Установление "иного" законом или договором.
В соответствии с комментируемой статьей ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке.
Следует заметить, что не соответствует действующему законодательству возможность указания в законе или договоре на то, что на неотделимые улучшения не распространяется ипотека - в таком случае возникнет, во-первых, риск прекращения предмета ипотеки в связи с юридической гибелью предмета ипотеки, а во-вторых, риск невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки - неотделимые улучшения по определению не могут быть отделены от предмета ипотеки, что делает невозможным обращение взыскания на предмет ипотеки отдельно от таких улучшений.
Понятие неотделимых улучшений.
Заметим, что действующее законодательство не содержит ни примерного перечня неотделимых улучшений, ни критериев определения таких улучшений.
Из судебной практики подробнее всего данный вопрос рассматривался в Постановлении ФАС СЗО от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01, в котором суд признал, что "отделимыми улучшениями являются только раковины с подставками и унитазы с бачками, поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены", в то время как остальные улучшения, по мнению суда, являются неотделимыми: "Что касается панелей потолка, то суд пришел к выводу, что подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративных плит, расположенных на металлических направляющих, является неотделимым улучшением помещения, поскольку его демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае, если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ".
Кроме того, имеется еще одно дело, в котором был рассмотрен вопрос о неотделимых улучшениях. В Постановлении ФАС СЗО от 30 июня 2006 г. N А56-10673/2005 рассматривалось дело, суть которого заключалась в следующем. Арендатор предъявил иск к арендодателю об истребовании из чужого незаконного владения вентиляционного оборудования, полагая, что данное оборудование является отделимым улучшением арендуемого имущества. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, сочтя вентиляционное оборудование неотделимым улучшением имущества. Оставляя решение судов первой и апелляционной инстанций в силе, ФАС СЗО указал: "При определении существа произведенных улучшений торгового места суд установил, что они носят характер улучшений, не отделимых без вреда для имущества арендодателя. Данный вывод в первую очередь подтверждается актом экспертизы, проведенной квалифицированным специалистом. В экспертизе подробно и четко указаны обстоятельства, позволяющие определить, что демонтаж вентиляционного оборудования, истребуемого истцом, нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места".
Из процитированных дел можно вывести следующие критерии неотделимых улучшений:
- влияние демонтажа произведенных улучшений на состояние помещения, в котором они установлены (в частности, влечет ли такой демонтаж ухудшение состояния помещения и (или) ухудшает ли существенным образом внешний вид помещения);
- вмонтирование произведенных улучшений в стены помещения;
- необходимость ремонта помещения и понесения дополнительных расходов как результата демонтажа улучшений;
- возможность признания произведенных улучшений частью сложной вещи.
В случае возникновения спора о том, являются ли улучшения неотделимыми, необходимо проведение строительной экспертизы.
Думается, что к неотделимым улучшениям относятся также пристройки к зданию, произведенные перепланировки и т.д.
Юридические риски при производстве неотделимых улучшений.
Производство неотделимых улучшений влечет для залогодержателя существенные юридические риски. Заметим, что в законодательстве упоминается термин "неотделимые улучшения", но нет термина "неотделимые ухудшения", хотя таковые тоже могут иметь место, например в случае замены дверных блоков из красного дерева фанерными, дубового паркета XIX века настилом из ДСП и т.д. Думается, что более правильным был бы нейтральный термин "неотделимые изменения".Мы здесь не будем касаться рисков, связанных с перепланировкой помещений (они были подробно описаны выше), рассмотрим именно риски, связанные с улучшениями, перечисленными в процитированных Постановлениях ФАС СЗО.
1. Риск снижения ликвидности или неликвидности предмета ипотеки.
Этот риск возникает в случаях, перечисленных нами выше как неотделимые ухудшения. Может оно возникнуть и в том случае, если неотделимые улучшения хоть и не относятся к тому, что выше условно было названо неотделимыми ухудшениями, но были произведены с нарушением действующего законодательства, градостроительных норм и правил, обязательств залогодателя по обеспечению сохранности объектов культурного наследия и т.д. и подлежат устранению.
2. Риск принудительного изъятия предмета ипотеки у залогодателя и прекращения ипотеки, если произведенные изменения хоть и не являются перепланировкой, но нарушают охранное обязательство по сохранности объекта культурного наследия.
3. Риск невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки, если в результате производства неотделимых улучшений стоимость предмета ипотеки возрастает настолько, что эта стоимость становится несоразмерна размеру обеспечиваемого обязательства.
Условия договора ипотеки о неотделимых улучшениях.
Следует заметить, что сами по себе неотделимые улучшения вроде указанных в рассмотренных выше Постановлениях ФАС СЗО в договоре ипотеки обычно не описываются. Не описываются они и в решении об обращении взыскания на предмет ипотеки. Тем не менее мы бы порекомендовали залогодержателю следующее.
1. Подробно описывать состояние помещений, передаваемых в ипотеку (например, потолки подвесные, паркет дубовый и т.д.), если неотделимые улучшения предмета ипотеки существенно влияют на его стоимость (например, если при замене дубового паркета на пол из ДСП произойдет уменьшение стоимости предмета ипотеки в целом).
Такое описание может содержаться в договоре ипотеки либо в каком-нибудь документе, не являющемся приложением к договору ипотеки, но подписанном обеими сторонами и озаглавленном, например: "Акт обследования имущества, передаваемого в ипотеку". В таком акте могут содержаться и фотографии предмета ипотеки, подписанные обеими сторонами.
2. Указывать в договоре ипотеки, что залогодатель не вправе осуществлять неотделимые улучшения предмета ипотеки или любые иные изменения предмета ипотеки без согласия залогодержателя и что залогодатель обязан все время поддерживать предмет ипотеки в том состоянии, в котором он был на момент заключения договора ипотеки, с учетом нормального износа. Также необходимо установить в договоре ипотеки обязанность залогодателя устранить любые изменения, произведенные без согласия залогодержателя, в срок, указанный в договоре или в требовании залогодержателя, а также установить ответственность за невыполнение данного требования.
К таким изменениям должны относиться любые изменения предмета ипотеки, в том числе демонтаж полов, потолков, дверных и оконных блоков и т.д., с заменой их иными полами, потолками, дверными и оконными блоками или без таковой замены.
3. Включать в договор ипотеки условие, что залог распространяется на все улучшения предмета ипотеки, с тем чтобы исключить возможность затягивания залогодателем в суде дела об обращении взыскания на предмет ипотеки. Конечно, маловероятно, что залогодатель будет в суде доказывать, что, например, ипотека не распространяется на подвесной потолок и что обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только после демонтажа потолка. Коль уж залогодатель задастся целью оставить себе подвесной потолок, он просто втихомолку его демонтирует. Тем не менее в ситуации, когда залогодатель имеет целью любыми способами максимально затянуть рассмотрение судом дела об обращении взыскания на предмет ипотеки, такое оспаривание вполне возможно и с его помощью можно затянуть процесс на неопределенное время, например, в случае заявления залогодателем ходатайства о проведении строительной экспертизы по вопросу о том, являются ли данные улучшения неотделимыми, процесс затянется как минимум на время, необходимое для производства такой экспертизы.