвидирован.
В силу ст. 30 АПК РФ арбитражный суд рассматривает в порядке особого производства дела об установлении юридических фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав организаций в сфере предпринимательской деятельности.
Исходя из смысла норм главы 27 АПК РФ, арбитражный суд рассматривает заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности следующих условий: если согласно закону факт порождает юридические последствия, т.е. влечет возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности; если установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду; если заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт; если действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.
Из материалов дела видно, что совокупность условий установления юридического факта отсутствует. Фактически требование заявителя направлено на разрешение вопроса о прекращении ипотеки, которое могло бы быть разрешено арбитражным судом в исковом порядке с привлечением в качестве ответчика залогодержателя, но не в порядке особого производства без участия заинтересованных лиц.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ст. 217 АПК РФ вынес обоснованное определение об оставлении заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение, прекращение ипотеки, возникшей на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, без рассмотрения.
При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены Определения суда от 08.12.2005.
Вместе с тем доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности разрешить возникшую ситуацию о снятии установленных сторонами сделки купли-продажи обременений в отношении недвижимого имущества иначе, как путем установления юридического факта, противоречат нормам материального права, регулирующим ипотеку и государственную регистрацию ипотеки.
Будучи залогодателем, имея соответствующие документы о ликвидации залогодержателя, а также о прекращении обеспеченного залогом обязательства (доказательства об оплате по договору), залогодатель вправе в соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требовать погашения регистрационной записи об ипотеке".
Аналогичный вывод был сделан ФАС ПО в Постановлении от 2 марта 2006 г. N А55-8327/05-10, в котором оспаривался отказ регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке: "Согласно ст. 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, залогодержатель на момент подачи заявления залогодателем (заявителем) в адрес ответчика о государственной регистрации снятия ограничения (обременения) залога с объекта недвижимости был ликвидирован. Поэтому направление в адрес ответчика совместного заявления - от залогодателя (заявителя) и залогодержателя о прекращении ипотеки стало невозможным.
Более того, вопрос о прекращении ипотеки действующим законодательством не отнесен к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства - по установлению факта, имеющего юридическое значение. Причем данный подход согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обозначенной в п. 8 информационного письма от 17.02.2004 N 76.
В исковом порядке через судебные органы (в частности, через арбитражный суд) вопрос о прекращении ипотеки применительно к рассматриваемой ситуации также разрешить не представляется возможным, поскольку в данном споре не будет ответчика - залогодержателя, который ликвидирован, а потому производство по делу при принятии его арбитражным судом к своему производству было бы прекращено по правилам пп. 5 п. 1 ст. 150 АПК РФ.
При указанных обстоятельствах ответчик, будучи государственным органом по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области, имея соответствующее заявление залогодателя и документы о ликвидации залогодержателя как юридического лица (ст. 61, 63 ГК РФ), а также о прекращении обеспеченного залогом обязательства в виде оплаты залогодателем объекта недвижимости по договору купли-продажи с залогодержателем (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), был обязан принять решение о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) в виде залога с объекта недвижимого имущества, но не сделал этого".
Думается, что хотя процитированные судебные решения не основаны на законе, все же в целом правильны, так как при отрицании возможности погашения записи об ипотеке на основании одностороннего заявления залогодателя в случае исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, и ликвидации залогодержателя погашение такой записи оказывается невозможным.