В соответствии с комментируемой статьей в случае объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести предмет ипотеки в свою собственность, а если такое соглашение не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 комментируемого Закона.
Статья 58 не разъясняет, что обозначает указание на то, что соглашение "не состоялось". Значит ли это, что между сторонами не была в этот срок достигнута хотя бы устная договоренность о существенных условиях, или что в этот период не был заключен договор о приобретении имущества залогодержателем, или что должен быть зарегистрирован переход права собственности к залогодержателю? Думается, что имелось в виду второе. Но в этом случае получается некоторое несоответствие между комментируемой статьей и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку, если речь идет об оставлении за собой залогодержателем жилого помещения либо предприятия как имущественного комплекса, такие договоры подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации. Можно только предположить, что в отношении этих объектов имеется в виду момент подписания договора, а не его заключения.
В том же, что касается сроков проведения повторных торгов, комментируемая статья противоречит ст. 57 Закона об ипотеке и самой себе, что очевидно даже ученику первого класса, имеющему по математике хотя бы тройку. Попробуем же решить эту задачку для первого класса.
Итак, в соответствии с комментируемой статьей повторные публичные торги проводятся не позднее чем через месяц после первых публичных торгов. Заметим: не через месяц после признания первых торгов несостоявшимися и не через месяц после истечения срока, в течение которого залогодержатель вправе приобрести имущество после признания торгов несостоявшимися, а через месяц после первых публичных торгов, т.е. даты, на которую были назначены первые торги. При этом комментируемая статья указывает на необходимость соблюдения порядка, установленного ст. 57 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 57, как уже говорилось, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения.
Согласно ст. 58 Закона об ипотеке для проведения повторных торгов должны быть объявлены несостоявшимися первые торги. Хотя, как мы обращали внимание, возможно объявление торгов несостоявшимися и до даты проведения торгов, если в установленный срок не направили заявки на участие в конкурсе как минимум два лица, такой вариант представляется скорее исключением из правил. Участники могут направить заявки и внести задаток, но не явиться или не сделать надбавку против начальной продажной цены. Это выявляется только в день проведения торгов. Если же торги признаются несостоявшимися в связи с тем, что лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок (а этот срок составляет, в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке, 5 дней), то об этом организатор торгов узнает как минимум через 6 дней после даты проведения торгов, а то и больше (5 дней на то, чтобы покупатель перечислил деньги со своего счета, плюс один день, чтобы деньги поступили на счет организатора торгов). После этого организатор торгов обязан объявить торги несостоявшимися не позднее следующего дня после того, как имело место событие, послужившее основанием для признания торгов несостоявшимися. Для случаев явки менее чем двух участников или случаев, когда никто не сделал надбавки, это следующий день после проведения торгов, для случаев невнесения покупной цены - неделя (7 дней) после торгов.
После этого для залогодержателя начинается отсчет десятидневного срока, в течение которого залогодержатель может приобрести имущество в свою собственность. Проведение повторных торгов комментируемая статья ставит в зависимость от того, реализовано ли залогодержателем его право на приобретение предмета ипотеки в собственность, а стало быть, до истечения этого срока решение о проведении повторных торгов принято быть не может.
Далее должно быть опубликовано информационное сообщение о проведении повторных торгов. Тут комментируемая статья дает отсылку к ст. 57, которая, в свою очередь, устанавливает, что такое сообщение должно быть опубликовано как минимум за 30 дней до проведения торгов, и не устанавливает сокращенного срока для публикации сообщения о проведении повторных торгов. Уже одно это делает невозможным указанный в комментируемой статье срок: в ином случае получается, что организатор торгов должен опубликовать объявление о проведении повторных торгов в день проведения первых торгов, даже не зная, будут ли основания для проведения повторных торгов.
Итак, внимание. Задача для ученика первого класса средней общеобразовательной школы: сколько будет 1 + 10 + 30? Правильный ответ: 41. Следовательно, как минимум 41 день (при условии, что основания для признания торгов несостоявшимися стали известны организатору торгов в день их проведения) должен пройти между датой проведения первых торгов и датой проведения повторных торгов. Следующий вопрос для ученика первого класса: месяц - это больше, меньше или равно 41 дню? Правильный ответ: 41 день больше месяца.
Таким образом, проведение торгов при соблюдении всех установленных требований законодательства не позднее месяца после проведения первых торгов невозможно.
К тому же при расчете срока, необходимого для проведения повторных торгов, надо сделать еще некоторые поправки:
1) если день окончания срока хотя бы по одному из вышеперечисленных пунктов (дата объявления торгов несостоявшимися и (или) истечение 10-дневного срока на приобретение имущества залогодержателем) приходится на нерабочий (выходной или праздничный) день, то срок переносится на следующий рабочий день. А это увеличение срока как минимум на 1 день, максимум - на 11 (если истечение срока приходится на 1 января, с учетом установленных "январских каникул");
2) по истечении 10-дневного срока организатор торгов должен "накинуть" хотя бы 1 - 2 рабочих дня на то, чтобы залогодержатель известил его о достижении соглашения с залогодателем;
3) срок для публикации сообщения. Предположим, что 10-дневный срок для приобретения имущества залогодержателем истек 1 апреля. Маловероятно, чтобы сообщение о публикации было бы опубликовано сразу же, 2 апреля, поскольку газеты, как правило, верстаются заранее, и вряд ли кто-нибудь будет переверстывать уже сверстанную газету (тем более если речь идет об официальном издании субъекта федерации), чтобы только разместить в ней заявление о проведении повторных торгов. А значит, на саму публикацию потребуется еще несколько дней;
4) невозможность провести торги ровно через 30 дней после публикации (например, если окончание тридцатидневного срока выпадает на нерабочий день, если у организатора торгов не имеется возможности провести торги ровно через 30 дней, поскольку, например, на тот же день назначены иные торги, и т.д.). Это не мешает провести торги на тридцать первый или тридцать пятый день после публикации объявления (если, конечно, этот срок указан в объявлении).
Поэтому реальный срок между проведением первых и повторных торгов составляет около 50 - 60 дней.
Последствия нарушения срока проведения повторных торгов.
Последствия нарушения срока проведения повторных торгов (соблюсти который, как мы уже говорили, нереально) комментируемой статьей не установлены.
ФАС ВВО в Постановлении от 10 декабря 2003 г. N А43-3206/2003-2-93 указал по этому поводу: "Довод заявителя о невозможности проведения повторных торгов по истечении одного месяца после объявления первых торгов несостоявшимися в связи с прекращением ипотеки в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ отклоняется как основанный на неправильном понимании статьи 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой ипотека прекращается в случае приобретения заложенного имущества залогодержателем после несостоявшихся первых или повторных торгов либо в случае отказа залогодержателя оставить предмет ипотеки за собой по истечении месяца после объявления повторных торов несостоявшимися. В данном случае заложенное имущество не приобретено залогодержателем после несостоявшихся первых торгов, то есть основания для прекращения ипотеки отсутствовали до организации повторных торгов независимо от даты их проведения".
Таким образом, судебная практика дает ответ на данный вопрос: нарушение срока проведения повторных торгов не является основанием для признания торгов недействительными. Нарушение срока проведения повторных торгов имеет то же значение, что и нарушение срока объявления о признании торгов несостоявшимися. Причем при расчете срока здесь необходимо исходить, как мы показали, не из месячного срока, а из срока, получающегося при сложении сроков исполнения действий, предшествующих проведению повторных торгов.
Но если нарушен какой-то из промежуточных сроков (например, срок публикации информационного сообщения), то это, конечно, может являться основанием для признания торгов недействительными.