В комментируемой статье речь идет только об изъятии имущества в результате изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции, национализации или конфискации. Но в ГК РФ указаны и иные виды принудительного изъятия имущества у собственника, и в Законе об ипотеке ничего не сказано про последствия такого изъятия. К видам принудительного изъятия, помимо перечисленных в комментируемой статье, относятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);
3) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ);
4) раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (ст. 252 ГК РФ);
5) изъятие объекта недвижимости вследствие утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком (ст. 272 ГК РФ);
6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
7) прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ);
8) продажа с торгов самовольно перепланированного жилого помещения, если собственник помещения не привел его в первоначальное состояние (ст. 29 ЖК РФ).
Исследуем эти ситуации.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам, т.е. обращение взыскания в порядке исполнительного производства, рассматривалось выше, а потому рассматривать здесь мы его не будем.
Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.
В ст. 238 ГК РФ, посвященной отчуждению имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, речь идет о двух случаях:
1) когда имущество в силу закона не может принадлежать лицу, в собственности которого оно оказалось (по всей видимости, в данном случае речь идет об имуществе, изъятом из оборота или ограниченном в обороте);
2) когда в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано (в названном случае, по всей видимости, речь идет о приобретении имущества с нарушением антимонопольного законодательства).
В соответствии со ст. 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
На наш взгляд, когда речь идет об имуществе, изъятом из оборота, в соответствии со ст. 336 ГК РФ и ст. 6 Закона об ипотеке такое имущество не может быть заложено, а договор ипотеки должен признаваться ничтожной сделкой. В соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке не допускается также ипотека земельных участков, ограниченных в обороте, и договор ипотеки при этом также должен признаваться ничтожной сделкой.
Если имущество, передаваемое в ипотеку, ограничено в обороте (за исключением земельных участков), то следует учитывать, что залог такого имущества прямо не запрещен. В этом случае:
1) договор ипотеки недействительной сделкой не является;
2) разрешения залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки не требуется, поскольку отчуждение предмета ипотеки производится принудительно и от воли залогодержателя не зависит;
3) предмет ипотеки может быть отчужден не любому лицу, а только тому, в собственности которого предмет ипотеки может находиться;
4) ипотека в отношении предмета ипотеки после его отчуждения не прекращается.
Впрочем, существует риск признания сделки, в результате которой у залогодателя возникло право собственности на имущество, ограниченное в обороте, недействительной.
Кроме того, в соответствии со ст. 238 ГК РФ, если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику. Но если на приобретение имущества необходимо особое разрешение, а это разрешение не было получено, то сделка по приобретению имущества должна признаваться недействительной и, соответственно, недействительной сделкой должен признаваться и договор ипотеки.
Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей.
Согласно ст. 240 ГК РФ в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов.
Думается, что при этом существует риск признания ипотеки прекратившейся. В отношении выкупа имущества государством, как и в случае с национализацией, сделать однозначный вывод о том, сохраняется ли ипотека, не представляется возможным. Как и при национализации, с одной стороны, законодательством не установлено такое основание прекращения ипотеки, как выкуп имущества в государственную собственность; с другой стороны, обращение взыскания на перешедшее в государственную собственность имущество будет способом приватизации имущества, не предусмотренным законодательством. В отношении же продажи с торгов, на наш взгляд, существует риск признания того, что в соответствии со ст. 352 ГК РФ ипотека прекратилась продажей предмета ипотеки с торгов. Но, полагаем, такая трактовка будет неправильной - как мы уже отмечали, ипотека при продаже имущества с торгов не должна прекращаться, кроме случая обращения взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя.
Заметим, что в комментируемой статье ничего не говорится о том, что залогодержатель имеет право на получение преимущественного удовлетворения из стоимости компенсации, подлежащей уплате залогодателю. В связи с отсутствием прямого указания думается, что залогодержатель не имеет такого права.
Изъятие объекта недвижимости вследствие утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.
Статья 272 ГК РФ устанавливает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
а) признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
б) установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Эти правила не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК РФ).
Таким образом, при прекращении права пользования земельным участком (права аренды, права постоянного (бессрочного) пользования), на котором находится предмет ипотеки, возникает риск сноса предмета ипотеки по требованию собственника участка. В этом случае:
- к участию в деле должен привлекаться залогодержатель;
- вступление в законную силу решения суда о сносе является угрозой утраты предмета ипотеки и ухудшения обеспечения и, как следствие, основанием для досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;
- после вступления в законную силу решения о сносе не может быть обращено взыскание на предмет ипотеки, подлежащий сносу;
- при сносе предмета ипотеки ипотека прекращается в связи с гибелью предмета ипотеки.
Кроме того, при изъятии предмета ипотеки по данному основанию возможен переход права собственности на предмет ипотеки к собственнику земельного участка, и, соответственно, после перехода права собственности на объект недвижимости к собственнику земельного участка собственник объекта недвижимости и земельного участка совпадает. В связи с этим встает вопрос: становится ли договор ипотеки недействительной сделкой в соответствии со ст. 69 комментируемого Закона в связи с тем, что залогодатель является собственником и объекта недвижимости, и земельного участка, а заложен только объект недвижимости? Думается, что не становится и что тут должен применяться тот же принцип, который был применен в п. 17 Обзора N 90: взыскание обращается и на заложенный объект, и на земельный участок, при этом на земельный участок взыскание обращается в порядке исполнительного производства, без права залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих требований из вырученной суммы.
Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Следует заметить, что ЗК РФ не устанавливает такого основания прекращения права собственности на земельный участок. Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Здесь возникает практически неразрешимая коллизия: с одной стороны, земельные правоотношения регулируются ЗК РФ, с другой стороны, основания возникновения и прекращения права собственности на любые объекты гражданских прав регулируются ГК РФ; с одной стороны, ЗК РФ не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, с другой стороны, ЗК РФ не оговаривает то, что такое изъятие не допускается; с одной стороны, в ст. 44 ЗК РФ содержится отсылка к нормам гражданского законодательства об изъятии земельных участков, с другой стороны, в этой отсылке упоминается только об определении гражданским законодательством порядка изъятия земельного участка, но не основания такого изъятия.
Представляется, что в случае, если данная норма будет применена, ипотека должна сохраняться, так как законодательством прямо не установлено, что в этом случае ипотека прекращается.
Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение и продажа с торгов самовольно перепланированного жилого помещения, если собственник помещения не привел его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Думается, что в таком случае ипотека сохраняется - как уже говорилось выше, ипотека при продаже имущества с торгов не должна прекращаться, кроме случая обращения взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя.