Может ли быть оспорен отказ залогодержателя на отчуждение имущества? Или залогодержатель может свободно отказать в выдаче такого согласия? Полагаем, что давать или не давать согласие на отчуждение предмета ипотеки (равно как и на иное распоряжение предметом ипотеки) - это право залогодержателя. В ином случае не было бы смысла в обязательном получении согласия залогодержателя.
Согласие разумно давать путем согласования текста договора купли-продажи, а также заключения дополнительного соглашения к договору ипотеки о замене сторон обязательства. Собственно говоря, заключение такого соглашения вовсе не обязательно, но заключить такое соглашение целесообразно с целью предотвращения затягивания процесса обращения взыскания на предмет ипотеки (так, новый залогодатель с целью затягивания процесса обращения взыскания может утверждать, что он не был ознакомлен со всеми условиями договора ипотеки). Соглашение должно быть зарегистрировано в органах государственной регистрации, а если договор ипотеки нотариально удостоверен, то оно также должно быть нотариально удостоверено.
Оплата по договору купли-продажи не должна производиться в кредит или с отсрочкой платежа покупателем. Кроме того, залогодержателю должны быть представлены доказательства полной оплаты недвижимого имущества покупателем. В ином случае существуют риски:
1) признания предмета ипотеки находящимся в последующей ипотеке у продавца;
2) расторжения договора купли-продажи.
С целью обеспечения интересов залогодержателя при совершении сделок купли-продажи заложенного имущества следует дополнить тексты договоров купли-продажи:
- условием о представлении, после прохождения регистрации права собственности, одного оригинального экземпляра договора купли-продажи залогодержателю;
- после подписей сторон договора указанием на то, что данный договор согласован залогодержателем (заверен подписью залогодержателя).
Чтобы предотвратить замену листов в согласованном залогодержателем тексте договора купли-продажи, необходимо прошить все экземпляры и заверить прошивку подписями и печатями сторон договора и залогодержателя.
В самом разрешении на отчуждение предмета ипотеки необходимо указать следующее:
1) с кем разрешается заключить договор (если согласие не дается на отчуждение любому лицу по усмотрению залогодателя);
2) на каких условиях разрешается продавать предмет ипотеки (в частности, указать цену имущества);
3) обязательность включения в договор, на основании которого отчуждается предмет ипотеки, следующих условий:
- что на отношения сторон договора не распространяется действие ст. 488 ГК РФ и что предмет ипотеки не находится у продавца в ипотеке в силу закона;
- что покупатель извещен о том, что отчуждаемое имущество находится в ипотеке;
- что покупатель становится залогодателем по договору ипотеки и что покупатель и продавец обязаны в указанный в разрешении срок заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки о замене сторон.
Во избежание различных споров разумно на разрешении проставлять отметку потенциального покупателя о том, что с условиями разрешения он ознакомлен и согласен.