Ситуация, когда после заключения договора ипотеки здания залогодатель заключает договор аренды или приобретает в собственность земельный участок под зданием, может возникнуть в следующих случаях:
1) на момент заключения договора ипотеки земельный участок не принадлежал залогодателю на праве собственности или аренды (например, находился на праве постоянного (бессрочного) пользования), а впоследствии был заключен договор аренды или участок приобретен в собственность;
2) договор аренды земельного участка был заключен, и право аренды было заложено, но срок аренды истек, и вместо продления договора аренды на неопределенный срок был заключен новый договор аренды земельного участка;
3) договор аренды земельного участка был заключен, и право аренды было заложено, но во время действия договора аренды земельного участка залогодатель приобрел участок в собственность.
Во всех этих ситуациях необходимо учитывать следующее.
В соответствии с п. 17 Обзора N 90 при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.
В данном пункте указано: "Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.
Кроме того, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обратиться как судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства.
Однако поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем".
Таким образом, в ситуации, когда залогодатель после заключения договора ипотеки заключил договор аренды или приобрел земельный участок в собственность, необходимо учитывать следующее:
1) обращение взыскания на предмет ипотеки будет возможно только в судебном порядке;
2) залогодержателю необходимо будет одновременно с иском об обращении взыскания на заложенное здание заявлять иск об обращении взыскания на земельный участок под зданием (в том числе если земельный участок будет получен в собственность или аренду после получения исполнительного листа об обращении взыскания на предмет ипотеки);
3) сумма, вырученная при обращении взыскания на объект недвижимости и на земельный участок или право аренды земельного участка, будет распределяться следующим образом: выделяться стоимость здания, из которой залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения своих требований, и выделяться стоимость земельного участка или права аренды земельного участка, из которой залогодержатель не будет иметь права преимущественного удовлетворения.
Следует также учитывать, что в случае, когда до заключения договора ипотеки был заключен договор аренды и право аренды было заложено, а после заключения договора ипотеки был заключен новый договор аренды земельного участка или участок был приобретен в собственность, на право аренды земельного участка, возникшее из нового договора аренды, или на сам земельный участок залог в силу закона не возникает.