В соответствии с комментируемой статьей соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Основания, по которым соглашение может быть признано недействительной сделкой.
Помимо общих оснований, по которым может быть признан недействительным любой договор (например, заключение сделки единоличным исполнительным органом юридического лица с превышением полномочий), соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть признано недействительным по следующим основаниям:
1) соглашение заключено до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки;
2) соглашение нотариально не удостоверено;
3) соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке заключено без участия залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке;
4) соглашение заключено в случаях, когда заключение такого соглашения в соответствии с п. 2 комментируемой статьи и (или) ст. 349 ГК РФ не допускается.
Круг лиц, имеющих право на оспаривание соглашения, и круг лиц, участвующих в деле.
Комментируемая статья указывает, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением, но не указывает хотя бы примерный перечень этих лиц. Попробуем его установить.
Исходя из оснований для обжалования, к таким лицам могут относиться:
1) сами залогодатель или залогодержатель;
2) если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа - это лицо или орган;
3) государственные органы - если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения или если предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке заключено без участия залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке - предшествующие залогодержатели;
5) должник, если залогодатель и должник являются разными лицами и если такое соглашение нарушает права должника.
Впрочем, следует заметить, что имеющаяся судебная практика значительно расширяет список лиц, имеющих право на подачу иска о признании такого соглашения недействительной сделкой.
Проиллюстрируем это весьма любопытным делом, в котором лицо, которое имело на предмет ипотеки право безвозмездного пользования (сам предмет ипотеки находился в муниципальной собственности), оспорило не только само соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, но и все последующие сделки по отчуждению данного имущества. Как соглашение о внесудебном обращении взыскания, так и все последующие сделки были признаны недействительными. При этом ФАС ПО в Постановлении от 25 апреля 2003 г. N А57-8687/02-18 руководствовался следующим: "Материалы дела свидетельствуют о том, что здание по ул. Большая Казачья, 30, г. Саратова относится к памятникам архитектуры и градостроительства местного значения.
Следовательно, здание имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
В силу п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Таким образом, в указанном случае закон не допускает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Кроме того, правомерен довод заявителя жалобы о том, что не допускается продажа (передача) кредиторам права собственности на муниципальное имущество в зачет внутридолговых обязательств муниципальных образований, а равно обмен муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары, услуги) согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
Следовательно, передача в собственность залогодержателю части нежилых помещений площадью 1293,3 кв. м в здании по ул. Большая Казачья, 30, г. Саратова в качестве отступного не соответствует Закону и на основании ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Поэтому отказ в иске о признании ничтожным спорного соглашения от 19.02.2002 в части является незаконным и судебные акты в указанной части подлежат отмене.
В этой связи являются ничтожными и все последующие сделки купли-продажи, совершенные с незаконно переданным в собственность ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" недвижимым имуществом по ул. Большая Казачья, 30, г. Саратова".
Думается, что, хотя в данном случае имелись все основания для признания соглашения о внесудебном обращении взыскания недействительной сделкой, большие сомнения вызывает как признание недействительными всех последующих сделок (что в соответствии с ранее процитированным Постановлением КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П не допускается), так и то, что истцом выступило лицо, обладавшее правом безвозмездного пользования, - ведь при смене собственника это право не прекращается, а значит, нет и нарушенных интересов истца.
По нашему мнению, истцом может быть только то лицо, права которого действительно нарушены заключением такого соглашения.
Предмет доказывания.
Итак, что входит в предмет доказывания по делам об оспаривании соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки? На наш взгляд, в предмет доказывания по данной категории дел входит следующее:
1) факт заключения соглашения;
2) наличие оснований для признания сделки недействительной: например, если соглашение оспаривается на том основании, что для заключения договора ипотеки требовалось согласие какого-либо органа, необходимо доказать, что такое согласие действительно требовалось на момент заключения договора ипотеки;
3) факт нарушения прав истца.
Ничтожная или оспоримая сделка?
Заметим, что в комментируемой статье содержатся слова "может быть признана судом недействительной", что свидетельствует о том, что такая сделка является оспоримой (причем, поскольку комментируемой статьей не определено, что сделка может быть признана судом недействительной по какому-то одному основанию, получается, что соглашение о внесудебном обращении взыскания, оспариваемое по основаниям, вытекающим из комментируемой статьи, всегда является только оспоримой сделкой). Тем не менее, как мы видим, в процитированном выше Постановлении ФАС ВВО соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, не соответствующее комментируемой статье, было признано ничтожной сделкой. Еще в одном деле, которое мы рассмотрим чуть ниже, договор, квалифицированный в качестве соглашения о внесудебном обращении взыскания, также был признан ничтожной сделкой, а не оспоримой.

VI. Противоречие комментируемой статьи ст. 56 Закона об ипотеке

В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с комментируемым Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.
Заметим, что в ст. 56 про обращение взыскания во внесудебном порядке говорится только в п. 2, в котором речь идет о продаже имущества с аукциона, но не говорится в п. 1, посвященном продаже предмета ипотеки с публичных торгов. Означает ли это, что во внесудебном порядке имущество не может быть продано с публичных торгов или что порядок, установленный ст. 56 Закона об ипотеке, не применяется при внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки?
Думается, что как одно, так и другое толкование было бы неправильным, поскольку комментируемая статья прямо предусматривает как возможность обращения взыскания во внесудебном порядке путем продажи с публичных торгов, так и то, что такое обращение осуществляется в порядке, предусмотренном для обращения взыскания по решению суда, т.е. в порядке, предусмотренном ст. 56.

VII. Соотношение комментируемой статьи со ст. 278 ГК РФ

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
В связи с этим встает вопрос: может ли на заложенный земельный участок обращено взыскание во внесудебном порядке, учитывая, что запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке установлен только для случаев обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения?
В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24 марта 2005 г. указано: "В статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу пункта 1 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда".
Из изложенного, по всей видимости, надо сделать вывод, что в случае, если происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок, возможно и внесудебное обращение взыскания (конечно, за исключением случаев, прямо указанных в комментируемой статье).