Иногда в практике возникает такая ситуация. Одним договором ипотеки обеспечиваются права одного залогодержателя по нескольким договорам. Впоследствии права по одному из договоров, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой, уступаются третьему лицу, в результате чего происходит "расщепление" залогодержателя - вместо одного залогодержателя оказывается два. В связи с этим, если договором уступки не предусмотрено, в какой очередности должны удовлетворяться требования залогодержателей, возникает проблема, связанная с определением очередности залогодержателей. Поскольку комментируемым Законом такая ситуация не предусмотрена, то приходится руководствоваться судебной практикой.
Следует заметить, что до выхода Обзора N 90 судебная практика по этому поводу была немногочисленной, но противоречивой. В первоначальном проекте данного Обзора приводилось такое дело:
"Банк обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в регистрации уступки третьему лицу прав банка по договору ипотеки в связи с уступкой этому же лицу прав по кредитному договору.
Учреждение юстиции указало, что договором ипотеки здания, заключенным между банком и акционерным обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком в один день на основании двух кредитных договоров, заключенных в один день. Поэтому сведения, содержащиеся в ЕГРП, не позволяют определить очередность залогодержателей.
Арбитражный суд признал отказ обоснованным. Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Залогодатель и залогодержатель также вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 43 Закона об ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о моменте возникновения ипотеки.
При заключении такого договора ипотеки сторонам следовало определить, в отношении какого из кредитных обязательств ипотека будет считаться предшествующей и последующей.
Поскольку стороны об этом не договорились, то до тех пор, пока залогодержателем по договору ипотеки оставалось то же лицо, что и кредитор по обоим кредитным договорам, залогодержатель имел право обратить взыскание на предмет залога в целях удовлетворения любого из своих требований к должнику независимо от того, из какого кредитного договора это требование возникло. Однако уступка банком третьему лицу прав по одному из кредитных договоров и уступка прав по договору об ипотеке возможны только при условии предварительного определения сторонами договора об ипотеке очередности ипотек". Исходя из этого, в п. 11 проекта Обзора N 90 был сделан следующий вывод: "Если исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, обеспечено одним договором ипотеки здания, то уступка кредитором третьему лицу своих прав по одному из кредитных договоров с одновременной уступкой прав по договору ипотеки допускается только при условии, что соглашение об уступке прав содержит сведения о том, является ипотека, которой обеспечивается исполнение уступаемого обязательства, предшествующей или последующей по отношению к ипотеке, которой обеспечивается исполнение обязательства по второму кредитному договору".
Тем не менее в принятый Обзор вошло другое дело и вывод был сделан прямо противоположный тому, что было в первоначальном проекте.
В п. 8 Обзора N 90 указано, что исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Если в последующем при уступке кредитором (цедентом) своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу (цессионарию) с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними, применяются нормы ст. 46 Закона об ипотеке. Вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.
Согласно п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
В силу п. 5 ст. 46 Закона об ипотеке правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
При заключении договора ипотеки стороны (банк и акционерное общество) имели право определить, в отношении какого из кредитных обязательств ипотека будет считаться предшествующей и какого - последующей.
При уступке банком прав по одному из кредитных договоров третьему лицу (кредитной организации), повлекшей переход прав по договору об ипотеке, банк и это лицо также могли определить очередность, в которой их права требования обеспечены ипотекой одного объекта. Поскольку цедент и цессионарий об этом не договорились, каждый из них является кредитором по самостоятельному кредитному договору и оба они выступают как сокредиторы (залогодержатели) по одному договору об ипотеке и имеют право получить удовлетворение своих требований, обеспеченных ипотекой, из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, в размерах, пропорциональных размерам этих требований (ст. 321 и п. 1 ст. 334 ГК РФ).
При этом их требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств (п. 5 ст. 46 Закона об ипотеке). Соответственно, в зависимости от сроков исполнения обязательств требования для целей определения очередности их удовлетворения рассматриваются как обеспеченные предшествующей или последующей ипотекой (п. 2 - 4 ст. 46 Закона об ипотеке).
Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1. Договор уступки прав по договору ипотеки, в котором не определена очередность залогодержателей, не является недействительной сделкой.
2. Поскольку цедент и цессионарий не договорились о том, какая из ипотек является предшествующей, а какая последующей, каждый из них является кредитором по самостоятельному кредитному договору и оба они выступают как сокредиторы (залогодержатели) по одному договору об ипотеке, т.е., соответственно, возникает множественность лиц на стороне залогодержателя.
3. Требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств (п. 5 ст. 46 Закона об ипотеке).
4. Хотя в соответствии с данными правилами определяются предшествующая и последующая ипотеки, удовлетворение требований залогодержателей производится не в соответствии с п. 1 ст. 46 комментируемого Закона (когда требования последующего залогодержателя удовлетворяются после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя), а с соответствии со ст. 321 ГК РФ и п. 1 ст. 334 ГК РФ, т.е. пропорционально размерам этих требований.
Проиллюстрируем это таким примером: стоимость предмета ипотеки составляет 90 тыс. руб. Размер требований предшествующего залогодержателя - 100 тыс. руб., последующего - 50 тыс. руб. При удовлетворении требований в соответствии с п. 1 ст. 46 комментируемого Закона предшествующему залогодержателю перечисляется вся вырученная сумма (при этом остаются неудовлетворенными требования предшествующего залогодержателя в размере 10 тыс. руб.), последующий залогодержатель не получает ничего, его требования оказываются неудовлетворенными в полном объеме. При удовлетворении требований в порядке, предусмотренном Обзором, требования рассчитываются так: общий объем требований составляет 150 тыс. руб., из них 100 тыс. (т.е. 2/3) - требования предшествующего залогодержателя, 50 тыс. (т.е. 1/3) - требования последующего залогодержателя. Соответственно, и требования удовлетворяются в той же пропорции: 2/3 от суммы, вырученной при продаже, перечисляется предшествующему залогодержателю, 1/3 от суммы, вырученной при продаже, перечисляется последующему залогодержателю. Таким образом, предшествующий залогодержатель получает 60 тыс. руб. (остаются неудовлетворенными требования на 40 тыс. руб.), последующий залогодержатель получает 30 тыс. руб. (остаются неудовлетворенными требования на 20 тыс. руб.). Как видим, такое распределение выгоднее для последующего залогодержателя, чем для предшествующего.
5. Вышеуказанные правила применяются, если иное не предусмотрено договором уступки.