Довольно распространенным является следующее мнение: если права собственника передаваемого в ипотеку здания на земельный участок не оформлены, то в ипотеку может быть передано только здание, без одновременной ипотеки земельного участка или прав на этот участок, и такой договор не будет являться недействительной сделкой. Но при ближайшем рассмотрении данное мнение оказывается заблуждением, в основе которого лежит подмена понятий.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 в остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.
Зачастую считается, что понятия "залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка" и "права залогодателя на земельный участок не оформлены" (кстати говоря, такую формулировку действующее законодательство не содержит) тождественны. Между тем если попытаться понять, что означает выражение "права залогодателя на земельный участок не оформлены", то станет ясно, что знак равенства между приведенными выше понятиями стоит далеко не всегда и что далеко не всегда, если права залогодателя на земельный участок надлежаще не оформлены, можно заключить договор ипотеки здания без земельного участка или прав на него.
Итак, попробуем разобраться в том, что включается в понятие "права залогодателя на земельный участок не оформлены" и как в каждом из этих случаев должен заключаться договор ипотеки.
При ближайшем рассмотрении выясняется, что под понятием "права не оформлены" может скрываться одна из следующих ситуаций:
1) земельный участок никогда не отводился залогодателю или предшествующим собственникам здания;
2) предшествующий собственник здания являлся арендатором земельного участка;
3) договор аренды земельного участка был заключен до создания органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, соответственно, сведения о нем отсутствуют в ЕГРП;
5) срок аренды истек;
6) документы на право собственности или аренды на земельный участок находятся на оформлении;
7) залогодателю участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, не оформленном надлежаще;
8) земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве собственности, но отчуждение здания залогодателю было произведено без одновременного отчуждения земельного участка.
Земельный участок не отводился залогодателю или предшествующим собственникам здания.
Если залогодатель является первым собственником объекта недвижимости, не оформившим при постройке земельные отношения, либо приобрел его у такого лица, существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, при этом такой риск существует даже в том случае, если право собственности на такое здание (сооружение) зарегистрировано.
Предшествующий собственник здания являлся арендатором земельного участка.
В этом случае право аренды в соответствии со ст. 552 ГК РФ перешло к залогодателю и принадлежит ему независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке.
Подтверждается это и судебной практикой.
В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано: "Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение".
В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1> указано, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

ФАС МО в Постановлении от 14 августа 2001 г. N КГ-А40/4187-01 указал: "Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд, исходя из заявленных предмета и основания иска, пришел к выводу о переходе к ответчику в силу указанных выше статей ГК РФ прав и обязанностей арендатора по договору аренды с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным и обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что переход права пользования на земельный участок подлежит установлению на дату оформления прав на земельный участок с момента заключения дополнительного соглашения, не может быть принят во внимание.
В силу ст. 551, 552 ГК РФ переход права пользования земельным участком определяется моментом перехода права собственности и не зависит от его документального оформления".
Итак, судебная практика исходит из того, что право аренды переходит к приобретателю здания или сооружения с момента регистрации права собственности этого приобретателя на здание (сооружение), а не с момента переоформления права аренды на этого приобретателя. А это означает только одно: если предыдущему собственнику земельный участок принадлежал на праве аренды, то приобретатель (т.е. залогодатель) с момента регистрации права собственности на здание (сооружение) является арендатором земельного участка.
Комментируемый Закон и ст. 340 ГК РФ не устанавливают исключений из правила об обязательности одновременного залога здания и права аренды земельного участка. Если залогодатель являлся арендатором земельного участка, ипотека здания без одновременной ипотеки права аренды земельного участка не допускается.
Пунктом 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" установлено, что "При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ".
Из этого Постановления следует, что при определении того, является ли сделка действительной, необходимо выяснить, является ли залогодатель арендатором земельного участка. Возможность залога здания без земельного участка ставится в зависимость от того, является ли залогодатель собственником или арендатором земельного участка или не является, а не от того, оформлены ли его права аренды.
Заметим, что по данному вопросу имеется одно дело. Суть дела была в следующем. В залог было передано здание. Предыдущему собственнику здания земельный участок принадлежал на праве аренды, но тем не менее в договоре ипотеки было указано, что залогодатель не является арендатором или собственником земельного участка. Залогодатель не переоформил право аренды на себя и отдал в залог одно только здание, без права аренды земельного участка. Впоследствии залогодатель оспорил договор ипотеки. Суд первой инстанции признал договор ипотеки недействительной сделкой в связи с нарушением требований комментируемой статьи. Апелляционная инстанция в признании договора ипотеки недействительной сделкой отказала. Кассационная инстанция оставила в силе Постановление суда апелляционной инстанции. При этом ФАС МО в Постановлении от 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07 указал: "Суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) не может считаться не соответствующим закону в соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1997 <1> N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
--------------------------------
<1> Опечатка в тексте судебного акта: 01.07.1996, а не 01.07.1997.

В кассационной жалобе ООО "Текнодом" просит Постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о том, что ООО "Текнодом" не является арендатором земельного участка под заложенным зданием по мотиву отсутствия оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке права аренды, является ошибочным и сделан без учета положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, порядок применения которых разъяснен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства"; пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 не подлежал применению в рассматриваемом споре; апелляционный суд не применил подлежащие применению статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 340 ГК РФ...
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 05.04.2002 N 0504/КП у ОАО "Мосвторцветмет", которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 31.01.2001 N М-05-504054, заключенному с Москомземом.
Ссылаясь на положения статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) 09.12.2004 срок договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 истек, наличие арендных правоотношений у ООО "Текнодом" подтверждено судебными актами по делу N А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО "Мосцветмет", иных сведений о регистрации права аренды за ООО "Текнодом" не представлено.
Следовательно, у ООО "Текнодом" отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10.
С учетом установленных по данному делу обстоятельств суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что в данном случае ООО "Текнодом" был вправе заложить только здание, и у суда не имелось оснований для признания договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 ничтожным по мотиву несоответствия части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Постановления апелляционного суда не имеется".
Заметим, что с выводами суда по данному делу нельзя согласиться.
1. Судом был сделан неправильный вывод о том, что раз право аренды земельного участка не зарегистрировано, то залог здания возможен без залога права аренды. Как мы уже говорили, это не так - исключений из правила об обязательности залога здания с одновременным залогом права аренды не установлено.
2. Судом был сделан еще один неправильный вывод: то, что права аренды не оформлены надлежащим образом, означает возможность ипотеки здания без одновременного залога права аренды. Как мы уже показали выше, это не так.
В то же время в ситуации, когда собственник здания (сооружения) не переоформил на себя право аренды, надлежащее описание закладываемого права в соответствии со ст. 9 комментируемого Закона оказывается невозможным. Но приведенные статьи лишь означают, что надо было сначала зарегистрировать договор аренды земельного участка, а потом заключать договор ипотеки, а не то, что право аренды закладывать не надо. В описываемой ситуации залог здания возможен только после оформления договора аренды земельного участка и передачи в залог права аренды, а в ином случае договор ипотеки является ничтожной сделкой.
Между тем далеко не всегда стороны могут надлежаще оформить договор ипотеки - оформление договора аренды земельного участка с залогодателем может занять в некоторых случаях довольно длительный срок. В этих случаях некоторыми юристами предлагаются следующие варианты, позволяющие, по их мнению, снизить, а то и устранить риск признания договора ипотеки недействительной сделкой:
1. Заключение трехстороннего договора ипотеки, сторонами которого являются залогодержатель, собственник здания (первый залогодатель) и бывший собственник здания, с которым был заключен договор аренды земельного участка (второй залогодатель) и по которому первый залогодатель передает в залог здание, а второй залогодатель - право аренды земельного участка.
Тем не менее данный вариант никак не влияет на действительность договора ипотеки. Во-первых, как мы уже говорили, бывший собственник уже не является арендатором земельного участка, так как право аренды перешло к залогодателю, а стало быть, и выступать в качестве залогодателя права аренды должен актуальный (а не бывший) собственник здания, и в соответствии со ст. 9 комментируемого Закона в договоре ипотеки должно быть указано, каким органом зарегистрировано право собственности залогодателя, а не бывшего собственника. Во-вторых, в описываемой ситуации фактически получается множественность лиц на стороне залогодателя, в то время как оснований для возникновения множественности лиц на стороне залогодателя не имеется.
2. Ипотека здания без одновременного залога права аренды земельного участка с указанием в договоре ипотеки обязанности залогодателя оформить и передать в залог право аренды земельного участка. В этих случаях иногда в последующем заключается дополнительное соглашение к договору ипотеки (хотя иногда залогодатель не выполняет свою обязанность по заключению дополнительного соглашения, а залогодержателю довольно проблематично понудить залогодателя к заключению такого дополнительного соглашения), по которому дополнительно к зданию в залог передается право аренды. Такой способ "снижения рисков" ни в коей мере не делает договор действительной сделкой, поскольку комментируемая статья требует одновременного залога здания и права аренды и не допускает передачи в залог права аренды в последующем (если, конечно, это право имелось на момент заключения договора ипотеки); кроме того, ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, а стало быть, сделать ее впоследствии действительной невозможно.
Таким образом, в данной ситуации никаких иных способов устранить риск признания договора ипотеки недействительной сделкой на основании комментируемой статьи, кроме как надлежаще оформить право аренды и передать его в залог, не существует.
Договор аренды земельного участка был заключен до создания органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Еще одна возможная ситуация - когда в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, но у залогодателя имеются права, зарегистрированные до создания органов государственной регистрации. В этой ситуации, естественно, нельзя говорить о том, что права на земельный участок не оформлены. Тем не менее иногда залогодержатель, направив запрос на получение выписки из ЕГРП и получив ответ о том, что права на земельный участок не зарегистрированы, считает, что "права не оформлены" и что здание можно заложить без каких-либо прав на землю. Между тем это далеко не так: согласно ст. 6 Закона о регистрации ранее зарегистрированные права действительны, и, соответственно, если до создания органов государственной регистрации в органах, ранее осуществлявших регистрацию прав, было зарегистрировано право собственности или аренды на земельный участок, такое право не прекратилось, залогодатель является собственником или арендатором земельного участка, и договор ипотеки без одновременного залога земельного участка или права его аренды является ничтожной сделкой.
Встает вопрос: должно ли быть до заключения договора ипотеки перерегистрировано право собственности или аренды на земельный участок?
ФАС СКО в Постановлении от 3 августа 2006 г. N Ф08-2800/2006 указал: "Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые объекты. Несоответствие договора этому правилу влечет его недействительность в силу статьи 168 Кодекса.
Однако договор аренды земельного участка совершен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктом 1 статьи 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Договор залога сам по себе не влечет перехода арендных прав на земельный участок. Государственная регистрация указанных прав за залогодателем производится лишь в случае обращения взыскания и реализации заложенного имущества в порядке статей 349, 350 ГК РФ.
С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не влечет отсутствия у залогодателя прав арендатора и не нарушает правила, установленного пунктом 3 статьи 340 ГК РФ".
Но данный вывод далеко не бесспорен.
В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего названного перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие упомянутого закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества документов.
Данные положения могут быть истолкованы (как, впрочем, и большинство норм нашего законодательства) двояко: может быть признано то, что государственная регистрация ранее возникшего права собственности или аренды может быть произведена одновременно с регистрацией ипотеки, но точно так же может быть признано и то, что необходимо сначала перерегистрировать ранее возникшее право, а потом уже заключать договор ипотеки. Кроме того, при одновременной регистрации ранее возникшего права и ипотеки есть риск признания договора незаключенным на том основании, что сведения об органе, зарегистрировавшем право на земельный участок, на момент регистрации ипотеки не соответствует действительности. Поэтому целесообразно в такой ситуации перерегистрировать ранее возникшее право, и только после этого заключать договор ипотеки. Если же право собственности или аренды было зарегистрировано в органах, осуществлявших регистрацию до создания органов государственной регистрации, а в ипотеку передается только здание, без одновременного залога земельного участка или права его аренды, то такой договор является недействительной сделкой.
В пользу того, что право собственности или аренды на земельный участок должно быть перерегистрировано до заключения договора ипотеки, говорит и ст. 29 Закона о регистрации, в соответствии с которой государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Поскольку к залогу права аренды применяются правила об ипотеке, то, соответственно, и регистрация права аренды должна производиться после регистрации закладываемого права.
Договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации.
Здесь, как и в предыдущем случае, нельзя говорить о том, что "права на земельный участок не оформлены". Но, как и в предыдущем случае, зачастую залогодержатель, получив ответ от регистрирующих органов о том, что права на земельный участок не зарегистрированы, считает, что "права не оформлены" и что возможно принять в ипотеку только здание, но, как и в предыдущем случае, это заблуждение. Вопрос о том, как должен в этом случае заключаться договор ипотеки, мы рассматривали чуть выше.
Срок аренды истек.
Если земельный участок принадлежал залогодателю на праве аренды и на момент заключения договора ипотеки срок аренды истек, то необходимо, во-первых, выяснить вопрос о том, не продлен ли данный договор на неопределенный срок.
В отношении возможности применения к договору аренды земельного участка конструкции п. 2 ст. 621 ГК РФ необходимо учитывать следующее: в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Особенности предоставления в аренду земельных участков регулируются ЗК РФ, которым не предусмотрена аналогичная п. 2 ст. 621 ГК РФ норма. В связи с этим существующая судебная практика неоднозначно трактует вопрос о том, продлевается ли договор аренды земельного участка при истечении срока аренды не неопределенный срок (если иное не предусмотрено договором).
В большинстве случаев судами указывается на то, что к договору аренды земельного участка применяются правила ст. 621 ГК РФ и что договор аренды при отсутствии возражений сторон продлевается на неопределенный срок (см., например, Постановление ФАС ВВО от 25 мая 2006 г. N А31-4767/2005-22, Постановление ФАС ВСО от 27 февраля 2006 г. N А58-1374/04-Ф02-550/06-С2).
Тем не менее существует и прямо противоположная судебная практика.
Так, в Постановлении ФАС ПО от 17 сентября 2004 г. N А72-1080/04-22-14 указано: "Апелляционная инстанция пришла к выводу, что... в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Данные выводы апелляционной инстанции коллегия находит ошибочными как противоречащие п. 2 ст. 11, п. 3 ст. 22 и ст. 29 ЗК РФ.
Так, из постановления мэра г. Ульяновска следует, что ответчику срок аренды земельного участка определен до 30.09.2003. В силу ст. 29 ЗК РФ решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием, выражением воли собственника.
Из вышеназванного постановления мэра следует, что воля собственника направлена на предоставление ответчику земельного участка с определенным сроком.
Кроме того, положениями ст. 22 ЗК РФ не предусмотрено право арендатора земельного участка на возобновление договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ".
Тот же ФАС ПО в Постановлении от 10 сентября 1999 г. по делу N 8736/98-5 указал: "...после истечения срока договора аренды земельных участков администрация города пролонгацию договора не производила...
При таких обстоятельствах вывод апелляционной инстанции о том, что договор аренды земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не основан на законе. При этом судом не принято во внимание, что земельные отношения носят специфический характер и нормы ГК РФ применяются с учетом специального законодательства, регулирующего порядок предоставления и изъятия земельных участков...
Поскольку срок действия договора аренды земельных участков истек, правовых оснований для понуждения ответчика к заключению нового договора сроком на 25 лет не имеется".
Таким образом, судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о том, применяется ли п. 2 ст. 621 ГК РФ к правоотношениям по аренде земельных участков, в связи с чем возможно как признание того, что договор аренды продлен на неопределенный срок, так и того, что договор аренды прекратился по истечении срока аренды, указанного в договоре.
Тем не менее полагаем, что договор аренды земельного участка должен считаться продленным на неопределенный срок (если иное не предусмотрено договором аренды), поскольку:
- ЗК РФ не установлено иное правило, чем ст. 621 ГК РФ;
- судебная практика в большинстве случаев признает, что договор аренды считается продленным на неопределенный срок; случаи признания того, что договор не продлевается на неопределенный срок, носят единичный характер.
Остальные вопросы, подлежащие выяснению при заключении договора ипотеки, если срок аренды земельного участка истек, отражены в Постановлении ФАС ЗСО от 18 ноября 2004 г. N Ф04-8077/2004(6252-А46-13), в котором указано: "В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент совершения договора залога договор аренды земельного участка залогодателем заключен не был. Договор аренды земли от 12.11.2000 истек 12.05.2001. Новый договор аренды был заключен только 19.07.2002.
Указанный вопрос нуждается в дополнительном исследовании, поскольку суд не в полном объеме выяснил все обстоятельства дела. Необходимо выяснить, на каком основании истец пользовался земельным участком в период с 12.05.2001 по 19.07.2002. Продолжались ли между сторонами арендные отношения или возникли иные правоотношения".
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что если договор был продлен на неопределенный срок либо если после истечения срока аренды был заключен новый договор аренды, то залог здания без одновременного залога права аренды не допускается.
Документы на земельный участок находятся на оформлении.
Довольно распространенная ситуация: на момент подписания договора ипотеки у залогодателя не имеется права аренды или собственности на земельный участок (например, на момент подписания договора ипотеки земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования), но собственник здания уже подал в органы, осуществляющие распоряжение земельным участком, документы на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка.
Тут для залогодержателя возникает опасность того, что на момент регистрации договора ипотеки у залогодателя будет иметься право собственности или аренды на земельный участок, и залогодержателю остается уповать только на то, что договор ипотеки будет зарегистрирован раньше, чем у залогодателя появится право собственности или аренды на земельный участок.
Если же право собственности будет зарегистрировано ранее договора ипотеки либо если ранее заключения договора ипотеки будет заключен договор аренды земельного участка, то договор ипотеки будет являться недействительной сделкой.
Залогодателю участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, не оформленном надлежаще.
Еще одна возможная ситуация - это когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, не зарегистрированном в ЕГРП (например, когда данное право было зарегистрировано до создания органов государственной регистрации или когда залогодатель приобрел объект недвижимости у лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования).
Вопрос о том, как должен оформляться договор ипотеки в этих случаях, мы рассматривали выше.
Земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве собственности, но отчуждение здания залогодателю было произведено без одновременного отчуждения земельного участка.
Последняя возможная ситуация - это когда земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве собственности, но отчуждение здания залогодателю было произведено без одновременного отчуждения земельного участка.
В этой ситуации необходимо выяснить, когда был заключен договор купли-продажи здания или сооружения, до введения в действие ЗК РФ или после. Если договор заключался до введения в действие ЗК РФ, то необходимо установить, на каком праве земельный участок передавался покупателю здания; если же договор заключался после введения в действие ЗК РФ, то такой договор является ничтожной сделкой (а соответственно, и договор ипотеки является ничтожной сделкой).