На практике иногда встречается еще одна конструкция, которой пытаются заменить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, - купля-продажа имущества третьему лицу с обязательством этого третьего лица уплатить цену приобретаемого имущества не продавцу, а залогодержателю в порядке исполнения обязательств залогодателя третьим лицом. По данной схеме имеется судебная практика.
ФАС ВВО Постановлением от 24 июля 2003 г. N А29-8931/02-2Э оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, признавших недействительной сделкой договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный между залогодателем, залогодержателем и покупателем. При этом ФАС ВВО указал следующее: "Иск мотивирован тем, что названная сделка заключена с нарушением статьи 349 (пункта 1) ГК РФ.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, суд, сославшись на статьи 165 (пункт 1), 349 (пункт 1), 350 (пункт 1), 352 (подпункт 1 пункта 1) ГК РФ, статьи 51, 55, 56 (пункт 1) Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", признал требование обоснованным и удовлетворил иск.
Обе судебные инстанции исходили из того, что истцом и ответчиками не соблюден порядок обращения взыскания на заложенное имущество, установленный законодательством.
Не согласившись с принятыми судебными актами, банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.
По мнению заявителя, вывод суда о заключении сторонами спорного договора купли-продажи в связи с обращением взыскания на заложенное имущество не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Имеет место продажа обремененного залогом имущества, предусмотренная статьями 346, 353 ГК РФ и статьями 37, 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"...
Изучив документы и заслушав полномочного представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Из материалов дела видно, что кредитор и заемщик заключили кредитный договор. В обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств по упомянутой сделке залогодатель (он же заемщик) по договору передал кредитору в залог имущество.
Доказательств, свидетельствующих о том, что истец возвратил кредит, стороны не представили".
После наступления срока возврата кредита залогодатель (продавец), покупатель и залогодержатель заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю имущество, находящееся в залоге у залогодержателя по договору.
В договоре купли-продажи установлено, что действие договора залога прекращается с момента перечисления покупателем денежных средств на счет залогодержателя.
"Согласно статье 349 (пункту 1) ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. С названной нормой права корреспондирует статья 55 (пункт 1) Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Из материалов дела следует, что у банка возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество, а указанное выше соглашение залогодержателя с залогодателем не заключалось.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Республики Коми правомерно удовлетворил заявленный иск. Обжалуемые решение и постановление апелляционной инстанции приняты при правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ и влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов, при разрешении спора не установлено".
Таким образом, судебная практика признает любые договоры, направленные на отчуждение предмета ипотеки с одновременным погашением долга, обеспечиваемого ипотекой, недействительными сделками, если такие договоры заключаются не в порядке, предусмотренном комментируемой статьей.
Заметим, что формально-юридически сделанные судом выводы, думается, правильны. Тем не менее такие ограничения абсолютно непонятны: если залогодателя, залогодержателя и покупателя полностью устраивает рассматриваемая конструкция, то почему она не может быть использована?