Описание предмета ипотеки.
В соответствии с комментируемой статьей предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под достаточным для идентификации описанием. В связи с этим встречаются самые разные проблемы.
В одних случаях по одному и тому же адресу находится несколько зданий или земельных участков. Если в договоре ипотеки при этом не указаны иные данные, позволяющие идентифицировать конкретные здания, передаваемые в ипотеку, то договор ипотеки является незаключенным.
Так, в Постановлении ФАС СЗО (правда, касающемся договоров аренды, но требования к описанию объекта аренды и к описанию предмета ипотеки одни и те же) от 5 августа 2005 г. N А21-5388/04-С2 указано: "Как видно из свидетельств о государственной регистрации права, ООО является собственником трех зданий, обозначенных разными литерами, расположенных по одному и тому же адресу. Однако в договорах аренды указан только адрес строений, в которых находятся передаваемые по договору помещения, без конкретизации литеры, кадастровых номеров строений". Договор аренды был признан незаключенным.
А автору настоящего Комментария как-то довелось видеть документы, из которых усматривалось, что по одному и тому же адресу находится не менее четырех участков, и определить, на котором из них расположено закладываемое здание, возможным не представлялось.
В других случаях расходятся адреса предмета ипотеки, указанные в различных документах.
Так, отменяя судебные акты судов низших инстанций, ФАС МО в Постановлении от 26 ноября 2001 г. N КГ-А40/6791-01 указал: "Отказ в государственной регистрации произведен на основании п. 1, 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку истец, представив письмо Московского земельного комитета об отсутствии договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 14, стр. 1, 3, не доказал тождественности указанного земельного участка земельному участку, расположенному по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 14.
Между тем в материалах дела имеется справка БТИ, в которой указано, что здание по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 14, и здание по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 14, стр. 1 - 3, является одним и тем же объектом недвижимости".
Как видим, в данном деле из документов усматривалось, что разные адреса принадлежат одному и тому же объекту недвижимости, но так бывает далеко не всегда, и иногда явно, что адреса не могут принадлежать одному и тому же объекту, - так, в документах на строительство объекта в части документов адрес земельного участка определялся как "владение 1", а в другой части документов - "напротив владения 1". Очевидно, что один и тот же объект не может находиться одновременно и во владении 1, и напротив этого владения. Таким образом, когда в разных документах содержатся разные адреса одного и того же объекта, и эти адреса не могут относиться к одному и тому же объекту, и (или) отсутствуют документы, подтверждающие, что все указанные адреса принадлежат одному и тому же объекту, существует риск признания договора ипотеки незаключенным.
Соответственно, при расхождении адресов объекта недвижимости, указанных в различных документах, для устранения риска признания договора ипотеки незаключенным необходимо подтвердить, что данные адреса присвоены одному и тому же объекту недвижимости.
Идентичность адресов может подтверждаться справкой БТИ. Таким образом, при подтверждении соответствия адресов необходимо, чтобы в справке было прямо указано, что здание, расположенное по такому-то адресу, и здание, расположенное по такому-то адресу, являются одним и тем же объектом недвижимости.
Изменение адреса может возникнуть и в результате переадресации объекта недвижимости. Причинами переадресации являются переименование улиц, разделение объектов недвижимости на самостоятельные части, упорядочение элементов застройки и т.п. Порядок переадресации объектов недвижимости устанавливается субъектом РФ. Подтверждением переадресации является соответствующий акт субъекта Федерации или муниципальных органов. Так, в Москве в соответствии с п. 5.2 распоряжения Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 98-РМ "О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве" <1> адрес утверждается (присваивается) в соответствии с распорядительным документом Правительства Москвы (префекта административного округа) с обязательным приложением ситуационного плана ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры для определения адреса либо дежурного адресного плана территории учетного городского квартала с указанием в этих документах адреса установленной структуры. Для подтверждения соответствия адресов, указанных в различных документах, если такое расхождение возникло в результате переадресации (при несоответствии наименования улиц, номеров домов и проч.), необходимо истребовать копию соответствующего распорядительного документа с ситуационным планом.
--------------------------------
<1> Вестник Мэрии Москвы. 1998. N 8; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. N 40.

Еще одним часто встречающимся недостатком является расхождение площади предмета ипотеки в договоре ипотеки и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и (или) в иных документах.
В Постановлении ФАС МО от 18 июня 2002 г. N КГ-А40/3778-02 рассматривалось решение, по которому суд первой инстанции признал договор ипотеки незаключенным, поскольку в нем была указана меньшая площадь передаваемого в ипотеку здания, чем площадь этого здания по другим документам.
Кассационная инстанция отменила данное решение, указав, что "для обеих сторон по договору залога было известно о предмете залога то, что в залог передано здание по указанному адресу, какой-либо другой площади или здания по этому адресу не существует...
Признаки объекта недвижимости, указанные в спорном договоре залога, достаточны для идентификации здания как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа и суда".
Тем не менее при расхождении площади существует риск признания договора незаключенным, так как непонятно, передавалось ли в ипотеку, например, все здание или только его часть, и если часть, то какая.
Еще один часто встречающийся в договорах ипотеки помещений недостаток - отсутствие в договоре ипотеки (а иногда и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности) перечня помещений, передаваемых в ипотеку.
Так, ВАС РФ в Постановлении от 27 апреля 2002 г. N 11011/01 <1> признал незаключенным договор купли-продажи недвижимости в связи с ненадлежащим описанием предмета договора, указав следующее: "Договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2002. N 9.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета".
Таким образом, мы видим, что при определении предмета договора суды могут как принимать косвенные доказательства (отсутствие у залогодателя прав собственности на какой-либо объект недвижимости по тому же адресу, справки БТИ), так и не принимать эти доказательства, исходя из того, что объект недвижимости должен быть однозначно идентифицирован в самом договоре.
Соответственно, для того, чтобы не возникал вопрос о ненадлежащей идентификации предмета ипотеки, в договоре должны быть указаны точный адрес и кадастровый или условный номер объекта недвижимости, а для помещений - этаж и номера помещений.
Сведения о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки.
В соответствии с комментируемой статьей в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
В соответствии с п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 <1>, если право на закладываемый объект возникло до введения в действие Закона о регистрации и было зарегистрировано в порядке, установленном действовавшим на тот момент законодательством, то, учитывая положения п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, в договоре об ипотеке указываются зарегистрированное в соответствии с ранее действовавшим законодательством право и наименование органа (организации), зарегистрировавшего право залогодателя на данный объект.
--------------------------------
<1> БНА. 2006. N 27.

Если право на закладываемый объект возникло у его владельца после введения в действие Закона о регистрации, то в договоре об ипотеке должно быть указано наименование зарегистрировавшего это право органа:
- или органа (организации), осуществившего государственную регистрацию права на основании п. 2 ст. 32, п. 1 ст. 33 Закона о регистрации после введения в действие Закона о регистрации до момента создания в субъекте РФ учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- или учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является соответствующий территориальный орган Росрегистрации (если право было зарегистрировано до 1 января 2005 г.);
- или Росрегистрации (если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, и право на него было зарегистрировано после 1 января 2005 г.);
- или территориального органа Росрегистрации (если право на являющийся предметом ипотеки объект недвижимого имущества, расположенный на территории соответствующего регистрационного округа, было зарегистрировано после 1 января 2005 г.).