В комментируемом Законе не установлен более или менее полный перечень оснований для прекращения ипотеки. Действующее законодательство называет следующие основания прекращения залога вообще и ипотеки в частности:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства (ст. 352 ГК РФ);
2) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (ст. 352 ГК РФ). При этом думается, что при гибели имущества ипотека прекращается независимо от того, воспользовался ли залогодатель правом на восстановление или замену предмета ипотеки - ведь при восстановлении или замене предмета ипотеки в залог будет передано иное имущество, на которое возникнет новый залог;
3) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (ст. 352 ГК РФ). Вопрос о том, прекращается ли ипотека при продаже имущества с торгов не в порядке обращения взыскания на заложенное имущество, а при обращении взыскания в обычном порядке обращения взыскания в процессе исполнительного производства, будет рассмотрен ниже;
4) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации (ст. 354 ГК РФ, ст. 41 Закона об ипотеке);
5) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 354 ГК РФ). Вопрос о противоречии ст. 354 ГК РФ и ст. 41 Закона об ипотеке в части того, прекращается ли ипотека при конфискации, будет рассмотрен ниже;
6) в случае виндикации предмета ипотеки (ст. 354 ГК РФ, ст. 42 Закона об ипотеке);
7) в случае расторжения договора ипотеки по соглашению сторон;
8) в случае совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Такая ситуация возможна в случае приобретения предмета ипотеки залогодержателем в свою собственность.
Заметим, что остальные основания прекращения обязательств, такие, как, например, зачет, к залогу вряд ли применимы, поскольку они прекращают в первую очередь обеспеченное ипотекой обязательство, а такое прекращение уже является основанием для прекращения ипотеки;
9) с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
Соответственно, в указанном случае ипотека прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Правда, Закон об участии в долевом строительстве страдает еще большими погрешностями, чем комментируемый Закон, и в "лучших" традициях современных законодателей не разъясняет, какой момент является "моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства", учитывая, что акты с разными дольщиками могут быть подписаны в разное время, и остается непонятным, идет ли в ст. 13 указанного Закона речь о моменте подписания акта с первым дольщиком, которому передана квартира или иное помещение, или о моменте передачи последней квартиры или иного помещения, подлежавшей передаче дольщику. Ни Закон об участии в долевом строительстве, ни тем более комментируемый Закон не дают однозначного ответа на этот вопрос. В связи с этим залогодержателю необходимо учитывать риск прекращения ипотеки с момента передачи квартиры или иного помещения первому дольщику.
Прекращается ли ипотека при банкротстве залогодателя?
Очень актуальным является вопрос о том, прекращается ли ипотека при банкротстве залогодателя. В соответствии со ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается. Указание на снятие иных ограничений распоряжения имуществом должника многими трактуется как прекращение всех обременений имущества, в том числе ипотеки. Следует заметить, что иногда такая точка зрения поддерживается судами.
Так, например, ФАС УО в Постановлении от 10 августа 2006 г. N Ф09-6804/06-С6 указал: "Все ограничения относительно распоряжения имуществом должника снимаются с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом (п. 1 ст. 126 Закона "О несостоятельности (банкротстве)"), тем самым прекращаются и залоговые обязательства, а предмет залога включается в конкурсную массу. Отдельный учет имущества должника, являющегося предметом залога, производится для того, чтобы кредитор-залогодержатель имел возможность получить удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди (п. 4 ст. 134 Закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Продажа имущества, находящегося в залоге, отдельно от иного имущества должника или его отдельная оценка законодательством не предусмотрена".
Но такой точки зрения придерживаются далеко не все суды.
Так, ФАС СЗО в Постановлении от 10 июня 2005 г. N А21-8418/04-С1 указал: "В силу ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Из данного определения следует, что залогодержатель является кредитором залогодателя независимо от того, выступает ли залогодателем сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно ст. 126 Закона о несостоятельности с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
По смыслу ст. 11 Закона об ипотеке ипотека рассматривается как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, и к ограничениям, о которых идет речь в ст. 126 Закона о несостоятельности, не относится.
Из ст. 131, 134, 138 Закона о несостоятельности следует, что залоговые правоотношения сохраняются и на стадии конкурсного производства. Имущество, являющееся предметом залога, учитывается в составе имущества должника отдельно и подлежит обязательной оценке. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди и удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами.
Таким образом, открытие конкурсного производства не является основанием для снятия обременения с имущества, заложенного по договору об ипотеке, и погашения регистрационной записи об ипотеке.
На наличие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, перечисленных в ст. 25 Закона об ипотеке, ОАО "Чайка" в своем обращении не ссылалось; об отказе от исполнения договоров в порядке, установленном ст. 102, 129 Закона о несостоятельности, в обращении от 17.09.2004 в учреждение юстиции не заявляло.
С учетом изложенного учреждение юстиции в ответ на заявление конкурсного управляющего ОАО "Чайка", обоснованное только ссылками на ст. 126, 129 Закона о несостоятельности, правомерно отказало в погашении регистрационных записей об ипотеке; оснований для обязания регистрирующего органа снять обременения, возникшие из договоров об ипотеке, и погасить регистрационные записи об ипотеке не имелось.
Поскольку суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости сохранения регистрационных записей об ипотеке, обжалуемое постановление следует оставить без изменения".
Аналогичная точка зрения высказана в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15 декабря 2004 г. N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" <1>: "Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Сделки с заложенным имуществом в ходе финансового оздоровления и внешнего управления могут быть совершены лишь с согласия залогового кредитора в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 82 и п. 5 ст. 101 Закона о банкротстве. При реализации предмета залога в указанных процедурах с согласия залогового кредитора его требования удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, и на эту сумму уменьшается требование такого кредитора в реестре требований кредиторов".
--------------------------------
<1> Хозяйство и право. 2005. N 2.

Исходя из изложенного, думается, что возбуждение процедуры банкротства не влечет прекращения ипотеки.