Ничтожная или оспоримая?
Судебная практика исходит из того, что такие сделки оспоримы.
В Постановлении от 24 июня 2003 г. N Ф09-1583/03-ГК ФАС УО утверждено: "В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. Однако последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества предусмотрены ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая предоставляет право залогодержателю требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Следовательно, сделка, направленная на отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, является оспоримой".
В Постановлении ФАС УО от 1 июня 2005 г. N Ф09-1493/05-С3 также указано: "Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. В качестве последствия нарушения этого правила ст. 39 указанного Закона предусматривает право залогодержателя требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Следовательно, сделка по отчуждению заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой".
Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС ПО от 11 января 2005 г. N А55-13924/03-18: "Отменяя решение, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающего, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом. При этом суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об оспоримости сделок по реализации залогодателем имущества, находящегося в залоге, исходя из толкования положений статей 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьи 167 ГК РФ".
Такой же вывод содержится и в Постановлении ФАС ВСО от 11 июля 2005 г. N А19-19678/04-23-Ф02-2782/05-С2, которое мы процитируем ниже.
Данный вывод представляется весьма сомнительным. То, что комментируемая статья предоставляет залогодержателю право требовать признания сделки недействительной, еще не означает, что данная сделка является оспоримой. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не устанавливает иных последствий нарушения. Как правило, сделку признают оспоримой, если в законе содержится указание на то, что сделка может быть признана недействительной. В комментируемой статье не содержится такого указания, а указание на то, что залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной, означает только наличие у залогодержателя такого права, но не устанавливает то, что сделка является оспоримой.
Лица, участвующие в деле.
Истец.
Итак, истцом по делу о признании сделки по отчуждению предмета ипотеки без разрешения залогодержателя может являться залогодержатель.
Возникает вопрос: а может ли являться истцом по делам такого рода иное лицо, помимо залогодержателя? В одном из процитированных выше дел, возвращенном судом кассационной инстанции в суд первой инстанции, одним из оснований для возврата дела послужило то, что с иском о признании сделки недействительной обратился залогодатель, чему суд не дал надлежащей оценки. В другом процитированном выше деле с иском обратился акционер залогодателя. В удовлетворении иска было отказано на том основании, что сделка является оспоримой и что акционеру залогодателя такое право не предоставлено.
Исходя из этого, могут ли быть истцами по такого рода делам иные лица, помимо залогодержателя, - залогодатель, иные стороны сделки по отчуждению имущества, акционер залогодателя и т.д.? Попробуем разобраться в этом вопросе.
При решении данного вопроса будем исходить из следующих предпосылок:
1) право на обращение в суд с иском имеет лицо, чьи права и законные интересы нарушены (ст. 4 АПК РФ); соответственно, для признания за тем или иным лицом права на подачу иска и для удовлетворения этого иска истец обязан доказать, что его права и законные интересы нарушены заключением такой сделки;
2) злоупотребление правом не допускается (ст. 10 ГК РФ);
3) речь идет об отчуждении имущества на основании свободного волеизъявления залогодателя, а не в результате принудительного отчуждения имущества (обращения взыскания на предмет ипотеки и т.д.).
Итак, может ли являться истцом по иску залогодатель? Думается, что не может по следующим причинам.
1. Залогодатель должен будет доказать, что его права и законные интересы нарушены заключением данной сделки. Но даже если залогодателем будет это доказано (например, если залогодержатель в результате такого отчуждения потребовал досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства либо наложил на залогодателя предусмотренный договором ипотеки штраф), одного факта наличия нарушения прав залогодателя мало. Истец должен доказать, что его права и законные интересы нарушены именно ответчиком. В данном случае негативные последствия для залогодателя наступают в первую очередь в результате действий самого залогодателя, без волеизъявления которого договор, на основании которого произошло отчуждение имущества, не мог бы быть заключен.
2. Признание договора об отчуждении имущества недействительной сделкой на основании иска залогодателя является злоупотреблением правом, ведь залогодатель знал об обременении имущества ипотекой; получение разрешения на отчуждение имущества являлось обязанностью залогодателя; договор, на основании которого произошло отчуждение имущества, заключался залогодателем в соответствии с его волеизъявлением; негативные последствия нарушения запрета на отчуждение предмета ипотеки известны залогодателю. Таким образом, возникновение у залогодателя негативных последствий является прямым результатом его действий, а попытка оспорить фактически собственные же действия - злоупотреблением правом.
Следующим лицом, которое может попытаться оспорить сделку, является акционер (для ООО - участник) залогодателя. Какие интересы этого лица могут быть нарушены совершением такой сделки? Нарушение правил об отчуждении имущества может привести к досрочному обращению взыскания на предмет ипотеки, т.е. имущество залогодателя, соответственно, привести к уменьшению его активов и, как следствие, к уменьшению дивидендов и т.д., а то и к банкротству общества. Но думается, что признание за акционером (участником) права на оспаривание сделки в таком случае привело бы к слишком далеко идущим последствиям - следовало бы признать, что акционер (участник) вправе оспорить практически любую сделку юридического лица, если такая сделка может привести к уменьшению прибыли, активов и т.д. А это привело бы к полной дестабилизации хозяйственного оборота. Поэтому, думается, за акционерами (участниками) юридического лица следует признавать право на подачу иска об оспаривании сделок данного лица только в двух случаях: если заключение сделки выходило за пределы компетенции лица, совершившего эту сделку (например, если это была крупная сделка, сделка с заинтересованностью, сделка, выходящая за пределы полномочий, ограниченных учредительными документами), или по ст. 179 ГК РФ, если сделка совершена, например, в результате злонамеренного сговора лица, совершившего сделку от имени юридического лица, с другой стороной сделки.
Последнее лицо, которое может предъявить иск о признании данной сделки недействительной, - это приобретатель имущества. Его интересы тоже вполне очевидно могут быть нарушены заключением договора об отчуждении имущества, переданного в ипотеку, с нарушением правил о таком отчуждении - в результате возникает риск досрочного обращения на имущество, принадлежащее уже покупателю, с возвратом покупателю (в лучшем случае) разницы между суммой долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству и суммой, вырученной от продажи предмета ипотеки. Но и это лицо не обладает правом на подачу иска о признании сделки недействительной на основании комментируемой статьи. Во-первых, это лицо обязано было проявить разумную осмотрительность; как уже говорилось, приобретатель имущества мог узнать о наличии ипотеки, получив выписку из ЕГРП. А получив выписку, приобретатель имущества должен был потребовать согласия залогодержателя или договор ипотеки, из которого следует, что согласия не требуется. Если приобретатель имущества этого не сделал, то он не проявил разумной осмотрительности и должен нести вытекающие из этого негативные последствия. Во-вторых, если приобретатель имущества проявил разумную осмотрительность и осторожность, но впоследствии выяснилось, что залогодержатель согласия на отчуждение предмета ипотеки не давал (например, если приобретателю имущества были представлены поддельные документы, якобы подтверждающие полное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой), то приобретатель имущества вправе защищать свои права иными способами, но не требовать признания сделки недействительной на основании комментируемой статьи.
То, что истцом по делу об оспаривании сделки по отчуждению предмета ипотеки может являться только залогодержатель, подтверждается и судебной практикой, например Постановлением ФАС УО от 24 июня 2003 г. N Ф09-1583/03-ГК, которым, как мы уже сказали, было признано, что сделки, совершенные без согласия залогодержателя, являются оспоримыми. В данном деле договор купли-продажи оспаривался акционером залогодателя одновременно по нескольким основаниям: как сделка, направленная на отчуждение имущества, обремененного ипотекой, и совершенная без согласия залогодержателя, а также как крупная сделка, совершенная с нарушением порядка заключения крупных сделок. Отказывая в удовлетворении иска, ФАС УО отметил: "...последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества предусмотрены ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая предоставляет право залогодержателю требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ...
В соответствии с п. 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" крупная сделка, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску общества или акционера.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Из материалов дела не следует, что лицами, имеющими право требовать признания договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", такие иски предъявлялись и договор был признан недействительным".
Еще более подробно рассматривается этот вопрос в Постановлении ФАС ВСО от 11 июля 2005 г. N А19-19678/04-23-Ф02-2782/05-С2.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города (далее - КУМИ) обратился в арбитражный суд с иском к ООО, городской администрации, муниципальному унитарному ремонтно-эксплуатационному предприятию коммунального хозяйства (далее - МУРЭПКХ) о признании договора купли-продажи здания магазина, заключенного между МУРЭПКХ и ООО, недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку отсутствовало согласие залогодержателя на отчуждение заложенного здания. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен банк.
КУМИ, полагая, что договор купли-продажи затрагивает его интересы как балансодержателя и распорядителя муниципального имущества, обратился на основании п. 2 ст. 166, ст. 168, 217, п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 217 ГК РФ с требованием о признании недействительным (ничтожным) указанного выше договора.
ФАС ВСО указал: "Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, указал на отсутствие права у истца на предъявление иска о признании договора купли-продажи недвижимости по основанию, установленному статьей 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждения имущества, являющегося предметом залога.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно статье 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает основания для признания судом недействительными сделок, а также указывает лиц, имеющих право на предъявление требования о признании недействительными сделок.
Таким образом, в силу указания Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сделки об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, в связи с чем требования о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены лицами, указанными в Законе.
Таким лицом является залогодержатель в соответствии со статьей 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Принимая во внимание, что требование о признании недействительным договора купли-продажи обремененной залогом недвижимости на основании статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявлено КУМИ, не являющимся залогодержателем спорного имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца правомочий предъявить такое требование.
Данное обстоятельство правомерно указано судом апелляционной инстанции в качестве основания к отказу в иске".
Таким образом, исключительным правом на подачу иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки обладает только залогодержатель.
Заметим, что это не лишает остальных лиц права оспаривания сделки по отчуждению имущества по иным основаниям, например как совершенной с превышением полномочий лицом, подписавшим договор об отчуждении, как сделки, совершенной в результате заблуждения, и т.д.
Ответчики.
Ответчиками по иску об оспаривании сделки по отчуждению имущества должны являться все стороны договора об отчуждении предмета ипотеки. При этом поскольку каждый из приобретателей имущества автоматически становится залогодателем, а ипотека сохраняется, то правила комментируемой статьи распространяются на всю цепочку сделок по отчуждению предмета ипотеки.
Третьи лица.
К участию в деле в обязательном порядке должны привлекаться органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку на основании такого решения у данных органов может возникнуть обязанность по внесению изменений в ЕГРП, отказу в регистрации права собственности приобретателя и т.д.
Кроме того, если первоначальный залогодатель не является должником по обеспечиваемому ипотекой обязательству, то к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований должен привлекаться должник, так как решение о признании сделки недействительной может повлиять на права должника, например явиться основанием для предъявления требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.
Момент оспаривания.
На наш взгляд, сделка по отчуждению предмета ипотеки с нарушением правил об отчуждении может быть оспорена в любой момент с момента заключения, независимо от того, зарегистрирован переход права собственности к приобретателю имущества или нет, естественно, в пределах срока исковой давности.