В соответствии с комментируемой статьей лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
Теперь посмотрим, как это корреспондирует со ст. 3 и 4 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 3 ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Как видим, комментируемая статья включает в себя суммы, указанные в ст. 3 Закона об ипотеке. Хуже обстоит дело со ст. 4 Закона об ипотеке, в соответствии с которой в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. Комментируемая статья ничего не говорит про компенсацию лицом, требующим прекращения обращения взыскания, сумм, указанных в ст. 4 Закона об ипотеке. Тем не менее полагаем, что данные суммы также должны быть компенсированы залогодержателю лицом, требующим прекращения обращения взыскания, так как эти суммы компенсируются из стоимости предмета ипотеки.

VI. Противоречие комментируемой статьи Закону об ипотеке и ГК РФ

В комментируемой статье упоминается продажа заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. Это не соответствует ни нормам ГК РФ об обращении взыскания на заложенное имущество, ни Закону об ипотеке. Так, в нормах комментируемого Закона упоминаются публичные торги (без указания их формы) и аукцион, а конкурс не упоминается. Кроме того, и конкурс, и аукцион являются формой торгов. Это несоответствие, впрочем, не влечет каких-либо серьезных юридических последствий.

VII. Соотношение комментируемой статьи со ст. 54 Закона об ипотеке

В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке, если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Заметим, что в ст. 54 Закона об ипотеке говорится только о случаях, когда залогодателю была предоставлена отсрочка исполнения, а комментируемая статья распространяется на все случаи обращения взыскания на предмет ипотеки, в том числе когда отсрочка не предоставлялась.