Если предшествующий залогодержатель, несмотря на наличие юридических рисков, дает согласие на последующую ипотеку, то в разрешении целесообразно указать реквизиты договора предшествующей ипотеки (наименование сторон, номер и дату договора, сведения о нотариальном удостоверении договора, если договор нотариально удостоверен, дату и номер государственной регистрации договора ипотеки), а также следующие условия, на которых разрешается заключение договора последующей ипотеки:
1. Срок исполнения обязательства, обеспечиваемого последующей ипотекой, залогодержателя по последующему договору ипотеки, обязанность сторон договора последующей ипотеки вносить изменения в договор последующей ипотеки только с согласия предшествующего залогодержателя, а также сроки уведомления о регистрации договора ипотеки и извещения об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Включение данных условий необходимо для установления контроля предшествующего залогодержателя над условиями, на которых заключается договор, и, как следствие, для обеспечения права предшествующего залогодержателя на досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки в случае обращения взыскания на него по договору предшествующей ипотеки.
2. В договор последующей ипотеки должно быть включено условие о том, что на внесение изменений в обязательство, обеспечиваемое предшествующей ипотекой, а также в договор предшествующей ипотеки не требуется согласия последующего залогодержателя.
3. Обязанности залогодателя и последующего залогодержателя:
- включить все условия разрешения в договор последующей ипотеки и согласовать текст договора последующей ипотеки с предшествующим залогодержателем;
- в случае подачи последующим залогодержателем иска об обращении взыскания на предмет ипотеки известить об этом предшествующего залогодержателя (с приложением копии искового заявления и определения о принятии искового заявления).
Кроме того, уместно установить срок для исполнения данных обязанностей и ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
4. Обязанность залогодателя уведомить предшествующего залогодержателя о заключении договора последующей ипотеки и представить предшествующему залогодержателю подлинник или нотариально заверенную копию такого договора, а также установить срок для исполнения данных обязанностей и ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
5. Запрет на внесение изменений и дополнений в последующий договор ипотеки без предварительного письменного согласия предшествующего залогодержателя.
Также целесообразно указать, что на заключение договора последующей ипотеки на иных условиях и (или) с иным лицом залогодателю необходимо будет испрашивать у предшествующего залогодержателя новое согласие, при этом предшествующий залогодержатель может как согласиться на такую ипотеку, так и отказаться давать свое согласие.
Для того чтобы данное разрешение относилось к условиям, установленным договором предшествующей ипотеки (и, соответственно, чтобы можно было применить соответствующие способы защиты прав предшествующего залогодержателя, предусмотренные комментируемой статьей), необходимо, чтобы такое разрешение являлось частью договора предшествующей ипотеки (и, соответственно, было совершено в той же форме, что и договор ипотеки, а также зарегистрировано).
Рекомендуем также указать в договоре предшествующей ипотеки и в договоре, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, что неисполнение любого из условий разрешения является ухудшением обеспечения по обязательству, обеспечиваемому договором предшествующей ипотеки, и основанием для досрочного исполнения этого обязательства и досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки.
На разрешении (если оно не является дополнительным соглашением к договору ипотеки) необходимо получить отметки залогодателя и последующего залогодержателя о том, что с условиями, на которых согласована последующая ипотека, залогодатель и последующий залогодержатель ознакомлены и согласны. Это необходимо для снятия возможных споров, связанных с тем, что залогодатель и последующий залогодержатель не знали обо всех условиях, на которых согласовано заключение договора последующей ипотеки, и для того, чтобы обязать залогодателя и последующего залогодержателя включить эти условия в договор последующей ипотеки. При проставлении на разрешении отметки о том, что залогодатель и последующий залогодержатель с условиями ознакомлены и согласны, необходимо проверить полномочия лиц, подписывающих разрешение от имени залогодателя и последующего залогодержателя.
Лицо, подписывающее данное письмо от имени предшествующего залогодержателя, также должно иметь на это соответствующие полномочия.
Для предшествующего залогодателя необходимо требовать согласования с ним договора ипотеки в целом и проставления на договоре последующей ипотеки отметки о согласовании.
В проект договора последующей ипотеки необходимо включить (после указания о получении согласия предшествующего залогодержателя) все условия, указанные в согласии предшествующего залогодержателя.