К сожалению, из представленных на юридическую экспертизу документов далеко не всегда можно однозначно установить, расположено ли данное здание на данном земельном участке.
В идеале расположение здания на земельном участке должно подтверждаться совокупностью следующих фактов:
1) наличие у здания и у земельного участка точного адреса, причем адреса здания и участка должны совпадать;
2) у здания должен иметься кадастровый номер, который должен включать в себя кадастровый номер земельного участка;
3) в правоустанавливающих документах на земельный участок идентифицированы объекты недвижимости, расположенные на этом участке;
4) в кадастровом плане земельного участка на самом плане и в графе В.3 имеются сведения о зданиях, расположенных на этом участке.
Но такая идиллия практически не встречается.
Точные адреса у здания и у земельного участка зачастую отсутствуют; адреса здания и земельного участка часто не совпадают; иногда по одному и тому же адресу выявляется несколько участков (так, автору настоящего комментария встречались документы, в которых фигурировало не менее семи земельных участков разной площади по одному и тому же адресу). Кадастровый план далеко не всегда содержит сведения о расположенных на этом участке зданиях, а если сведения о зданиях и содержатся в кадастровом плане, то кадастровые номера этих зданий, указанные в графе В.3 кадастрового плана, часто не совпадают с кадастровыми номерами, указанными в свидетельствах о государственной регистрации права собственности на эти здания.
Кадастровый номер здания на практике тоже не всегда включает в себя кадастровый номер земельного участка. В соответствии со ст. 1 Закона о регистрации кадастровый номер помещения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, инвентарного номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Таким образом, несовпадение кадастрового номера помещения и земельного участка, на котором расположено здание, может свидетельствовать о том, что данное здание расположено на ином земельном участке, чем тот, который указан в договоре аренды или свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Если объекту недвижимости присвоен только условный номер, то необходимо учитывать следующее. В настоящее время порядок присвоения объектам недвижимости условных номеров установлен Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер" <1>. В соответствии с указанной Инструкцией условный номер здания никак не соотносится с кадастровым номером земельного участка. Ранее порядок присвоения условных номеров устанавливался законодательством субъектов федерации, и в различных субъектах федерации существовал различный порядок присвоения объектам недвижимости условных номеров. В одних субъектах федерации (например, в Москве) условный номер являлся порядковым номером, не имеющим связи с кадастровым номером земельного участка, в других (например, Московская область, Приморский край) должен был совпадать по структуре с кадастровым номером.
--------------------------------
<1> БНА. 2004. N 52.

Во всех вышеуказанных случаях существуют риски:
1) признания договора ипотеки незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета договора;
2) отказа в государственной регистрации договора ипотеки;
3) признания договора ипотеки недействительной сделкой на основании комментируемой статьи, если закладываемое здание расположено на ином земельном участке.
Итак, как быть, если из представленных документов не усматривается, на каком участке расположены закладываемые здания?
1. Если адрес здания не совпадает с адресом земельного участка.
В этом случае следует выяснить, в связи с чем произошло несовпадение адресов. Например, такое несовпадение может произойти в результате переадресации, когда зданию присвоен новый адрес, а изменения в документы на земельный участок не внесены. В этом случае необходимо получить документы о переадресации.
Также документом, подтверждающим, что данное здание находится на данном земельном участке, может служить соответствующая справка БТИ о том, что объекты по следующим адресам - одни и те же объекты.
2. Если кадастровый номер здания не включает кадастровый номер земельного участка.
Тут необходимо выяснять, в связи с чем возникло подобное противоречие: в результате ошибки при присвоении кадастровых номеров (в некоторых субъектах федерации довольно длительное время кадастровые номера зданиям присваивались без учета ст. 1 Закона о регистрации), в результате изменения кадастрового номера земельного участка или в связи с тем, что данное здание расположено на ином земельном участке, нежели тот, документы на который представлены.
Если несовпадение вызвано изменением кадастрового номера земельного участка, то необходимо проверить, включает ли кадастровый номер здания прежний кадастровый номер земельного участка (прежние кадастровые номера участка указываются в кадастровом плане).
Если кадастровый номер здания не включает кадастровый номер земельного участка в результате ошибки, то идеальным вариантом, конечно, является подача собственником здания в органы технического учета заявления об исправлении ошибки, присвоение зданию нового кадастрового номера и получение нового свидетельства о государственной регистрации права собственности. Но этот вариант возможен далеко не всегда, поскольку его реализация может занять довольно длительное время. Данный вариант можно не использовать при наличии следующих условий:
а) имеется справка БТИ о том, что несовпадение кадастрового номера здания с кадастровым номером земельного участка вызвано ошибкой, практикой, действовавшей на момент присвоения кадастрового номера здания, и т.д., а также что здание с кадастровым номером таким-то находится на земельном участке с кадастровым номером таким-то;
б) другие представленные документы подтверждают нахождение данного здания на данном участке.
3. Если в кадастровом плане отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на данном земельном участке.
Тут, как и в предыдущем случае, необходимо выяснять, в связи с чем в кадастровом плане отсутствуют сведения о зданиях: в связи с тем, что данные здания не находятся на данном земельном участке, или же в связи с допущенными ошибками, практикой, принятой в органе, выдавшем кадастровый план, и т.д.
Идеальным вариантом является получение нового кадастрового плана, но зачастую это связано со значительными затратами времени и средств. Новый кадастровый план можно не получать при наличии следующих условий:
а) имеется справка органа, выдавшего кадастровый план, о том, что отсутствие зданий в кадастровом плане вызвано ошибкой, практикой, действовавшей на момент присвоения кадастрового номера здания, и т.д., а также что здание с кадастровым номером таким-то находится на земельном участке с кадастровым номером таким-то;
б) другие представленные документы подтверждают нахождение данного здания на данном участке.