Комментируемый Закон устанавливает в некоторых случаях различное регулирование в зависимости от того, выдается ли закладная или нет. К таким случаям можно отнести следующие.
1. Изменения в регистрационную запись об ипотеке.
В случаях, когда закладная не выдается, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке (ст. 23 Закона об ипотеке). Государственная регистрация при этом осуществляется в течение месяца с уплатой госпошлины.
В случае же выдачи закладной установлен иной порядок. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая заключения соглашения об изменении ранее установленных условий закладной между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.
2. Предоставление залогодателем предмета ипотеки в пользование третьим лицам.
Если закладная не выдавалась, то заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя (ст. 40 Закона об ипотеке).
Если закладная выдавалась, то предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
3. Отчуждение предмета ипотеки.
При отсутствии закладной имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке).
В случае же выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
4. Освобождение нового собственника имущества от обязанностей по договору ипотеки.
Если закладная не выдавалась, то новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (ст. 38 Закона об ипотеке).
При выдаче закладной такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила о приложениях к закладной.
5. Возведение зданий на заложенном земельном участке.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При наличии же закладной возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это оговорено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
6. Уступку прав.
При отсутствии закладной залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
При этом государственная регистрация осуществляется в течение месяца.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
7. Погашение регистрационной записи об ипотеке.
При отсутствии закладной регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (ст. 25 Закона об ипотеке).
При наличии закладной регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании заявления законного владельца закладной.
Как видим, наличие закладной дает следующие преимущества:
- по умолчанию, более жесткое, чем при отсутствии закладной, регулирование правил обременения предмета ипотеки, его отчуждения, возведения зданий на заложенном земельном участке;
- ускоренный порядок регистрации изменений в регистрационную запись об ипотеке и уступки прав по договору ипотеки и обеспечиваемому ипотекой обязательству;
- упрощенный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.